Многие домовладельцы с нетерпением ждут покупки второго дома, который может использоваться для отпуска, дохода от аренды, инвестиционных целей или в качестве основного места жительства во время выхода на пенсию. Нынешние налоговые законы предлагают несколько налоговых льгот, которые могут помочь сделать собственность второго дома более доступной. Если вы уже владеете или думаете о покупке второго дома, вам будет лучше понять налоговые льготы и то, как они работают. Различные налоговые правила применяются в зависимости от того, как вы используете имущество, как для личного, так и для аренды, или для комбинации этих двух.

Личное использование

Пока вы используете недвижимость как второй дом, а не как аренду, вы можете вычесть проценты по ипотечным кредитам так же, как и для вашего основного дома. Вы можете вычесть до 100% процентов, которые вы платите, до 1 доллара США. 1 миллион долгов, который обеспечен вашим первым и вторым домами (это общая сумма - это не 1 миллион долларов на каждый дом). Когда вы покупаете свою вторую собственность, используйте инструмент, подобный ипотечному калькулятору, для исследования процентных ставок, прежде чем совершить большую покупку.

Примечание. Вы также можете отчислить налоги на недвижимость на свой второй дом и, если на то пошло, столько свойств, сколько у вас есть. Однако, как первичное место жительства, вы, как правило, не можете списывать расходы, связанные с утилизацией, содержанием или страхованием (есть исключения из этого, например, вы можете потребовать удержание домашнего офиса, если часть вашего дома используется для деловых целей).

Использование в аренду - правило 14 дней или 10%

Налоговые правила довольно сложны, если вы арендуете недвижимость. Применяются различные правила, в зависимости от того, сколько дней в году вы используете дом для личного и личного использования. Есть три категории, в которые вы можете упасть:

1. Вы арендуете недвижимость на 14 дней или меньше.

Ваш второй дом может быть арендован на другую сторону в течение двух недель (14 ночей) каждый год, при этом этот доход не сообщается в IRS. Даже если вы арендуете его за 10 000 долларов за ночь, вам не нужно сообщать о доходах от аренды, если дом не сдавался в аренду более 14 дней. Дом по-прежнему считается личным местом жительства, поэтому вы можете вычитать проценты по ипотечным кредитам и налог на имущество в соответствии со стандартными правилами второго дома.

2. Вы арендуете недвижимость на 15 дней или более и используете ее менее чем за 14 дней или 10% дней, когда дом был арендован.

Это свойство считается арендным имуществом, а арендная деятельность рассматривается как бизнес. Если ваш второй дом сдаётся в аренду более 14 дней, все доходы от аренды должны быть сообщены в IRS. Вы можете вычесть расходы на аренду (включая проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, страховые взносы, комиссионные, уплаченные менеджерам имущества, коммунальные услуги и 50% амортизации), но вы должны учитывать количество времени, в течение которого имущество используется для личного использования и аренды использовать.И, как аренда имущества, до $ 25 000 в убытки могут быть вычитаемыми каждый год. Исправленные дни не учитываются как личное использование, поэтому вы можете потратить более 14 дней на имущество, если оно предназначено для обслуживания. Однако вы должны иметь возможность документировать операции по техническому обслуживанию, а также квитанции, подтверждающие, что вы не использовали объект для отдыха в те дни.

3. Вы используете недвижимость более 14 дней или 10% от общих дней аренды дома.

Если вы используете это имущество более 14 дней или более 10% от количества дней аренды (в зависимости от того, что больше), то имущество считается личным местом жительства, а арендная плата не может быть вычтена. Если член вашей семьи использует это имущество (включая вашего супруга, братьев и сестер, родителей, бабушек и дедушек, детей и внуков), эти дни считаются личными днями, если вы не соберите справедливую стоимость аренды.

Продажа вашего второго дома

Налоговое законодательство позволяет вам получать до 500 000 долларов прибыли (250 000 долларов США, если вы не состоящие в браке) без уплаты налогов при продаже вашего основного места жительства. Это первичное исключение продажи дома не применяется, если вы продаете свой второй дом: если вы продаете дом, который не является вашим основным местом жительства, вам, возможно, придется заплатить обычный налог на прирост капитала. Тем не менее, если вы сделаете второй дом своей основной резиденцией не менее двух лет, прежде чем продать его, вы сможете получить некоторые налоговые льготы, но это не так просто, как раньше.

До 1 января 2009 года вы можете переехать в свой второй дом, сделать его основным местом жительства на два года, продать его и воспользоваться преимуществом продажи на дому. Теперь, в результате принятия новых законов, связанных с Законом о жилищном и экономическом восстановлении 2008 года, вы все равно можете сделать свой второй дом основным домом, прежде чем продавать его, но вы должны обладать налогами в течение периода времени, когда недвижимость была второй дом после 1 января 2009 года. В IRS теперь используется соотношение лет, в течение которых вы занимали дом в качестве основного места жительства в сравнении с годами, когда дом использовался в качестве аренды (или иного, чем первичное место жительства) для расчета суммы прироста капитала которые будут исключены из продажи.

Например, Смитс купил второй дом в 2004 году. Они продолжали использовать его в качестве арендного дома в течение 2009 и 2010 годов, а затем использовали дом в качестве основного места жительства в течение 2011 и 2012 годов. Только 50% прироста капитала от продажи дома будут освобождены от уплаты налогов (до исключения в размере 500 000 долларов США), поскольку дом был основным местом проживания только в 50% случаев после 1 января 2009 года.

1031 биржи

A 1031 обмен, также известный как обычная биржа или отложенный от налога обмен, представляет собой сделку, в которой продавец меняет арендную или инвестиционную собственность на другую арендуемую или инвестиционную собственность равной или большей стоимости на основе налогообложения. Преимущество заключается в том, что продавец может избежать уплаты налога на прирост капитала на бирже. Собственность должна считаться арендной собственностью (а не личным местом жительства), чтобы получить право на обмен 1031. Это означает, что вы должны арендовать недвижимость в течение 15 дней и более и использовать ее менее 14 дней или 10% дней, когда дом был арендован.

Bottom Line

Если это финансово осуществимо, владение вторым домом может стать отличной инвестицией для отдыха или аренды, или использовать в качестве основного дома во время выхода на пенсию. Потому что владение каким-либо домом несет значительную финансовую нагрузку - от ипотеки и налогов, до обслуживания и ремонта - в ваших интересах понять налоговые последствия собственности второго дома. Поскольку налоговые законы сложны и меняются, владельцы и потенциальные покупатели должны консультироваться с квалифицированным специалистом по налогам на недвижимость, чтобы получить полное представление о налоговых последствиях и законах и определить наиболее выгодную стратегию собственности.