Является ли недвижимость хорошей инвестицией сейчас в 2016 году? Хотя покупка недвижимости не так рискованна, как, например, в 2006 году, это чревато значительным риском. Части страны с сильной экономикой перегрели рынки недвижимости, в которых цены были не пропорциональны доходам домашних хозяйств. Места, где цены на недвижимость более разумные, как правило, имеют более мягкие экономики и рынки труда, а также менее оптимистичные перспективы роста на ближайшие годы.

Рост недвижимости

С того момента, как рынок недвижимости опустился во время Великой рецессии, покупатели, которые отважились обмануть негативные заголовки и приобрели на рынке надир, были вознаграждены. С первого квартала 2011 года до второго квартала 2016 года средняя стоимость жилья на национальном уровне выросла более чем на 10%. Однако в некоторых городах разгон был намного более значительным. Цены на Сан-Франциско выросли на 51% с 2011 года, а дома в Финиксе - на 49,5%. Денвер вырос на 48,6%, а Майами и Лас-Вегасе, оба из которых были разрушены в результате краха в конце 2000-х годов, с 2011 года составляют более 50%.

Рынок быков на рынке недвижимости, который продолжается уже пятый год, снова делает жилье горячим. Однако, исходя из совета Уоррена Баффета, инвестирование в то, что жарко, - это не способ добиться успеха в финансовом отношении. Умная игра в недвижимость была в 2011 году, когда массы топтали друг друга, чтобы добраться до выходов. Настало время искать недооцененные инвестиционные возможности в других местах.

Домашние цены и домашние доходы

Цены на недвижимость устойчивы только до тех пор, пока люди могут позволить себе покупать дома. Закон спроса и предложения диктует, что, если покупатели перестанут покупать, цены падают в ответ. Легкий способ определить, превышают ли цены на жилье уровень, который могут позволить себе покупатели, - сравнить их с доходами домашних хозяйств. Специалисты по финансированию домашних хозяйств рекомендуют тратить не более трех раз годовой доход на дом. В течение долгого времени цены на жилье в США парили вокруг этого уровня.

С 2011 по 2016 год цены на жилье выросли непропорционально по доходам домашних хозяйств в большинстве городов с горячими рынками и быстро развивающимися экономиками. Например, в Сан-Франциско соотношение домашних цен и доходов домашних хозяйств на 45% выше, чем долгосрочный базовый уровень. Другими словами, покупатели расширяют свои бюджеты, чтобы покупать дома, которые стоят в четыре и пять раз больше, чем они зарабатывают каждый год. История похожа на Денвер, Майами и Сиэтл, все из которых видели, что цены на жилье поднимаются быстро, даже когда доходы делают лишь небольшие авансы.

Когда рынок недвижимости взорвался между 2007 и 2008 годами, медианные цены превысили медианные доходы на несколько или больше в самых пострадавших городах, таких как Майами и части Южной Калифорнии.Поскольку цены снова приближаются к этому порогу, покупатели должны проявлять осторожность, чтобы не прыгать прямо на другой пик рынка.

Где заключены сделки

Некоторые города по-прежнему предлагают разумные цены на жилье в зависимости от того, сколько зарабатывают жители. Например, в Сент-Луисе отношение цены к доходу зависело от долгосрочного показателя по состоянию на конец 2015 года. К сожалению, в городе не наблюдается ни роста, ни повышения цен, наблюдаемого в других странах с 2011 года. Фактически , за это время цены немного снизились. Чикаго - еще один город, в котором есть доступные дома, но его цены также снизились с 2011 года, а уровень безработицы в городе по состоянию на июнь 2016 года был пятым по величине среди 50 крупнейших столичных статистических зон США (MSA).

Конкуренция с рынком жилья в США заключается в том, что наиболее эффективные города становятся перегретыми и недоступными, а места с доступным жильем имеют мрачные перспективы на будущее. Недвижимость не является ни самой прибыльной, ни самой безопасной инвестицией с 2016 года.