Одним из самых важных нововведений на Уолл-стрит был акт объединения займов вместе, а затем разделить на отдельные процентные инструменты. Эта концепция обеспечения и структурированного финансирования предшествует рынку обеспеченных ипотечных обязательств (CMOs) и обеспеченных долговых обязательств (CDO). Только в начале 1980-х годов эта концепция была формализована путем переупаковки ипотечных кредитов для создания ипотечной индустрии безопасности (MBS).

MBS обеспечены пулом ипотечных кредитов, где все проценты и основной капитал просто передаются инвесторам. CMOs были созданы, чтобы дать инвесторам конкретные денежные потоки, а не просто прохождение процентов и принципала. CMOs были впервые выпущены в 1983 году для Federal Home Loan Mortgage Corp (Freddie Mac) инвестиционными банками First Boston и Salomon Brothers, которые взяли пул ипотечных кредитов, разделили их на транши с различными процентными ставками и сроками погашения и выпустили ценные бумаги на основе эти транши. Исходные ипотечные кредиты служили залогом.

В отличие от КМО, CDO, которые появились позже в 1980-х годах, охватывают гораздо более широкий спектр кредитов, помимо ипотечных кредитов. Хотя между ними существует много общего, существуют некоторые отличия в их построении, типы кредитов, удерживаемых в совокупности, и типы инвесторов, которые ищут один из них.

CMO - рожденный из-за необходимости

Обеспеченные ипотечные обязательства (CMO), тип ипотечного обеспечения (MBS), выдаются третьей стороной, занимающейся ипотечными жилищными ипотеками. Эмитент CMO собирает ипотечные кредиты и переупаковывает их в пул займов, который используется в качестве обеспечения для выпуска нового набора ценных бумаг. Затем эмитент перенаправляет платежи по кредитам с ипотечных кредитов и распределяет как проценты, так и основные суммы для инвесторов в пул. Эмитент взимает плату или распространяется по пути. С CMOs эмитенты могут разрезать предсказуемые источники дохода от ипотечных кредитов с использованием траншей, но, как и все продукты MBS, CMO все еще подвержены некоторому предоплату для инвесторов. Это риск того, что ипотечные кредиты в пуле будут заранее оплачены, рефинансированы и / или дефолтны. В отличие от MBS, инвестор может выбрать, какой риск реинвестирования он захочет принять в CMO.

Ниже приведен пример упрощенной версии трех траншей различных сроков погашения с использованием последовательной структуры выплат. Транш A, B и C будут получать процентные платежи в течение своей жизни, но основная выплата будет проходить последовательно до тех пор, пока каждый CMO не будет удален. Например: транш C не получит никаких основных выплат до тех пор, пока Транш B не будет удален, а транш B не получит никаких основных выплат до тех пор, пока Транш А не будет уволен.

Хотя сами ценные бумаги могут казаться сложными и легко затеряться во всех аббревиатурах, процесс обеспечения кредитов достаточно прост.

Эмитент УК, как юридическое лицо, является правообладателем пула ипотечных кредитов, которые приобретаются у банков и ипотечных компаний. До появления переупаковки ипотечных кредитов заемщик посетил свой местный банк, который предоставил бы деньги на покупку дома. Затем банк будет удерживать ипотеку, используя дом в качестве залога, до тех пор, пока он не окупится или не будет продан дом. В то время как некоторые банки продолжают хранить ипотечные кредиты в своих книгах, большинство ипотечных кредитов распродаются вскоре после закрытия третьим сторонам, которые их переупаковывают. Для первоначального кредитора это дает некоторое облегчение, поскольку они больше не владеют кредитом или не должны обслуживать кредит. Эти ипотечные кредиты затем становятся залоговыми и группируются вместе с кредитами аналогичного качества в транши (которые являются только кусочками резерва кредитов). Создавая CMO из пула ипотечных кредитов, эмитенты могут проектировать конкретные, отдельные проценты и основные потоки в разных сроках погашения в соответствии с потребностями инвестора с денежными потоками и сроками погашения, которые они желают. Для юридических и налоговых целей, КМО проводятся в инвестиционном канале недвижимости (REMIC) как отдельное юридическое лицо. REMIC освобождается от федерального налога на доход, который они собирают, от базовых ипотечных кредитов на корпоративном уровне, но доход, выплачиваемый инвесторам, считается облагаемым налогом.

CDO - Некоторые хорошие плохие

Задолженность по долговым обязательствам (CDO) ожила в конце 1980-х годов и разделяет многие характеристики CMO: ссуды объединяются вместе, переупаковываются в новые ценные бумаги, инвесторы выплачивают проценты и основной доход, и пулы разрезаются на транши с различной степенью риска и зрелости. CDO подпадает под категорию, известную как обеспечиваемая активами безопасность (ABS) и, как и MBS, использует базовые кредиты в качестве актива или залога. Развитие CDO заполнило пустоту и предоставило реальный способ для кредитных учреждений существенно перевести долг в инвестиции посредством секьюритизации, так же как ипотека была секьюритизирована в CMO. Подобно CMO, выпущенным REMIC, CDOs используют объекты специального назначения (SPE) для секьюритизации своих кредитов, обслуживания и соответствия инвесторов инвестиционными ценными бумагами. Красота CDO заключается в том, что она может содержать практически любые доходы, производящие долги, такие как кредитные карты, автомобильные кредиты, студенческие ссуды, авиационные кредиты и корпоративный долг. Как и CMOs, нарезка кредитных единиц структурирована от старшего до младшего с некоторым надзором от рейтинговых агентств, которые присваивают рейтинги классам, как облигации с одной облигацией, например. г. AAA, AA +, AA и т. Д.

