Активы, такие как золото и недвижимость, являются основными инвестициями, а покупка дома - это общая инвестиция для физических лиц по всему миру, поскольку он широко считается безопасным и выгодным капиталовложением. (Более подробно см. «Изучение инвестиций в недвижимость: введение».)

Инвестирование в недвижимость, тем не менее, требует длительных сроков принятия обязательств и высокого первоначального взноса и является рискованным даже в долгосрочной перспективе. Кроме того, многие инвесторы часто игнорируют затраты.

Ниже приведены некоторые важные моменты, касающиеся скрытых затрат и факторов, которые делают инвестиции в недвижимость рискованным, дорогостоящим и не очень прибыльным предприятием. Инвесторы должны помнить об этом, прежде чем использовать свои с трудом заработанные деньги.

Общее восприятие

Средний инвестор может заметить, что кондоминиум с двумя спальнями в пригороде был доступен за 300 000 долларов пять лет назад и теперь продается за 450 000 долларов. Это крутой возврат 50% в пять лет, намного лучше, чем возврат акций, облигаций или золота. Значение абсолютной прибыли также кажется высоким на уровне $ 150 000, а доступность финансирования дает иллюзию использования заемных средств для получения прибыли.

При всех этих очевидных преимуществах, каковы проблемы и скрытые затраты на инвестиции в недвижимость?

Затратная аналогия имущественных займов

Рассмотрим случай перехода человека в новый город на новое задание. Он ожидает остаться около пяти лет, но может продлить этот период на основе его карьерного роста со своим существующим работодателем или с другими работодателями в том же городе. В предположении хорошей отдачи он рассматривает покупку дома или кондоминиума вместо аренды. (Подробнее см. «Причины аренды лучше, чем покупка».)

Имейте в виду, что человек может приобрести долю или единицу обменного фонда всего за 5 долларов США, но инвестиции в недвижимость требуют тысяч долларов. Хотя большая часть инвестиций в недвижимость финансируется за счет кредитов, покупка дома или кондоминиума на сумму 300 000 долларов США по-прежнему требует 20% (60 000 долларов США) первоначального взноса.

Лица, которые вносят менее 20 процентов, могут получить ссуду, но в конечном итоге они будут платить более высокие процентные ставки и вынуждены принимать частное ипотечное страхование, что увеличивает стоимость. Более высокие процентные ставки приводят к увеличению суммы погашения, а ипотечное страхование обычно стоит от 0,15% до 2,5% от суммы кредита.

Если вы предположите, что приобретаете вышеупомянутое имущество на сумму 300 000 долларов США, сделав 20-процентный первоначальный взнос и заимствуя оставшиеся 240 000 долларов США при процентной ставке 3,875% за 20-летнюю долгосрочную ипотеку, ежемесячные платежи составляют около $ 1 440.

Есть дополнительные разовые затраты на обработку кредита, которые составляют около 4% от суммы кредита (9 600 долларов США). Налог на передачу имущества или регистрационные сборы варьируются от штата к штату и в среднем составляют 2.5% стоимости недвижимости добавляет 6 000 долларов к стоимости.

Если вы предположите, что стоимость имущества увеличивается на 1,5 раза за пять лет до 450 000 долларов, цена будет увеличиваться примерно на 9% на основе рецептуры. Добавляя годовой налог на имущество по ставке 1,5% от текущей стоимости недвижимости, общий налог, уплаченный за пять лет, составляет около 30 000 долларов США.

Если наш инвестор купил кондо, ежемесячная плата в размере 200 долларов США ассоциация кондоминиумов будет составлять 12 000 долларов США в течение пяти лет. Затем вы должны добавить затраты на ремонт, меблировку и техническое обслуживание. Консервативная оценка в размере 1 000 долл. США в год позволяет нам в общей сложности 5 000 долл. США в течение пяти лет.

Затем предположим, что владелец находит покупателя, желающего приобрести его квартиру за 450 000 долларов после пяти лет.

К тому времени инвестор выплатил бы банк в размере 86 400 долларов США. Стоимость первоначального взноса в размере 60 000 долл. США, расходы на обработку кредита (9 600 долл. США), налог на имущество (6 000 долл. США), налог на имущество (30 000 долл. США), расходы на кондоминиумы (12 000 долл. США) и общее обслуживание ( $ 5 000), общая сумма составляет $ 209 000.

