Ипотека с интересом (IO) - сложный кредит, который не подходит для всех. Во-первых, вы должны понимать, как ваш платеж будет отличаться между периодом, основанным на процентах, и полностью амортизированным периодом (когда вы платите как проценты, так и основной). Кроме того, вы также должны учитывать, как процентная ставка по кредиту будет меняться с течением времени, так как большинство сегодняшних займов, предназначенных только для процентов, также являются ипотечными кредитами с регулируемой ставкой (ARM).

Как только вы поймете, как они построены ( , как помогли бы работать с процентными ставками ), вы можете оценить, подходит ли ваш риск для вашей ситуации и темперамента.

Вот обзор того, кто должен рассматривать ипотеку с интересом, и кто должен их избегать.

Рассмотрим один, если …

Кредит на проценты может быть правильным для вас, если вы недавно закончили школу и ожидаете, что ваш доход значительно скажется через несколько лет - со временем, чтобы сделать более высокие выплаты по основной сумме и процентам, когда кредит заканчивается только процентный период. Если вам комфортно с риском, что ваш доход может не увеличиться так, как вы ожидаете, получение кредита, предназначенного только для процентов, может помочь вам купить дом, который вы действительно хотите сейчас, вместо того, чтобы покупать дом стартера, который вам нужно будет переместить через несколько лет. Вы избежите хлопот и транзакционных издержек, связанных с получением двух ипотечных кредитов и продажей дома.

Кредит на проценты может также иметь смысл, если ваш доход является нерегулярным, и вы хотите, чтобы гибкость платить больше (то есть выплачивать часть принципала) в месяцы, когда ваш доход выше и меньше платить ( проценты) в месяцах, когда ваш доход ниже. Но если вы дисциплинированны, вы можете управлять своими колебаниями доходов с меньшим риском, выбирая полностью амортизируемый кредит с фиксированной процентной ставкой, например 30-летнюю ипотеку, и откладывая дополнительный доход на сберегательном счете, который вы используете для создания ваши платежи в месяцы, когда денежный поток плотно. Полностью амортизация означает, что каждый платеж включает в себя как основной, так и проценты, поэтому, если вы делаете платежи в соответствии с графиком, кредит будет погашен в конце срока.

Если вам комфортно с арбитражем, вы можете инвестировать деньги, которые вы бы наложили на принципала, на полностью амортизируемый ипотечный кредит и попытаться опередить свою ставку по ипотечным кредитам, используя только проценты ипотека. Если ставка по ипотечным кредитам составляет 3%, и вы можете заработать 8% на фондовом рынке, вы выйдете на 5% (реальная разница может варьироваться в зависимости от вашей налоговой ситуации). Но большинство инвесторов хуже, чем в среднем по рынку, поэтому, если у вас нет проверенного опыта и дисциплины, чтобы не продавать, когда рынок не работает, вы, вероятно, проиграете эту стратегию.

Кредит на проценты также может быть инструментом управления денежным потоком, если вы покупаете дом, требующий капитального ремонта. Вы можете использовать деньги, которые вы бы поставили на ипотечный директор в первые годы, чтобы исправить имущество, а затем начать выплачивать основную сумму, когда вы закончите.

Как правило, ипотечный кредит с интересом хорош для заемщиков, которые знают, что они останутся только дома в течение ограниченного времени или инвесторов в недвижимость, которые хотят продать через пару лет, говорит Яэль Исхакис, вице-президент First Meridian Mortgage в Бруклине, Нью-Йорк, и автор книги «Полное руководство по покупке дома».

Когда они не являются хорошей идеей

Если вы используете кредит, предназначенный только для процентов, чтобы купить больше дома, чем вы можете себе позволить сейчас, надеясь, что он сможет себе это позволить позже или рефинансировать до того, только период заканчивается, вы рискуете, говорят кредиторы. Более того, в отличие от лет жизни в пузырях, вы не можете претендовать на ипотечный кредит, основанный на вашей способности выплачивать только проценты; вы должны пройти квалификацию, основываясь на своей способности позже выступить с более высокой выплатой основного долга и процентов.

Так же, как процентные кредиты могут иметь смысл для заемщиков, которые ожидают увеличения своих доходов, они не имеют смысла для заемщиков, которые не ожидают увеличения своих доходов, таких как пенсионеры. «Кредит с процентами - плохая идея - ужасная идея - для любого, кто имеет фиксированный доход», - говорит Кейси Флеминг, кредитный офицер с C2 Financial Corp в Сан-Диего и автор The Loan Guide: как получить самую возможную ипотеку , «Как только период, основанный на процентах, закончен, кредит должен быть переработан, и переход на полностью индексированный платеж огромен. »(Более подробно см. Обременение вашего выхода на пенсию с ипотекой .)

Многие заемщики намерены использовать кредит с процентными ставками в качестве краткосрочного инструмента, из которого они выйдут из продажи или рефинансирования до заканчивается период, основанный на процентах. Если это не так, подумайте дважды. Ишакис говорит, что у любого, у кого нет стратегии выхода, не следует рассматривать только процентный кредит.

Если вы займетесь долгосрочным займом с процентами, вы, вероятно, заплатите больше, чем нужно для своей собственности. Сочетание функции только для процентов с регулируемой процентной ставкой связывает риск заемщиков. ARM, ориентированная только на интересы, является более рискованной, чем либо кредит с фиксированной процентной ставкой, либо полностью амортизирующий ARM.

Когда кредит более рискован для вас, он также более рискован для кредитного учреждения, потому что вы с большей вероятностью оставите его в сумке. Более высокий риск означает более высокую процентную ставку, поэтому вы фактически будете платить более высокую ставку за ARM только для процентов, чем для полностью амортизируемой ARM. Вы заплатите более низкую ставку за ARM только для процентов, чем в краткосрочном кредите с фиксированной процентной ставкой, но в долгосрочной перспективе вы будете платить больше, поскольку процентная ставка по процентным ставкам увеличивается.

Процентные ставки, скорее всего, увеличатся в будущем, потому что сегодня они близки к дну, поэтому вы должны предположить, что ваш платеж будет расти, когда они будут сброшены.То, что вы не можете предсказать, зависит от того, сколько будет увеличиваться ваш платеж, поскольку вы не знаете, какие процентные ставки будут в три, пять, семь или десять лет. Это делает кредиты, основанные на процентах, плохим выбором для тех, кому не нравится такая неопределенность.

Итог

«Ипотечные кредиты IO должны быть зарезервированы для финансово стабильных и более финансово искушенных заемщиков», - говорит Уитни Фит, президент ипотечных домов Angel Oak Home в Атланте. При правильных обстоятельствах они могут сэкономить вам деньги и помочь вам достичь своих финансовых целей; в неправильных обстоятельствах они могут быть чрезвычайно дорогими и в худшем случае отправляют вас в выкуп. (Подробнее см. 5 Рискованных типов ипотечных кредитов, чтобы избежать .)