Вам нужен способ заплатить крупные расходы, такие как отправка вашего ребенка в колледж или ремонт вашей кухни? Или вы хотели бы раз и навсегда устранить непогашенные остатки по кредитным картам? Ответ может быть, буквально, на вашем собственном заднем дворе. Если у вас есть достаточный капитал в вашем доме, вы можете одолжить против него низкую процентную ставку; в качестве бонуса, процентные платежи, как правило, подлежат налогообложению.

Существует два основных способа использования вашего места жительства в качестве залога: кредит на собственный капитал и кредитная линия собственного капитала (HELOC). Вот моменты, которые вы должны учитывать при выборе между ними. (Для быстрого праймера см. Займы на собственный капитал против HELOC: Разница ).

Для чего нужны деньги?

Первый вопрос: какова цель кредита? Кредит на покупку собственного капитала, который иногда называют доходом на покупку собственного капитала, является хорошим выбором, если вы точно знаете, сколько вам нужно для заимствования и для чего вы будете использовать деньги. Вам гарантирована определенная сумма, которую вы получаете полностью при закрытии. «Домашние ссуды обычно предпочтительнее для более крупных и более дорогих целей, таких как ремоделирование, оплата высшего образования или даже консолидация задолженности, поскольку средства поступают в единовременной сумме», - говорит Ричард Айри, сотрудник по кредиту в Financial America America Mortgage in Портленд, штат Мэн. Конечно, при подаче заявления может возникнуть соблазн заимствовать больше, чем вам нужно, поскольку вы только получаете выплату один раз, и вы не знаете, сможете ли вы получить еще один кредит в будущем.

И наоборот, HELOC - хороший выбор, если вы не уверены, сколько вам нужно будет брать взаймы или когда. Как правило, он дает вам постоянный доступ к наличным деньгам за определенный период (иногда до 10 лет). Вы можете заимствовать средства против своей линии, погасить все это или частично, а затем занять эти деньги позже, если вы все еще находитесь в ознакомительном периоде HELOC. Однако кредитная линия может быть отменена. Если ваша финансовая ситуация ухудшится или рыночная стоимость вашего дома снизится, ваш кредитор может решить снизить кредитную линию или полностью закрыть ее. Таким образом, хотя идея HELOC заключается в том, что вы можете использовать средства по мере необходимости, ваша способность получить доступ к этим деньгам не верна. «HELOCs лучше всего использовать для краткосрочных целей, скажем, от 12 до 20 месяцев, так как процент [процентов] может колебаться и, как правило, привязан к основной ставке», - говорит Эйри.

Факторы, представляющие интерес

В течение многих лет основным вопросом в том, следует ли получить кредит на покупку собственного капитала или HELOC, является процентная ставка. Ставки на HELOCs обычно были, как минимум, на полтора процентного пункта ниже, чем процентная ставка по кредитам на собственный капитал, поэтому было заманчиво выбирать HELOC, даже если этот показатель является переменным, в то время как ставка по кредиту на собственный капитал фиксируется (подробнее ниже).

Сегодня, однако, HELOCs имеют незначительное преимущество перед кредитами на покупку собственного капитала. Согласно недельному обследованию крупных кредиторов Bankrate за 9 сентября 2015 года, кредит на покупку собственного капитала в размере 30 000 долларов США имел среднюю процентную ставку в размере 5,2%, а у HELOC такого же размера средняя процентная ставка составляла 4. 75%, а разница менее половины процента. (Узнайте о важном факторе, который влияет на процентные ставки в Как Федеральные комиссии по рынку открытых рынков Ставки и акции .)

Однако вам нужно учитывать не только текущую разницу в процентных ставках, но и где процентные ставки. Если вы считаете, что они останутся прежними или уменьшатся, вы можете выбрать более низкую ставку HELOC. Если вы считаете, что ставки возглавляются, то может быть и выход на дом. Фактически, аналитики ожидают, что процентные ставки увеличатся в ближайшем будущем, поэтому блокирование сегодняшних низких ставок по кредитам на собственный капитал может иметь большой смысл. (См. Общие сведения о ставках по кредитам на домашний капитал ).

Время окупаемости

Также важно учитывать, как структурируется каждый кредит. Кредит на собственный капитал работает как обычный ипотечный кредит с фиксированной ставкой. Вы занимаете установленную сумму по установленной процентной ставке и равные платежи за весь срок займа, который может составлять от 5 до 30 лет. Каким бы ни был период, у вас будут стабильные, предсказуемые ежемесячные платежи за срок кредита.

