Опционная ставка по ипотечным кредитам (ARM) дает потенциальным домовладельцам возможность приобрести большой дом с небольшой оплатой. Они также дают нынешним домовладельцам возможность уменьшить свои ипотечные платежи. Хотя эти выгоды могут показаться именно тем, что доктор заказал в последующие годы роста цен на перегретом рынке жилья, журнал BusinessWeek обозначил вариант ARM «Иконки кошмаров». В статье за ​​сентябрь 2006 года, которая носила это имя, BusinessWeek заявила, что вариант с регулируемой процентной ставкой может быть «самым рискованным и сложным продуктом для домашнего кредита, когда-либо созданным».

Правда о том, является ли опция ARM полезным инструментом или билетом на неприятности, в значительной степени зависит от личной перспективы. Более пристальный взгляд на эти противоречивые кредиты облегчит определение их предполагаемых видов использования - и связанных с этим рисков. (Чтобы узнать больше о ARM, см. ARMed and Dangerous , Ипотека: фиксированная ставка и регулируемая ставка и выплата ипотечного кредита .)

< ! --2 ->

Опции

В отличие от большинства ипотечных кредитов, которые поставляются с установленным ежемесячным платежом, опции ARM, предоставляют выбор каждый месяц. (Для универсального магазина по ипотечным кредитам субстандартного кредитования и кризисами субстандартного кредитования проверьте Субстандартные ипотечные кредиты .)

Домовладельцы могут выбирать из следующих платежей:

• Минимум
  Минимальный требуемый оплата за опцию ARM чрезвычайно привлекательна, потому что она настолько низкая. Фактически, он настолько низок, что даже не покрывает интерес к ипотеке. Принимая минимальный платеж, заемщики находятся в состоянии, известном как отрицательная амортизация, а это означает, что они должны больше в доме в конце месяца, чем в начале месяца. Хотя минимальный платеж может показаться не мудрым выбором с финансовой точки зрения, это самый популярный вариант в некоторых дорогостоящих почтовых индексах, где домовладельцы не могли позволить себе купить дом. (Чтобы узнать больше об отрицательной амортизации, см. Каков наилучший способ погасить мою ипотеку? )

  Конечно, небольшие платежи не длится вечно. Через пять лет после начала кредита или после того, как непогашенный остаток увеличится до 110% от первоначальной суммы кредита, большинство вариантов ARM пересчитывают, чтобы определить полностью амортизированный платеж, который является платежом, который потребуется для погашения дома за оставшиеся жизнь кредита. Для большинства кредитов этот новый номер становится минимальным обязательным платежом, а отрицательный платеж за амортизацию больше не разрешен. Когда это произойдет, размер ежемесячного платежа может существенно увеличиться, даже удвоившись по размеру.
• Только для процентов
  Перемещение по шкале, этот платеж стоит больше, чем минимальный и покрывает проценты, хотя он не уменьшает основную сумму.Заемщик не продвигается к владению домом, но избегает отрицательной амортизации.
• 30-летняя амортизация
  Это традиционный ипотечный платеж, с которым знакомы большинство людей. Выполнение этого платежа покрывает интерес и уменьшает основную сумму.
• 15-летняя амортизация
  15-летняя ссуда позволяет заемщикам оплачивать свои дома быстрее, чем традиционный 30-летний кредит. Выполнение этого платежа покрывает интерес и уменьшает основную сумму.

(Чтобы рассчитать, сколько времени вам нужно будет заплатить за свой дом, см. Наш ежемесячный калькулятор платежей по ипотечным кредитам.)

Подробнее

Процентная ставка по большинству вариантов ARM изменяется ежемесячно, а кредиты имеют ограничение на сумму, которую может расти каждый год. Хотя фактический требуемый платеж изменяется только один раз в год, разница между процентной ставкой первого месяца и суммой годовой корректировки может превышать 7%. С точки зрения минимальной оплаты это может быть большим изменением. Если непогашенный остаток достигает 110% от первоначального баланса, нет предела потенциальной сумме увеличения.

Кто должен взять этот вариант?

• Богатые
  Эти ипотечные кредиты были разработаны как инструмент управления капиталом для богатых. Богатые люди часто зарабатывают огромные суммы денег, но имеют непредсказуемые денежные потоки. Опционные ARM позволяют им делать небольшие платежи до тех пор, пока их денежный поток не увеличится. Например, многие магнаты на Уолл-стрит и топ-менеджеры получают 50% или более своих годовых доходов за один единовременный бонусный бонус. (Чтобы узнать больше о классах доходов, см. Потеря среднего класса и Опрос отчета о занятости .)
• Переходный
  Люди, которые хотят жить в большом доме и не планируете долго оставаться, можете использовать опцию ARM, чтобы получить дом, который они хотят, не тратя целое состояние. Корпоративные руководители, которые переводятся каждые несколько лет, могут использовать эти кредиты, чтобы высвободить деньги для других целей.
• Те, кто ожидает финансового ветра
  Люди, которые знают, что они скоро испытают значительное изменение в доходе, также могут выбрать вариант ARM. Если брак, наследование, юридическое урегулирование или другой источник внезапного богатства находятся на горизонте, вариант ARM может быть хорошим способом получить дом до получения наличных денег. (Чтобы узнать больше об этих предметах, см. Отказ от наследования и Брак, развод и пунктирная линия .)

Льготы для кредиторов

Кредиторы любят варианты ARM. Ипотечные брокеры часто получают более высокие платежи за их продажу, а законы о бухгалтерском учете позволяют кредиторам оплачивать максимальный платеж (30 лет) в качестве дохода, даже если они получают только минимальный платеж. Эти призрачные доходы совершенно законны, хорошо смотрятся на книгах и делают чудеса для цены акций брокера ипотечного кредита. Варианты ARM также обычно несут более высокую стоимость рефинансирования, поэтому кредиторы получают деньги снова, когда заемщики хотят получить кредиты. Хотя, возможно, существует определенная опасность для предоставления таких кредитов, ипотечные кредиты часто продаются инвесторам через такие транспортные средства, как ипотечные ценные бумаги, передавая риск инвесторам вместо кредиторов.(Для получения дополнительной информации см. Прибыль от ипотечного долга с MBS .)

Как сравнить

При рассмотрении опции ARM необходимо иметь в виду несколько ключевых моментов. Первое - это время, в течение которого начинается вступительная процентная ставка. Насколько высокими могут повышаться процентные ставки и насколько они могут измениться, также важны соображения. Знание того, когда кредит будет скорректирован, и также должен быть рассмотрен порог для отрицательной амортизации.

Мечта или кошмар?

При вывозе ипотеки всегда следует делать с осторожностью, выбирая опцию ARM требует еще более высокого уровня бдительности. Для тех, кто обладает солидной финансовой ситуацией и имеет четкое понимание условий, которые сопровождают вариант ARM, кредит может быть полезным инструментом. Для неподготовленного, это может быть односторонний билет на неприятности.

Чтобы продолжить чтение по этому вопросу, ознакомьтесь с Инвестиции в недвижимость и Смарт-транзакции с недвижимостью .