Рынок жилья в США занял домовладельцев и инвесторов на поездках на американских горках в 21 веке. Под влиянием снижения ставок по ипотечным кредитам и либеральных стандартов андеррайтинга спрос на дома быстро ускорился с конца 1990-х годов до середины 2000-х годов. Даже когда строители и разработчики скрембливаются, чтобы возвести новые дома, спрос значительно опережает предложение, что приводит к пузырю активов в сфере недвижимости, в результате чего цены падают до более чем трехкратного уровня до пузырьков в некоторых районах страны, включая Лас-Вегас, Феникс и Южная Флорида.

Такие стремительные цены оказались неустойчивыми, поскольку пузырь на рынке жилья взорвался в конце 2000-х годов. В центре Майами кондоминиумы стоимостью более 300 000 долларов США, находящиеся в стадии строительства в 2006 году, сели на рынок до 100 000 долларов США в 2009 году с предложением nary. Многим приходилось переходить на аренду квартир, чтобы инвесторы не обанкротились. В Лас-Вегасе незавершенные кварталы усеяли пригородный пейзаж, а поля совершенно новых, полустроенных домов сидели пустыми.

Индикаторы рынка жилья

Аналитики указывают на несколько факторов при назначении ответственности за кризис жилья. Рост ипотечных дефолтов представляет собой самого большого козла отпущения. В течение лет пузырей стандарты кредитования практически отсутствовали. Ипотечные компании выдавали кредиты заемщикам с сомнительными кредитными историями или не смогли доказать свой доход. Эта практика побуждала людей покупать более крупные дома, чем они могли себе позволить, исходя из предположения о том, что цены будут продолжать расти, и они могут продать через год или два, а деньги - большими. Первая крупная волна дефолтов в 2007 году начала эффект снежного кома, который подтолкнул все больше и больше заемщиков под водой, поскольку он набирал обороты. К 2008 году начался полный кризис.

Менее обсуждаемый, но не менее жизнеспособный вкладчик в крушение был простым фактом, что цены на жилье стали неустойчивыми на основе уровней дохода. Специалисты по финансированию домашних хозяйств рекомендуют, чтобы покупатели ограничивали домашние покупки в три раза больше их годового дохода. Затем семья, зарабатывающая 100 000 долларов в год, должна потратить не более 300 000 долларов на дом. С 1990 по 2000 год этот коэффициент представлял собой небольшую проблему для типичного американского покупателя жилья. Медианная цена дома колебалась между тремя и тремя в 5 раз средним доходом домохозяйства. В течение следующих шести лет цены быстро росли, а доходы стагнировали. К 2006 году медианный дом был далеко недоступен для медианной семьи, стоимость которой почти в пять раз превышала годовой доход медианной семьи. Эта динамика оказалась неустойчивой, так как цены вскоре после этого резко изменились.

Отношение цены к доходам

Начиная со второй мировой войны и до конца 1990-х годов, оценка цен на жилье была в основном устойчивой и надежной, без каких-либо серьезных колебаний или турбулентности на национальном уровне.За это время медианные цены застряли близко к точке с трехкратным годовым доходом, при которой типичное домашнее хозяйство может позволить себе типичный дом. Только когда цены начали отклоняться от этого уровня с большим размахом, нестабильность укрепилась. Поэтому поучительно оценивать домашние ценности для изучения соотношения средней цены к медианному доходу домохозяйства. В тех местах, где это соотношение остается около трех, предлагается стабильность и устойчивость. По мере того, как соотношение растет, потенциальные покупатели должны проявлять осторожность, особенно если соотношение приближается к пяти, уровень, наблюдаемый на национальном уровне в 2006 году перед кризисом.

Где найти значение в 2016 году

Несколько городов с горячими рынками в течение пузыря 2000-х годов снова нагреваются с 2016 года. Средняя продажная цена в Майами теперь превышает 250 000 долларов США, что в пять раз превышает средний доход семьи в размере 50 000 долларов США Медианная цена продажи в Фениксе приближается к 200 000 долларов США, почти в четыре раза превышает средний доход семьи в 53 000 долларов. Эти цифры аналогичны в Лас-Вегасе, где средняя цена продажи в апреле 2016 года составляла 195 000 долларов США, а средний доход домохозяйства $ 51 000. Отношение цены к доходам указывает на то, что эти рынки могут перегреться.

С другой стороны, некоторые места в Соединенных Штатах по-прежнему предлагают удивительные ценности, основанные на уровнях дохода. В Талсе, Оклахома, средняя цена продажи составляет 94 000 долларов США, что почти вдвое превышает средний доход домохозяйства в размере 46 000 долларов. История аналогична в Колумбусе, штат Огайо, где средняя цена продажи составляет 128 000 долларов США, что примерно соответствует двум и - в два раза больше среднего дохода семьи в размере 51 000 долларов.