В отличие от этого, срок кредита HELOC состоит из двух частей: периода выплат и периода погашения. Период выплат, в течение которого вы можете вывести средства, может длиться 10 лет, а период погашения может продлиться еще 20 лет, что делает HELOC 30-летним ссудой. Как только период окончания заканчивается, вы не можете брать больше денег.

В период розыгрыша HELOC вы должны производить платежи, но они, как правило, небольшие, часто составляя выплату только процентов. В течение периода погашения платежи становятся значительно выше, потому что теперь вы платите основную сумму. Например, банк США позволяет своим заемщикам HELOC выплачивать только проценты или 1% или 2% непогашенного остатка в течение периода заимствования. В течение 20-летнего периода погашения вы должны погасить все деньги, которые вы заимствовали, плюс проценты по переменной ставке.

Этот скачок платежей в начале нового периода привел к шоку оплаты для многих неподготовленных заемщиков HELOC. Если суммы достаточно велики, это может даже привести к дефолту в финансовом положении. И если они дефолт по платежам, они могут потерять свои дома - залог для кредита, помните.

Длинный просмотр

Если вы являетесь типом человека, который воспринимает ваши финансовые решения с большой картинкой, кредит на собственный капитал может иметь больше смысла. Поскольку вы заимствуете фиксированную сумму по фиксированной процентной ставке, вы получаете кредит на покупку собственного капитала, зная, сколько вы будете платить за кредит в долгосрочной перспективе, как только вы его вытащите (хотя вы можете уменьшить эту сумму если вы погасите кредит раньше или рефинансируете по более низкой ставке). Займите $ 30 000 в 5. 5% в течение 20 лет, и вы можете легко подсчитать, что общая стоимость заимствований, включая проценты, составит 49 528 долларов США.

С помощью HELOC вы знаете, что максимум, который вы потенциально заимствуете, - это сумма вашего кредитного лимита, но вы не знаете, сколько вы фактически займете. Вы не знаете, какую процентную ставку вы заплатите. Это означает, что сложно рассчитать долгосрочную стоимость HELOC.

Конечно, также может быть легко разместить HELOC на вашей большой картинке, если вы просто хотите иметь кредитную линию, и вы не планируете ее использовать. Но если вы планируете активно использовать HELOC и хотите узнать, что может выглядеть ваша сетевая стоимость через 20 лет, это намного сложнее прогнозировать.

Лучшее из обоих миров

Нельзя решить между двумя автомобилями? Не волнуйтесь: есть способы получить часть стабильности собственного капитала с некоторой гибкостью HELOC. Некоторые кредиторы предоставляют заемщикам возможность конвертации баланса HELOC в кредит с фиксированной процентной ставкой. Например, U. S. Bank позволяет фиксировать фиксированную процентную ставку для таких сроков, как 15 или 20 лет на всех или части вашего баланса с переменной ставкой. Вы можете одновременно иметь до трех балансов с фиксированной ставкой. Bank of America и Wells Fargo также предлагают варианты фиксированной ставки на своих HELOC (используя их, по сути, для замены займов на собственный капитал, которые они вообще прекратили предлагать).

Федеральный кредитный союз Пентагона, один из крупнейших кредитных союзов страны (каждый из которых может присоединиться за небольшую плату) предлагает еще один интересный вариант: 5/5 HELOC, где процентная ставка меняется только раз в пять лет.

Нижняя линия

Имейте в виду, что только потому, что вы можете заимствовать средства против собственного капитала, это не значит, что вы должны. Но если у вас есть необходимость, есть много факторов, которые следует учитывать при выборе наилучшего способа заимствовать: как вы будете использовать деньги, что может произойти с процентными ставками, ваши долгосрочные финансовые планы и ваша толерантность к риску и колебаниям ставок.

Некоторые люди не устраивают переменную процентную ставку HELOC и предпочитают кредит на собственный капитал для стабильности и предсказуемости, зная точно, сколько будет их выплат и сколько они будут в сумме. Кредиты на покупку собственного капитала намного легче работать в бюджет, как указывает Эйри. Кроме того, «фиксированные ссуды на покупку собственного капитала приводят к менее легкомысленным расходам». С HELOC «низкие процентные платежи и легкий доступ могут быть заманчивыми для тех, кто не финансово дисциплинирован. Это может стать легко потратить на ненужные предметы, как кредитная карта », - говорит Эйри (см. Как HELOC могут вас повредить ). Если у вас есть эта дисциплина, и, как идея более открытого источника средств, линия кредита может быть для вас вариантом.