В американской ипотечной индустрии есть два колоссальных учреждения: Fannie Mae и Freddie Mac. Большинство людей слышали о них, но мало кто понимает, что они делают, или важную роль, которую они играют в финансировании американского домовладения. Также большинство людей не понимает потенциального систематического риска, который они представляют для всей нашей финансовой системы. В этой статье мы обсудим, что они делают, статус своего правительства (GSE), их публичные миссии и то, как они получают прибыль. Затем мы рассмотрим опасность, которую эти бегемоты могут представлять для ипотечного рынка США, если они не смогли эффективно управлять своим риском. Помните, когда гиганта падают, это крестьяне сжимаются.

Что они делают
Fannie Mae и Freddie Mac покупают и гарантируют ипотеку через вторичный рынок ипотечных кредитов. Они не производят и не обслуживают ипотечные кредиты.

Инициаторы ипотеки продают ипотечные кредиты напрямую Fannie Mae и Freddie Mac или обменяют с ними ипотечные пулы взамен на ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS), поддерживаемые теми же ипотечными кредитами, но которые несут дополнительную гарантию своевременной выплаты основного долга и интерес к держателю ценных бумаг. Когда инициаторы ипотечного кредитования продают ипотечные кредиты Fannie Mae или Freddie Mac или продают MBS, которые были возвращены им, они, в свою очередь, освобождают средства, используемые для создания этих ипотечных кредитов, чтобы создатели могли создавать еще больше ипотечных кредитов. Fannie Mae и Freddie Mac также вкладывают значительные средства в свои собственные MBS в так называемых своих сохранившихся портфелях.

Короче говоря, они облегчают поток денег с Уолл-стрит на Мейн-стрит.

ВИДЕТЬ: За Сцены Вашей Ипотека

Предприятия, спонсируемые правительством
Fannie Mae и Freddie Mac - GSE. Оба были созданы актами Конгресса; Fannie Mae в 1938 году и Freddie Mac в 1970 году. Оба являются публично торгуемыми компаниями, зафрахтованными для обслуживания публичной миссии. Их акции торгуются на NYSE под символами FNM и FRE, соответственно. Хотя они являются публично торгуемыми компаниями, из-за их уставов, они имеют следующие связи с федеральным правительством:

• У обеих компаний есть совет директоров, состоящий из 18 членов, пять из которых назначаются президентом Соединенных Штатов.
• Чтобы поддержать их ликвидность, секретарь Казначейства уполномочен, но не требует, чтобы купить до 2 долларов США. 25 миллиардов ценных бумаг от каждой компании.
• Обе компании освобождены от государственных и местных налогов.

Из-за этих связей рынок, как правило, полагает, что ценные бумаги, выпущенные Fannie Mae и Freddie Mac, несут подразумеваемую гарантию правительства США. Другими словами, рынок полагает, что если что-то пойдет не так, как в Fannie Mae или Freddie Mac, правительство США вступит в заблуждение.Эта скрытая гарантия отражается в том, насколько дешево они могут получить доступ к финансированию. Fannie Mae и Freddie Mac могут выпускать корпоративный долг, известный как «агентские долговые обязательства», при доходности ниже, чем в других учреждениях.

Общественная цель и миссия Fannie Mae's и Freddie Mac
Согласно их уставам, общественная цель Fannie Mae's и Freddie Mac заключается в содействии устойчивому притоку недорогих ипотечных фондов.

В их чартеры входят следующие:

• Их особый фокус - рынок ипотечного жилья. Они не могут входить в несвязанные направления бизнеса или прекратить поддержку рынка ипотечного кредитования.
• Ипотека, которую они покупают и гарантируют, должна быть ниже суммы, указанной Управлением Федерального надзора за жилищным предприятием (OFHEO).
• Им запрещается входить, например, в бизнес других компаний по финансированию жилья - например, ипотечное кредитование.
• Они должны соответствовать годовым целям, установленным Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD). Эти цели сосредоточены на жилье с низким и средним доходом и жилье для меньшинств.
• Они подчиняются требованиям риска и минимальным требованиям к капиталу и ежегодным экзаменам OFHEO.

На веб-сайте Freddie Mac говорится, что его миссия заключается в обеспечении ликвидности, стабильности и доступности на рынке жилья. На веб-сайте Fannie Mae говорится, что его миссия заключается в расширении доступного жилья и приведении глобального капитала в местные сообщества для обслуживания рынка жилья в США. (Чтобы продолжить чтение о недвижимости, см. Инвестиции в недвижимость , Сделки с недвижимостью и наш Изучение инвестиций в недвижимость .)

Управляемые компании с общественной миссией
Не ошибитесь - Fannie Mae и Freddie Mac управляются прибылью, как требуют их акционеры. Выполняя свою общественную миссию, они получают прибыль двумя основными способами: гарантируют комиссионные доходы и сохраняют портфели.

1. Во-первых, давайте рассмотрим доход от гарантийного взноса или «g-fee». Fannie Mae и Freddie Mac сохраняют определенный процент от каждого ипотечного платежа за каждый ипотечный кредит, который они гарантировали своевременной выплатой основной суммы и проценты держателю (инвестору) MBS. Например, каждый ежемесячный платеж по ипотеке может быть разбит на основные и проценты.