Ниже приведен пример того, как структурируется CDO. У каждого CDO есть баланс, как и любая компания. Активы состоят из компонентов, производящих доход, таких как кредиты, облигации и т. Д. Каждая облигация, выпущенная слева, привязана к определенному пулу активов справа. Затем облигации оцениваются третьими лицами исходя из старшинства их требований к пулу и воспринимаемого качества базовых активов.Теоретически, облигации с более низким рейтингом качества и старшинством будут управлять более высокими ставками прибыли инвесторов.

CMOs против CDO

Существует много общего между CMOs и CDOs, поскольку последние были смоделированы после первого по дизайну. CMO могут быть выпущены частными лицами или поддерживаться квазиправительственными кредитными организациями (Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Государственная национальная ипотечная ассоциация, Федеральная ипотечная ипотечная корпорация и т. Д.), В то время как CDO являются частными.

В то время как у CMO и CDO есть похожие обертки снаружи, они различаются внутри. CMO немного легче понять, поскольку денежный поток, который он предоставляет, связан с определенным пулом ипотечных кредитов, в то время как денежные потоки CDO могут подкрепляться автомобильными кредитами, кредитными картами, коммерческими кредитами и даже некоторыми траншами от CMO. В то время как рынок CMO оказал некоторое влияние на имплозию недвижимости 2007 года, рынок CDO сильно пострадал. Только небольшая часть рынка CMO считалась субстандартной, в то время как CDO делали sub-prime CMOs своими основными холдингами. CDO, которые приобрели наименее ранжированные, рискованные транши CMOs, смешавшие их с другими активами ABS, сильно пострадали, когда субстандартные транши пошли на юг. Маловероятно, что ошибки прошлого будут сделаны снова, поскольку над SEC существует гораздо больше надзора, чем раньше, но иногда история повторяется. Оба продукта играют ту же роль в объединении займов и активов, а затем сопоставляют инвесторов с денежными потоками, поэтому инвесторам необходимо решить, сколько рисков они хотят предпринять.

CDO были относительно небольшим сегментом рынка ABS, и в 2002 году остались нереализованные выпуски в размере 340 млн. Долл. США по сравнению с общим рынком CMO в размере 4 долл. США. 7 трлн. Рынок CDO, выпущенный после 2002 года, как секьюритизация кредитов, обеспеченных активами, вырос, и эмитенты продвинули свои покупки более рискованных траншей CMO. По мере роста рынков недвижимости рынки CDO / CMO выросли, так как общая сумма выдающихся CDO достигла максимума в 1 доллар США. 3 трлн в 2007 году. Этот феноменальный рост резко прекратился по мере того, как пузырь на рынке недвижимости лопнул, сократив рынок CDO до примерно 850 миллионов долларов в 2013 году.

Хотя на бумаге было хорошо покупать более рискованные транши CMO, которые не были востребованность и связывание их с CDO, качество этих траншей, которые считались субстандартными, оказалось намного более субстандартным, чем считалось раньше. Рейтинговые агентства и эмитенты CDO по-прежнему несут ответственность, выплачивают штрафы и реституцию после краха рынка жилья в 2007 году, что привело к миллиардам потерь в CDO. Многие стали бесполезными в одночасье, понизились с AAA до мусора. Те, кто инвестировал значительные средства в самые рискованные CDO, испытывали большие потери, когда эти проблемы в конечном итоге потерпели неудачу. Ряд эмитентов CDO были обвинены и / или оштрафованы за их роль в упаковывании рискованных активов, которые потерпели неудачу. Один из крупнейших и наиболее распространенных случаев был против Goldman Sachs (NYSE: GS GSGoldman Sachs Group Inc243. 49-0. 37% Создано с Highstock 4. 2. 6 ) в 2010 году, который был официально взимается и оштрафован за структурирование CDO и не информирует своих клиентов о потенциальных рисках.По оценкам Комиссии по ценным бумагам и биржам, инвесторы потеряли более 1 миллиарда долларов после того, как пыль осела в 2010 году.

CDO все еще существуют сегодня, но навсегда будут носить шрамы хороших решений.

Итог

Инвесторы во всем мире узнали ценный урок с первых дней обеспечения. Потребовалось некоторое творческое мышление, чтобы найти способ взять большой пул займов и создать обеспеченные инвестиции для инвесторов. Это освободило капитал для кредиторов, создало много рабочих мест для эмитентов, создало ликвидность на не столь ликвидном рынке и помогло топливному хозяйству. Тот же процесс, который подпитывал домовладение, в конечном итоге подстегнул пузырь на рынке недвижимости и последующий крах. Процесс залогового обеспечения активизировал себя, но в конечном итоге вызвал его собственный крах.