За последние 50 лет американская мечта претерпела значительные изменения. Он расширился и включает возможность приобрести второй дом - дом для отдыха. Это коттеджи на берегу озера, каюты в горах и хижины на пляже, которые все сидят пустыми 90% года, в то время как их владельцы занимаются банковским временем для следующего отпуска - и поддерживают счет за ипотечные и имущественные налоги.

Существует, конечно, альтернатива тому, чтобы ваш коттедж собирал пыль во время простоя. Вы можете сдавать его в аренду другим людям, желающим отдохнуть некоторое время от работы. В этой статье мы рассмотрим некоторые проблемы, связанные с арендой второго дома.

Покупка второго дома

Сохранение основного места жительства - это огромное финансовое решение. Если вы рассматриваете второй дом, используйте калькулятор ипотеки для исследования процентных ставок от кредиторов в районе, где находится ваша недвижимость для отдыха. Затем, как только вы соберете оценки общей стоимости ваших ежемесячных платежей по ипотечным кредитам, перейдите по своим финансовым показателям, чтобы узнать, может ли вам лучше обслуживать ипотеку или платить наличными.

Вот почему. Сохранение второго дома - это увеличение по величине, потому что второй дом имеет все расходы на ваш первый дом и часто больше. Но у него нет легких списаний из IRS.

Если вы настроены на получение дома для отдыха, но у вас нет капитала для покупки с наличными деньгами, не принимайте вторую ипотеку на свой дом. IRS закрыла лазейку, посредством которой человек мог использовать вторую ипотеку для покупки отдельного инвестиционного имущества, все еще удерживая свою ипотеку от налогов. Если вы возьмете ипотечный кредит на свою основную резиденцию, чтобы купить второй дом, вам не будет позволено вычитать платежи в качестве личных ипотечных процентов. Таким образом, если вы намерены заимствовать у себя второй дом, вам придется выпустить еще один ипотечный кредит, который учитывает проценты, подлежащие налогообложению.

Как он стоит

Существующие налоговые правила, связанные со вторыми домами, домами отдыха и вторичными домами инвестиционного класса, менялись чаще, чем в первичных резиденциях. По состоянию на 2010 год, если вы в настоящее время владеете вторым домом для личного пользования, вам разрешается арендовать его или ваше основное место жительства, если на то пошло, другой стороне на срок до двух недель (14 ночей), не сообщая ни о каком из доходов.

С другой стороны, второй дом считается инвестиционной собственностью, если вы проводите менее двух недель в нем, а затем пытаетесь арендовать его в остальное время. Важно помнить, что с появлением курортов и т. Д. Спрос на каюту в лесу может наступить только в часы пик - в тот же период, когда вы, вероятно, захотите сами использовать это имущество. (См. Также: Налоговые отчисления для владельцев арендных объектов .)

IRS по инвестициям в отпуск-дома

Хотя налоги на инвестиционную недвижимость были традиционно более мягкими, чем для других видов инвестиций, второй дом кажется серым местом для IRS. Все потери от аренды являются «пассивными потерями» или «потерями в хобби». Они могут быть списаны только с доходов от других пассивных действий, таких как другие арендные платы, частное партнерство, с которым вы не помогаете, или S-корпорация. Пассивные потери, которые вы не можете использовать, переносятся до тех пор, пока вы не продадите дом для отдыха. Когда вы продаете недвижимость, прошлые потери могут быть использованы для компенсации любых прибылей. Если после этого у вас будет больше пассивных списаний, вы можете потребовать их от регулярного дохода.

Вы можете, однако, вычесть до 25 000 долларов США в год, если:

• Ваш скорректированный валовой доход составляет менее 100 000 долларов США или
• . Вы активно участвуете в управлении имуществом.

Этот налоговый разрыв исчезает при скорректированном валовом доходе в размере 150 000 долларов США (AGI). Если вы находитесь между 100, 000 и 150 000 долларов, вы получаете право на половину вычета. Это кажется глупым, так как большинство людей, которые могут позволить себе купить второй дом, будут иметь AGI намного выше этих цифр. Тем не менее, реальная проблема заключается во втором условии. Вы можете использовать годовой вычет, если вы или ваш супруг хотите стать квалифицированным специалистом по недвижимости и активно управлять имуществом, которое публикует пассивные потери. Однако будьте осторожны, IRS вряд ли поверит, что вы занимаете полный рабочий день и лунный свет в качестве менеджера по недвижимости. Вам понадобится подробный журнал о том, почему, когда, где и что вы делаете в качестве менеджера свойств, чтобы доказать ваше дело.

Продажа дома для отдыха

Недвижимость в популярных районах отдыха обычно имеет тенденцию видеть более высокую оценку, поэтому может потребоваться время, когда вы хотите получить наличные и найти новое место для проживания. Когда вы продаете дом для отдыха, длительность пребывания в нем влияет на ваш налог на прирост капитала. Если вы продаете до того, как прошло год, вы будете подвержены краткосрочной ставке прироста капитала. Если вы продаете через год, ваш федеральный налог будет рассчитан по долгосрочному курсу прироста капитала. (См. Также: Долгосрочное мышление встречает страшный налог на прирост капитала. )

Однако вы можете сделать уловку, если хотите полностью переехать. Если вы продаете свое основное место жительства с 250 000 долларов США на человека без налогов, а затем перейдите в дом отдыха и объявите его своим новым основным местом жительства, вы сможете использовать освобождение в размере 250 000 долларов США (500 долларов США, 000 для супружеских пар) снова - обеспечение вам жить там два года. К сожалению, эта стратегия часто бывает практичной только для самозанятых или пенсионеров. Существуют и другие ограничения на использование исключения из прироста капитала для домов отдыха, которые были преобразованы в основное место жительства. (См. Также: Правда ли, что вы можете продать свой дом и не платить налог на прирост капитала? )

Советы для второго домовладельца

Если у вас есть второй дом с целью его аренды , и у вас есть AGI менее 150 000 долларов, затем зайдите туда и начните управлять.Это означает, что вы не сможете использовать агента для поиска арендаторов. Вы будете лично ремонтировать, но это даст вам пассивные потери для списания.

Или, если активное управление не обращается к вам, или ваш AGI слишком высок, вы можете потратить больше времени в салоне и превратить его в собственность смешанного использования, а не в инвестиционную собственность. Это означает, что налоги меняются с изменением обозначения - в основном, что вы не можете использовать пассивные потери. Но вы сможете требовать процент от процентов по ипотечным кредитам и имущественным налогам в качестве вычетов против вашего подоходного налога.

The Bottom Line

Превращение имущества для отдыха в выгодную аренду, как правило, является тяжелой битвой. Прежде чем переходить к арендодателю на каникулах, внимательно изучите, как будут влиять ваши налоги. Большинство людей, которые владеют вторыми домами, будут лучше обслуживаться, если их классифицируют как объекты смешанного назначения для целей налогообложения и сдадут их в аренду только за 14 ночей в течение данного года. Тем не менее, люди, которые действительно становятся землевладельцами второго дома, обычно руководствуются тем же принуждением, которое побудило их покупать недвижимость в первую очередь. Если вы один из тех людей, ваш лучший способ действий - активно участвовать в управлении вашей собственной собственностью.