Домовладение уже давно считается воплощением американской мечты. И для некоторых людей это было. В других случаях решение о покупке дома может стать финансовым кошмаром - они не назвали это домашним ремонтным фильмом «The Money Pit» ни за что.

Люди, которые выступают за покупку дома, часто настаивают на том, что аренда является эквивалентом отбрасывания ваших денег. Некоторые утверждают, что домовладение лучше, чем сдача в аренду, потому что можно ежемесячно выплачивать ипотечные платежи, равные и, в некоторых случаях, ниже стоимости аренды. Другие указывают на тот факт, что домашние ценности растут с течением времени, как способ предположить, что дом - отличная инвестиция. И это может быть - но не на каждом рынке, а не для каждого человека.

Фактически, многие исследования указывают в другом направлении, как мы увидим ниже. И все больше и больше американцев делают этот выбор ». В середине 2015 года 43 миллиона семей и частных лиц проживали в арендуемом жилье, что почти на 9 миллионов больше, чем в 2005 году, это самый большой прирост за любой год за год», согласно 2015 году исследование из Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета. Более того, 37% всех домашних хозяйств сейчас сдают в аренду, что является самым высоким показателем с середины 1960-х годов, говорится в исследовании.

Давайте рассмотрим четыре причины, по которым выбирать аренду, в отличие от покупки, дом может быть мудрым решением.

Владение домом может связать вас вниз

Если у вас есть такая работа, которая влечет за собой частое переселение, аренда - это, безусловно, разумный выбор. Труднее избавиться от дома или квартиры, которой вы владеете, чем выбраться из аренды. Если вам повезет, ваш арендодатель позволит вам разорвать ваш лизинг до тех пор, пока будет достаточно уведомления, возможно, от одного до двух месяцев, чтобы найти нового арендатора, чтобы заполнить вакансию. Некоторые арендодатели также могут захотеть сохранить часть или даже все гарантийный депозит, который обычно эквивалентен арендной плате за один месяц, в качестве компенсации за досрочное прекращение. Государства фактически имеют защиту для арендаторов, которые уезжают до окончания аренды, называемой «обязанностью арендодателя смягчать ущерб», согласно правовому сайту Nolo. Нажмите здесь и прокрутите вниз для информации о состоянии штата Nolo.

Продажа дома требует гораздо больше шагов и часто намного больше времени - особенно во время спада на рынке. Те, кто оказался под водой во время последнего крушения жилья, имели дополнительное бремя, связанное с тем, что они больше жили в их домах, чем то, что они действительно стоили. Люди в этой ситуации должны будут принести дополнительные деньги, чтобы не только погасить кредит, но и найти новое место для жизни. См. Варианты ипотеки для подводных домовладельцев .

В зависимости от области страны, в которой находится недвижимость, и текущего состояния рынка недвижимости - поиск квалифицированного покупателя для вашего дома может занимать месяцы, даже годы.Чтобы улучшить свои шансы, см. Как разместить свой дом для быстрой продажи и Возьмите боль без продажи вашего дома - онлайн . (Для смежного чтения см .: Правда о ценах на недвижимость. )

Владение домом может связать ваши деньги

Ведущий радиосвязи и финансовый советник Дейв Рэмси сказал, что это лучше всего: «Когда сломался люди покупают дома, это делает их брокерами. Это не значит, что это финансовое благо. По большей части, покупка дома требует от человека сделать либо крупную инвестицию, если вы платите за нее бесплатно и ясно, или за большой авансовый платеж, если вы решите получить ипотеку.

Оба варианта потребуют от большинства людей значительно сократить свои резервы наличных денег в обмен на очень неликвидный актив. Это может привести к тому, что некоторые люди или семьи будут финансово не готовы к непредвиденным чрезвычайным ситуациям, таким как страх со здоровьем, автомобильная авария или потеря работы. Аренда - это гораздо более разумный вариант для тех, кто еще не построил значительный запасной фонд в размере от 3 до 6 месяцев.

Если у вас есть экстренные средства и достаточное количество наличных денег для инвестиций в дом, тогда решение заключается в том, является ли покупка лучшей пользой для ваших денег, чем аренда и инвестирование ваших средств в другое место. См. Следующий раздел для обсуждения того, насколько хороша инвестиция дома.

По сравнению с другими вариантами, дом - это страшные инвестиции

Не всегда, но многие статистические данные в пользу домовладения удивительно слабы: в зависимости от того, когда вы купили свой дом, вам может быть выгоднее арендовать и инвестировать деньги, которые вы (при отсутствии первоначального взноса и средств на содержание дома, страхование и налоги на имущество).