   Принципал и проценты, собранные ипотечным консультантом, передаются в одну из двух компаний, скажем, Fannie Mae. Затем Фанни Мэй передает основную сумму и проценты держателю обеспеченной ипотекой безопасности; Тем не менее, он удерживает определенный процент от процентов как гарантийный сбор - обычно от 0,12% до 0,50% в год. Думайте об этом как о страховом полисе. Надеюсь, Fannie Mae собирает больше доходов от гарантийных комиссий, чем выплачивает своим держателям ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, из-за невыполнения обязательств по заемщику. Это очень большой страховой полис. В конце 2006 года у двух компаний были кредитные гарантии на 2 доллара. 9 триллионов МБС, по словам секретаря Казначейства Роберта К. Стали (15 марта 2007 г. Свидетельство перед U.S. House Комитет по финансовым услугам по реформе GSE).

2. Во-вторых, у Fannie Mae и Freddie Mac есть огромные сохраненные портфели ипотечных кредитов и MBS. Они вкладывают значительные средства в свои собственные и друг друга - ценные бумаги. Из-за их предполагаемой федеральной гарантии, как обсуждалось ранее, они могут выпускать долг с доходностью ниже, чем другие корпорации, для финансирования своих удерживаемых портфелей. Другими словами, они могут получать спрэды в своих портфелях, которые потенциально превосходят другие учреждения из-за этого преимущества финансирования. Сказать, что размер их портфелей огромен, - это преуменьшение. В 2006 году совокупные ипотечные портфели двух компаний составляли 1 доллар США. 4 трлн, опять же по Стали (15 марта 2007 г.).

Надзор над Fannie Mae и Freddie Mac
Fannie Mae и Freddie Mac регулируются OFHEO и HUD. OFHEO регулирует финансовую безопасность и надежность Fannie Mae и Freddie Mac, включая внедрение, обеспечение соблюдения и контроль за их стандартами капитала и ограничение размера их сохраненных портфелей. OFHEO также устанавливает годовые соответствующие кредитные лимиты. HUD несет ответственность за миссию Fannie Mae и Freddie Mac. Все новые программы кредитования, которые они могут участвовать (покупка и / или гарантия), должны быть одобрены HUD. Кроме того, HUD ставит годовые цели для Fannie Mae и Freddie Mac для выполнения своей миссии на жилье. Эти цели сосредоточены на жилье с низким и средним доходом и жилье для меньшинств.

Слишком много рисков сосредоточено в двух компаниях с федеральными связями?
Нет сомнений в том, что Fannie Mae и Freddie Mac играют важную роль в нашей системе финансирования жилья. Однако существует опасность того, что риск будет сосредоточен только в двух компаниях. Они управляют огромным количеством кредитных и процентных рисков. Если что-то пошло не так с их управлением рисками и / или управлением портфелем, нет сомнений в том, что боль и стресс будут ощущаться на финансовых рынках по всему миру. Многие критики считают, что из-за их размера и сложности управления ипотечным риском они создают слишком большой системный риск для нашей экономики. Кроме того, некоторые считают, что Fannie Mae и Freddie Mac имеют несправедливое преимущество из-за их неявной федеральной гарантии, которая позволяет им выпускать долг по процентным ставкам, недоступным другим корпорациям, - в частности, что именно эта неявная гарантия позволила Fannie Mae и Freddie Mac растут настолько большими.

Проще говоря, существует опасность того, что двум компаниям будет предоставлен слишком большой риск при потенциальном расходе американского налогоплательщика. По словам министра финансов Steel Steel, в конце 2006 года Fannie Mae и Freddie Mac имели около 4 долларов. 3 триллиона ипотечных кредитов, что составляет около 40% от общей суммы невыплаченных ипотечных кредитов в США (15 марта 2007 года). Или, по-другому, у двух компаний есть 5 долларов. 2 триллиона долговых обязательств и обязательств по займам MBS, превысив 4 доллара США. 9 триллионов публичных долгов U.S., согласно совету председателя Федеральной резервной системы Бен Бернанке (апрель 2007 г.).

Кроме того, никто никогда не утверждал, что кредитный риск или процентный риск ипотеки легко управляются или смягчаются с помощью производных инструментов.

Заключение
Летом 2007 года рынок всех ипотечных кредитов, за исключением гарантированных Fannie Mae и Freddie Mac, полностью остановился, подчеркнув важность роли, которую играют две компании. Осенью 2007 года Фредди Мак потряс рынок, объявив о крупных потерях, связанных с кредитами, что вызвало пожар в связи с тем, что эти две компании представляют огромный риск для всей финансовой системы. Будут ли выгоды, которые Fannie Mae и Freddie Mac создают для американского домовладельца, перевешивают риски, которые они представляют для всей нашей финансовой системы и американского налогоплательщика? Время покажет.

Чтобы узнать больше об этих двух учреждениях, проверьте Прибыль от ипотечного долга с MBS .