Когда краткосрочные процентные ставки растут, домовладельцы с ипотекой с регулируемой ставкой (ARM) чувствуют боль. Лучше всего подходит для состоятельных инвесторов, которые хотят высвободить наличные деньги, которые можно наработать, зарабатывая доходность, которая выше, чем процентная ставка по ипотеке, вместо этого эти кредиты использовались, чтобы помочь менее обеспеченным домовладельцам покупать дома, которые они действительно не могут себе позволить. Здесь мы объясняем, почему использование этих кредитов может быть серьезной проблемой и как вы можете избежать рисков, связанных с ARM.

Количественная оценка проблемы
В начале 2005 года бывший председатель Федеральной резервной системы Алан Гринспен сказал: «Люди достигают возможности заплатить цены, чтобы иметь возможность перейти в Главная." Нигде ситуация не выглядит более очевидной, чем в Калифорнии (государство может похвастаться одной из самых дорогих объектов в стране), особенно в районе залива Сан-Франциско, где более 50% домов, купленных с 2003 года, были куплены только с кредитами, согласно LoanPerformance.

Ход строительства в США привел к росту цен. Согласно данным, опубликованным Федеральным советом по финансированию жилищного строительства (FHFB), цена покупки среднего дома составляет теперь 283 800 долларов. В целом, большинство потенциальных домовладельцев могут позволить себе заложить имущество, стоимость которого составляет от 2 до 2. 5 раз больше годовой доход. Следуя этой формуле, семья, желающая приобрести дом в размере 283 800 долларов США, должна зарабатывать от 113 до 520 долларов США и 900 долларов США в год. На самом деле Бюро переписи населения США сообщает, что средний доход домохозяйства в 2003 году (самый последний год, по которому имеются данные) составил 43 318 долларов США.

Один взгляд на цифры, и сразу становится очевидным, что домохозяйство, зарабатывающее медианный доход, не может позволить себе купить «средний» дом. Чтобы преодолеть это препятствие, все большее число покупателей жилья обратилось к ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой. Эти ипотечные кредиты предоставляют начальные процентные ставки, которые ниже, чем ставки, доступные по ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой. Низкая ставка гарантируется в течение заданного периода времени - часто один, три, пять, семь или десять лет - до того, как она подстраивается. Когда краткосрочные процентные ставки растут, ипотечные кредиторы будут повышать свои ставки, а также отражать их увеличенную стоимость капитала. (Для получения дополнительной информации о том, как обращаться с ипотекой, см. Выплата ипотечного кредита и Американская мечта или ипотечный кошмар? )

Почему ARM являются рискованными
Домовладельцы, которые вытащили ARM, чтобы иметь возможность позволить себе максимальный дом при минимальном платеже, может быть неприятным сюрпризом. Хотя ставки корректировки полностью раскрываются до покупки, многие покупатели не учитывают будущие последствия. Это особенно верно в отношении ипотечных кредитов с интересом. Как и другие ARM, процентные ипотечные кредиты предоставляют установленный период времени, когда платеж состоит только из процентов по кредиту.Домовладельцы получают выгоду от низкой оплаты, но процентная ставка по кредиту может увеличиться в будущем - и основная сумма кредита также должна быть погашена. Конечный результат может быть уродливым.

Например, по кредиту на проценты в размере 150 000 долларов США (пятилетняя ARM) с 6% -ным процентом ваш платеж будет составлять 750 долларов США в месяц ((150 000 * 0. 06) / 12 = 750 долларов США). Но пять лет спустя вам придется начать выплачивать основную сумму. Даже если вам посчастливилось иметь такую ​​же процентную ставку, платеж теперь увеличится до 966 долларов. 45 в месяц, так как срок кредита составляет всего 25 лет.

Расчет Ниже приведен анализ расчета, где m является эквивалентной месячной ставкой, k является котируемой процентной ставкой по ипотеке, а X - это ежемесячный платеж: (1 + m) 12 = [1+ k / 2] 2 , поэтому (1 + m) 6 = [1+ k / 2] 1 = 1+. 06/2 = 1. 03 m = 0. 4938622% Затем мы можем решить для ежемесячного платежа X : $ 150 000 = X * [1 /. 004938622 - 1 / (0 004938622 * 1. 004938622 ^ 300]. Итак, X = $ 966. 45. Примечание: количество периодов, используемых в этом расчете, равно 12 месяцам в год, т.е. 25 лет в ипотеке .

Не бойтесь математики! Большинство ипотечных кредиторов предоставляют ипотечные калькуляторы на своем сайте. Если ваш ипотечный кредитор не предоставляет нужный калькулятор, проверьте наш ипотечный калькулятор. Вы можете избежать этих сложных расчетов, просто введя основной остаток по ипотеке, процентная ставка и количество оставшихся лет по ипотеке, и она будет делать математику для вас.

Возвращаясь к нашему примеру, если первоначальная 6% -ная процентная ставка подскочила всего на 1%, ваш платеж будет составлять 1 060 долл. США. 17. Чтобы сравнить, если вы взяли традиционный 30-летний кредит с фиксированной процентной ставкой, платеж составил бы 899 долл. США. 33 - и , вы бы построили некоторый капитал над за предыдущие пять лет платежей. (Более подробную информацию о ссуде см. в разделе Ипотека: фиксированная ставка Vs Adjustabl e-Rate .)

Это не означает, что ARM, даже ARM с интересом, не являются ценными инструментами. Если вы не планируете оставаться в собственности более нескольких лет, ARM могут помочь вам получить хорошее место для проживания по разумной цене. Если вы богатые и инвестиционные подходы, ARM также могут стать отличным инструментом. Ипотечная закладная на ипотеку в размере 1 миллиона долларов с 6-процентной процентной ставкой приводит к оплате в размере 5 000 долларов США в месяц против 5 995 долларов США. 51 за 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой. Это почти 1 000 долларов США в месяц, которые можно использовать для работы в других местах. Однако, хотя это может быть хорошей стратегией для богатых, средний домовладелец обычно экономит всего несколько сотен долларов в месяц и, вероятно, не имеет средств, чтобы превратить эту экономию в доход от инвестиций, что делает риск и отсутствие собственного капитала Стоит усилий.

Заключение - Избегайте проблем
В условиях растущей процентной ставки принятие ARM является сомнительной стратегией, и исключение интереса только ARM может быть особенно опасным. Поскольку вы не создаете справедливость, ваш платеж, вероятно, будет увеличиваться при рефинансировании.Когда вы добавляете затраты на отопление, воду, электроэнергию и другие расходы, связанные с владением недвижимостью, затраты могут быстро одолеть скромный бюджет. Чтобы избежать неприятностей, сделайте консервативный подход.

Если у вас нет ARM, не принимайте его в условиях растущей процентной ставки. Если вы это сделаете, и вы не планируете расплачиваться дома в ближайшее время, подумайте о рефинансировании. Кроме того, имейте в виду, что многие кредиторы будут предоставлять кредиты на сумму до 40% от вашего валового дохода, но осторожные заемщики должны застраховать, чтобы основная сумма, проценты, налоги и страхование на вашем доме не превышали 28% от вашего валового дохода. Независимо от того, какой путь вы выбираете, делайте свои исследования и планируйте с умом, чтобы гарантировать, что вы управляете своей ипотекой, а ваш ипотечный кредит не поможет вам. В конце концов, предупрежденный предлог.

Для универсального магазина по субстандартным, ипотечным кредитам с регулируемой ставкой и таргетингом субстандартного кредитования, проверьте Субстандартные ипотечные кредиты .