Все больше и больше людей ищут за рубежом дома для отдыха, арендные доходы и места для проживания во время выхода на пенсию - будь то через пять или 30 лет. Налоговые выгоды от владения имуществом за рубежом аналогичны налоговым владениям на дому, за некоторыми исключениями.

Владельцы льгот, получаемые из налогового законодательства США, зависят от того, как используется имущество. Например, если вы живете дома, вы, как правило, можете вычитать проценты по ипотечным кредитам и имущественным налогам. Если имущество используется для получения дохода от аренды, вы все равно можете вычесть проценты по ипотечным закладным и имущественным налогам, а также вычесть ряд других расходов, включая страхование имущества и ответственности, расходы на ремонт и техническое обслуживание, а также расходы на проезд в местные и дальние расстояния, связанные с сохранением имущества ,

Читайте дальше, чтобы узнать, как налоговые законы США регулируют иностранную собственность, а также налоговые последствия продажи имущества.

Имущество для личного пользования

Если вы используете недвижимость как второй дом, а не как аренду, вы можете вычесть проценты по ипотечным кредитам так же, как и на второй дом в США. Это включает в себя возможность вычитать 100% проценты, которые вы платите, до 1 доллара США. 1 миллион долгов, который обеспечен вашим первым и вторым жильем (это общая сумма - это не 1 миллион долларов на каждое имущество). Вы также можете отчислить налоги на недвижимость на свой второй и, если на то пошло, столько свойств, сколько у вас есть. Как и в случае с основным местом жительства, вы не можете списывать такие расходы, как коммунальные услуги, обслуживание или страхование, если вы не можете требовать вычет домашнего офиса. Подробнее см. Налоговые льготы для владельцев 2-го дома и Как пройти квалификацию для вычета налогов на дому .

Аренда недвижимости

Налоговые правила более сложны, если вы получаете доход от аренды на имущество. Действуют разные правила, в зависимости от того, сколько дней каждый год дом используется для личного, а не для аренды. В общем, вы попадете в одну из трех категорий:

1. Вы арендуете дом в течение 14 или менее дней . Дом может быть арендован для кого-то еще в течение двух недель (14 ночей) каждый год, не сообщая о таком доходе IRS. Даже если вы арендуете его за 5 000 долларов за ночь, вам не нужно сообщать о доходах от аренды, если вы не сдавали в аренду более 14 дней. Дом считается личным местом жительства, что позволяет вам вычитать проценты по ипотечным кредитам и имущественным налогам по стандартным правилам второго дома, но не на потери или расходы на аренду.
2. Вы арендуете дом в течение 15 или более дней и используете его менее чем за 14 дней или 10% от стоимости аренды дома. В этом случае IRS рассматривает дом как арендуемую недвижимость, а арендные сделки рассматриваются как бизнес.Вы должны сообщить все доходы от аренды в IRS, но хорошая новость заключается в том, что это позволяет вам вычесть расходы на аренду, такие как проценты по ипотечным кредитам, налоги на недвижимость, расходы на рекламу, страховые взносы, коммунальные услуги и сборы, уплачиваемые управляющим недвижимостью. Одна заметная разница между арендной собственностью дома и одной за границей: ваша собственность за рубежом амортизируется в течение 40-летнего периода, а не в течение 27 лет для внутренней жилой недвижимости. В любом случае вы обесцениваете значение структуры (здания) только; вы не можете обесценить стоимость земли.
3. Вы пользуетесь этим имуществом более 14 дней или 10% от общего количества дней, в которые он был арендован. В этом случае ваша собственность считается личным местом жительства, и применяются правила личного пользования. Вы можете вычесть проценты по ипотечным кредитам и имущественным налогам, но вы не можете вычесть расходы или расходы на аренду. Имейте в виду: если член вашей семьи использует дом (то есть ваш супруг, братья и сестры, родители, дедушки и бабушки, дети и внуки), он считается личным днем, если вы не получите справедливую стоимость аренды.

Продажа недвижимости

Если вы продаете свой дом за границей, налоговое лечение аналогично продаже дома в США - и отличается в зависимости от того, как было использовано имущество. Если вы жили в доме не менее двух из последних пяти лет, он квалифицируется как ваше основное место жительства, и вы можете исключить из продажи до 250 000 долларов прибыли от прироста капитала (или до 500 000 долларов США для женатых налогоплательщиков). Это первичное исключение продажи дома не применяется, если дом не является вашим основным местом жительства, и в этом случае вы будете обязаны обычным налогом на прирост капитала.

Если вы продаете арендуемую недвижимость в США, вы можете совершить обмен 1031 (также называемый подобным обменом), в котором вы меняете один объект аренды на другое имущество равной или большой стоимости на налоговая отсрочка. Многие инвесторы используют этот тип транзакций, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала.

Однако существенное различие в налоговой процедуре внутригосударственной и иностранной собственности заключается в том, что собственность в У. С. не считается подобным виду для любого имущества за рубежом. В разделе 1031 У. С. допускаются только обмены внутри страны и за рубежом. У. С. считает, что какое-либо свойство за пределами У. С. не имеет аналогов с любым другим аналогичным свойством вне У. С., поэтому можно обменять дом в Панаме на другого в Панаме, или Эквадоре или Коста-Райсе, если на то пошло. Он просто не может считаться добрым с любым имуществом в У. С.

Двойное налогообложение

Если вы управляете своим домом за границей в качестве арендного объекта, вы должны платить налоги в стране, где находится имущество. Чтобы предотвратить двойное налогообложение, вы можете взять налоговый кредит на свою налоговую декларацию США за любые налоги, которые вы заплатили иностранному государству за чистый доход от аренды. Однако существует максимально допустимый налоговый кредит: вы не можете брать кредит на сумму, превышающую сумму налога США на доход от аренды, после вычета расходов.

В дополнение к налоговому кредиту за любые уплаченные налоги на аренду, вы также можете потребовать иностранный налоговый кредит, если вы продаете недвижимость и уплатите налог на прирост капитала в другой стране.

Итог

Когда вы покупаете за границей, вам нужно проявлять особую осторожность при планировании и деталях. Во многих странах существуют правила и положения о том, кто может владеть имуществом и как его можно использовать. Если вы покупаете дом за границей, убедитесь, что транзакция проводится так, чтобы она защищала ваши права собственности. В Соединенных Штатах покупатели недвижимости получают право собственности на недвижимость; это различие не так ясно во всех странах.

Также имейте в виду, что в качестве иностранного владельца собственности вам может потребоваться подать несколько налоговых форм в США, в зависимости от вашей конкретной ситуации. Например, если вы арендуете свой дом за границей и открываете банковский счет для сбора арендной платы, вы должны подать форму FBAR (отчет о внешнем банке и финансовых счетах), если общая сумма всех ваших счетов составляет 10 000 долларов США или более ». в любой день календарного года ». Другие формы включают форму 5471 - информационное возвращение лиц США по отношению к определенным иностранным корпорациям (если ваша собственность хранится в иностранной корпорации); и Форма 8858 - Информационное возвращение лиц США по отношению к иностранным лицам, не принимающим участия (если ваше оффшорное имущество находится в иностранном LLC).

Поскольку иностранная собственность и налоговое законодательство сложны и время от времени меняются, защитите себя, консультируясь с квалифицированным налоговым бухгалтером и / или поверенным в сфере недвижимости как за границей, так и в Соединенных Штатах.