С 2005 по 2012 год цены на жилье рухнули на 42%, согласно исследованию HelloWallet 2014 года под названием «Дом карточек: недоразумение потребительского финансирования домовладения», в котором указывалось, что половина нынешних домовладельцев (более 40 миллионов домашних хозяйств) купили свои дома в периоды времени, когда средним покупателям жилья было бы лучше арендовать, чем инвестировать ». Его заключение в пользу инвестирования основано на использовании отложенного налога пенсионного счета, получающего 6% номинальной доходности, поскольку они являются ближайшими эквивалентами налоговых льгот, предоставляемых домовладельцам, которые вычитают свою процентную ставку по ипотечным кредитам по своим федеральным подоходным налогам.

Исследование, в которое были включены такие факторы, как местные налоги и два уровня дохода в 20 городах, также заключает: «Стоимость аренды по сравнению с покупкой сопоставимого дома (так называемое соотношение« рента к цене ») почти так же важна как ожидалось, повышение цен на жилье для определения того, должен ли человек снимать или покупать ».

Хотя верно, что стоимость дома ценится со временем, фактические затраты на владение и поддержание собственности могут значительно снизить ее реальную норму прибыли. Один из самых известных профессоров экономики Йельского университета Роберт Шиллер провел исследование, в ходе которого было обнаружено, что «цены на жилье в Америке выросли в среднем в среднем лишь на 0,4% в реальном выражении между 1890 и 2004 годами».

Эта цифра не учитывает расходы на счет, такие как налоги на имущество, затраты на закрытие, страхование, проценты по ипотечным кредитам и простые расходы на техническое обслуживание.Один из факторов, который должен включать: Как долго вы планируете жить в собственности. Чем дольше вы остаетесь, тем больше вы будете амортизировать затраты на закрытие и другие разовые расходы.

С точки зрения инвестиций, покупка дома исключительно для того, чтобы иметь место для жизни, является ужасным местом для размещения ваших денег. Вы сможете получить лучшую отдачу, арендовав квартиру для себя и используя деньги, которые вы использовали бы, чтобы внести первоначальный взнос на свой дом, чтобы инвестировать в нечто вроде аренды имущества, которое платит вам каждый месяц. Инвестор недвижимости Грант Кардоне однажды описал это действие как «арендную плату», в которой вы живете, и владеете тем, что можете арендовать ».

Ипотечный интерес: дорогостоящий - и вы не можете использовать вычет

у большинства американцев нет средств на покупку дома без ипотеки, чтобы покрыть разницу между продажной ценой и тем, что они могут себе позволить. Хотя залог может выглядеть хорошо на бумаге, процентные платежи, когда они усугубляются в течение нескольких десятилетий, могут привести к тому, что кто-то погасит намного больше, чем они первоначально заимствовали, чтобы купить дом. Например, 30-летняя ипотечная закладка с фиксированной ставкой в ​​размере 100 000 долларов США на 3,5% будет стоить вам 161, 656. 09 - или $ 61, 656. 09 в процентах, если вы не заплатите это раньше.

Одним из преимуществ наличия ипотеки, предполагаемых домовладельцев, является федеральный вычет налога на прибыль для процентов по ипотечным кредитам. Проблема заключается в том, чтобы принять это, вы должны детализировать свои вычеты по своему подоходному налогу, и только 25% домовладельцев делают это, согласно исследованию HelloWallet. Причина: размер стандартного вычета, который на 2016 год составляет $ 6,300 для одного владельца и $ 12 600 для «замужних, подающих совместно» налогоплательщиков. Семье нужно много отчислений, чтобы сделать лучше, чем стандартная сумма.

Богатые семьи с высокими ипотечными кредитами на дорогих рынках недвижимости или те, кто имеет высокие налоги на недвижимость, действительно получают выгоду, но многие другие этого не делают. Фактически, «домовладельцы со средними доходами не получают федеральной налоговой выгоды от владения в 75% крупных городов в нашем образце», - заключил доклад. Более состоятельные домовладельцы - с более высокими налоговыми скобками и часто более крупными кредитами - с большей вероятностью смогут использовать вычет. Он также отметил, что со временем часть (процентная ставка), подлежащая вычету, будет уменьшаться, в то время как стандартный вычет, вероятно, возрастет.

Итог

Покупка дома не всегда является финансово обоснованным решением. Есть много недостатков в владении, а не в аренде. К ним относятся неспособность легко перемещаться, имея большую сумму денег, вложенную в неликвидный актив, уплачивая много денег в процентах и ​​реализуя низкую реальную норму прибыли.