На рынках США ожидается рост процентных ставок в ближайшем будущем. Альтернативные инвестиции, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), могут предложить инвесторам хорошие возможности. В этой статье анализируется потенциал REIT для чувствительности к процентным ставкам и оценивается их пригодность в качестве инвестиционного инструмента в периоды с высокими процентными ставками.

Быстрое введение в REITs

REIT - это публично торгуемая система безопасности, которая инвестирует в недвижимость через недвижимость или ипотеку и часто торгует на крупных биржах, таких как акции. REIT предлагают высокий уровень ликвидности для инвесторов, которые занимают долю в недвижимости, покупая ее как акции. REIT выпускаются в широком разнообразии с конкретными типами недвижимости, такими как REIT на жилых квартирах, коммерческих зданиях, складах и гостиничных объектах. REIT также доступны в региональных вариантах, например, для тех, которые концентрируются на недвижимости в конкретных странах / регионах, таких как США, Европа, Китай или Япония. (Подробнее см .: 5 типов REIT и как инвестировать в них.)

REIT предлагают много преимуществ, включая диверсификацию в новой категории активов, высокую ликвидность в недвижимости с небольшим объемом инвестиций и налоговые льготы (в зависимости от местных законов). (Более подробно см .: Инвестирование в REIT.)

REIT возвращает процентные ставки

Недавний отчет REIT. com показывает исторически низкий уровень корреляции между REIT и фондовым рынком. Корреляция показывает, как две ценные бумаги движутся по отношению друг к другу. В том же отчете показаны аналогичные низкие уровни корреляции между REIT и доходностью облигаций. (Обрезанная таблица ниже с выделенной корреляцией REITs-связей.)

Изображение предоставлено REITS. ком.

Аналогичное историческое сравнение между доходами от популярного индекса REIT и 10-летних процентных ставок облигаций указывает на обратную зависимость. Мы публикуем годовую доходность популярного индекса FTSE NAREIT All REITs против процентных ставок 10-летних казначейских облигаций:

Диаграмма на основе данных индекса REIT, полученных из REITS. com (левая ось) и 10-летние данные по казначейским облигациям, полученные из неудовлетворенных. org (правая ось).

Как видно из графика выше, который охватывает 45 лет, рост процентных ставок кажется плохим для возвратов REIT и наоборот. В периоды высокой процентной ставки в 1980-1985 годах доход от REIT был ниже, а после 2008 года они выросли, когда процентные ставки коснулись рекордных минимумов.

Однако есть другие факторы и другие подробные замечания, которые могут указывать на положительную отдачу для инвестиций REIT даже в эпоху высоких процентных ставок. Развернитесь в определенные периоды времени, когда процентные ставки были высокими, и появились интересные наблюдения:

С 1979 года процентные ставки были в нисходящем тренде.В промежуточные годы наблюдалось несколько спорадических всплесков, но в целом это было последовательное снижение процентных ставок. С каждым прошедшим пяти- или десятилетним периодом более высокий процент процентных ставок считался «высоким. «

• 1979-1984: этот период показал процентные ставки в высоком диапазоне от 10% до 14%. Возврат от REIT также находился в высоком диапазоне от 9% до 32%.
• 1991-1997: этот период показал новый диапазон высоких процентных ставок, который варьировался от 6% до 8%. Возврат из индекса REIT составил 12% - 36%, за исключением 1% в течение 1994 года.
• 2000-2001: следующий диапазон высоких процентных ставок был в период 2000-2001 годов, когда ставки колебались около 5 5%. Возвраты из REIT варьировались от 16% до 26%.

Как тарифы REITs тарифицировались в промежуточные периоды низких процентов?

• 1973-1974 годы. Процентные ставки были сравнительно ниже: от 6,9% до 7,4% (по сравнению с большим диапазоном от 10% до 14% в последующие годы). REIT плохо справились с годовыми потерями в диапазоне от -42% до -27%.
• 1998-1999: процентные ставки находились в диапазоне от 4% до 5. 5%, а доходность от REIT по-прежнему отрицательная - от -18% до -6%.
• 2007-2012: По мере постепенного снижения процентных ставок с 4% до менее чем 2%, REIT заработали единообразные годовые убытки в диапазоне от -45% до -5%, за исключением одного положительного результата в 2009 году. > Эти наблюдения показывают, что REIT могут не иметь никакой зависимости от сценариев процентных ставок. Доходы от инвестиций REIT могут фактически оставаться свободными от колебаний процентных ставок.

Существуют и другие преимущества REIT, которые делают их хорошим выбором для инвестиций даже в периоды высоких процентных ставок:

Возможность получения дохода

• : REIT считаются ценными бумагами с доходностью. В то время как повышение цен в REITs дает потенциал прибыли, значительная часть прибыли REIT - это дивиденды. Дивидендные выплаты по REIT - это невоспетый герой, часто игнорируемый инвесторами. Как отмечается в «Основах налогообложения REIT», REIT обычно освобождаются от налогообложения в США на уровне доверия, если они распределяют по меньшей мере 90% своего дохода своим владельцам. Эта система налоговых льгот приводит к регулярному распределению дивидендных доходов для акционеров REIT. При отсутствии налога на дивиденды эффективная чистая доходность зачастую выше, чем у облигаций (или акций), даже в случае высоких процентных ставок. Глобальная диверсификация
• . Другим косвенным преимуществом, которое может быть реализовано с помощью REIT, является получение доступа к глобальным рынкам. Даже если изменение процентных ставок может повлиять на возврат REIT на местном рынке U … S, инвесторы могут взглянуть на REIT, имеющие глобальное воздействие. Начиная с 1990-х годов США, Сингапур, Япония, Австралия, Нидерланды, Южная Африка и многие другие страны включили списки REIT, что позволило инвесторам разобраться на рынках недвижимости иностранных государств. Например, если местный рынок недвижимости в танках США из-за воздействия более высоких процентных ставок, инвестор из США, столкнувшийся с рынком недвижимости Сингапура, может выиграть, если он будет использовать REIT в недвижимости Сингапура в своем портфеле. Конкретная экспозиция по секторам
• : публично торгуемые REIT, которые перечислены на биржах, имеют разные вкусы. Вы можете найти REIT, специфичные для жилых квартир, торговых центров, гостиничного сектора, складов и даже тех, кто находится под воздействием инфраструктуры штата или страны. В случае роста процентных ставок не все подсектора в сфере недвижимости могут пострадать от неблагоприятных последствий. Например, хотя высокие процентные ставки могут повлиять на доход от REIT, подверженных воздействию жилых квартир, доход от конкретного REIT, подверженного воздействию многих действующих торговых центров в лучших местах, остается выше. Тщательное изучение рынка недвижимости, влияние процентных ставок на конкретный подсектор и на конкретные REIT, основанные на его базовом имущественном владении, могут сделать инвестиции REIT выгодными независимо от влияния процентных ставок. (Подробнее см.: 3 Hotel REIT, которые превзошли рынок и жилые дома, Здравоохранение и офисы REIT.)

Нижняя линия

После просмотра корреляционных шаблонов и исторических данных появляется, что возврат от REIT остается независимым от периодов процентной ставки. После тщательного изучения и правильного выбора подсекторов недвижимости и географических регионов инвесторы могут рассматривать REIT как хорошую альтернативу традиционным акциям и облигациям, которые очень чувствительны к процентным ставкам.