Что такое чистая прибыль?

Первоначальная 20-летняя сумма кредита в размере 240 000 долларов США сократится примерно до 180 000 долларов за пять лет, так как инвестор продолжает выплачивать ежемесячные платежи в размере 1 440 долларов США. Инвестор выплатит эту выдающуюся сумму в размере 180 000 долларов США от продажной цены в размере 450 000 долларов, полученной от нового покупателя. Инвестор оплачивает 209 000 долларов США в общей стоимости этого имущества, еще 180 000 долларов в банк за оставшуюся невыплаченную оплату, и поэтому чистая сумма, которую он получает, составляет 61 000 долларов США.

По сути, инвестор потратил 209 000 долларов США в пять лет и получил чистую прибыль в размере 61 000 долларов США за возвращение 29,2%. Несмотря на то, что цена продажи кажется высокой, скрытые затраты унесли большую часть прибыли.

Давайте продолжим. Предположите, что инвестор продолжает свое пребывание в городе и держит его кондоминиум на весь 20-летний срок кредита. Каждые пять лет стоимость кондоминиума возрастает в 1,5 раза. Через 20 лет стоимость будет равна $ 1. 52 миллиона, оценка более чем в пять раз.

Инвестор выплатит 345 600 долларов США. При добавлении 60 000 долларов США общая стоимость составит 405 600 долларов США.

Используя аналогичные расчеты, как указано выше, мы получаем общий налог на имущество в размере 251 000 долларов США, расходы на обслуживание (48 долларов США) , 000), общий ремонт и техническое обслуживание (20 000 долл. США), расходы на обработку кредитов (9 600 долл. США) и налог на передачу имущества (6 000 долл. США). Общая сумма составляет 739 600 долларов США, и поэтому чистая прибыль за 20 лет составляет 780 400 долларов США за возврат 106%, что в два раза больше, чем за 20 лет.

В долгосрочной перспективе эффективная отдача не так велика. Несмотря на то, что цена оценивается в пять раз, затраты на выплату процентов, налоги и другие расходы снижают прибыль.

Инвесторы также должны отметить, что реальная стоимость денег снижается с течением времени. Стоимость обслуживания и регулярного ремонта увеличивается из-за инфляции. Если учитывать и инфляцию, то чистая прибыль будет снижаться. Инвесторы также должны учитывать страховку, комиссионные сборы и налоги на передачу имущества во время продажи.Включение в них приведет к дальнейшему снижению чистой прибыли.

В инвестициях в недвижимость существуют и другие связанные риски. Изменения в течение инвестиционного периода могут привести к трудностям в продаже имущества позже. Например, шумная новая автомагистраль или всплеск преступности могут привести к девальвации имущества. Любое сверхъестественное бедствие, такое как ураган или землетрясение, может полностью разрушить имущество, в то время как только частичная сумма может быть возмещена из страховых требований. Даже после перестройки с использованием страховых денег получение более высокой цены становится трудным после появления таких событий в этом районе. (Более подробно см .: Самые важные факторы для инвестиций в недвижимость)

Альтернативы инвестициям в недвижимость

Вместо того, чтобы покупать недвижимость, инвесторы должны учитывать инвестиционные трасты недвижимости, варианты недвижимости, фонды ETF на рынке недвижимости, паевые фонды и акции в качестве недорогих альтернатив. (Более подробно см. «Простые способы инвестирования в недвижимость»)

В то время как акции имеют фондовые риски, фонды, ETF и REIT обеспечивают диверсификацию. Для храбрых сердец, желающих принять риск контрагента на нерегулируемом рынке, варианты недвижимости могут предлагать более высокую прибыль без затрат или налогов. (Подробнее см.: Как заработать деньги с опционами на недвижимость)

Итог

Инвестиции в недвижимость требуют больших финансовых обязательств, охватывающих длительные периоды времени. Оценка стоимости таких инвестиций, распределенных по длительным срокам, является сложной задачей. В то время как некоторые инвесторы заманиваются, глядя на номинальное повышение цен, необходимо учитывать все затраты