У вас есть недвижимость, которую вы сдаете в аренду? Помимо потенциальных постоянных доходов и прироста капитала, такие инвестиции предлагают отчисления, которые могут снизить подоходный налог с вашей прибыли. Но во-первых, каков ваш инвестор недвижимости: пассивный инвестор или специалист по недвижимости? В этой статье мы покажем вам, как ваша классификация может существенно повлиять на количество налоговых льгот, которые вы получаете.
Если вы проводите большую часть своего времени в бизнесе недвижимости как профессионал в сфере недвижимости, ваши потери от аренды не пассивны. Это означает, что ваши потери полностью вычитаются из всех доходов, пассивных и непассивных. В противном случае ваши потери будут пассивными и будут вычитаться только до 25 000 долларов США против вашего дохода от аренды (вычеты будут проиграны, если ваш измененный скорректированный валовой доход (MAGI) составляет от 100 000 долларов США до 150 000 долларов США). Однако потери на сумму более 25 000 долларов США могут быть перенесены на следующий год.

IRS определяет профессионала в сфере недвижимости как человека, который проводит более половины своего рабочего времени в аренде. Это включает в себя разработку, строительство, приобретение и управление недвижимостью. Вы также должны потратить более 750 часов в год на работу в вашей недвижимости. (Чтобы найти дополнительные ресурсы об аренде недвижимости, см. Инвестирование в недвижимость и Советы для предполагаемого арендодателя .)

Общие источники дохода
Доход от аренды
Деньги, которые вы получаете в аренду, обычно считаются облагаемыми налогом в год, который вы его получили, а не когда это было причитается или заработано; поэтому вы должны включать авансовые платежи в качестве дохода.

Например, предположим, что вы сдаете в аренду дом за 1 000 долларов в месяц, и вам потребуются, чтобы новые арендаторы заплатили арендную плату за первый и последний месяцы, когда они подписывают договор аренды. В этом случае вам придется объявить 2 000 000 долларов, которые вы получили в качестве дохода, хотя 1 000 000 долларов США в размере 2 000 долларов США покрывают период, который может занять несколько лет в будущем.

Расходы, оплачиваемые арендатором
Расходы, которые ваш арендатор платит за вас, считаются доходом. Это будет включать, например, аварийный ремонт на холодильнике, который должен был сделать арендатор, когда вы находитесь за городом. Затем вы можете вычесть плату за ремонт в качестве арендного платежа.

Торговля услугами
Ваш арендатор может предложить обменять свои услуги в обмен на аренду. Тем не менее, вы должны включить справедливую рыночную стоимость услуг в качестве дохода. Например, если ваш арендатор предлагает нарисовать арендуемый дом в обмен на арендную плату за один месяц (стоимостью 1 000 долларов США), вы должны включить доход в размере 1 000 долларов США, даже если вы фактически не получили деньги. Тем не менее, вы сможете вычесть $ 1 000 в качестве расхода.

Депозиты по обеспечению безопасности
Вклады безопасности не облагаются налогом, если вы их получите, если намерение вернуть эти деньги арендатору в конце аренды.Но что, если ваш арендатор не соответствует условиям аренды?
Например, предположим, что вы заработаете гарантийный депозит в размере 500 долларов, а затем ваш арендатор выходит и оставляет в стенах отверстия, которые стоят 400 долларов, чтобы ремонтировать. Вы можете вычесть эту сумму из гарантийного депозита в течение года, когда вы его вернете. В то время, однако, вы должны включить 400 долларов США, которые вы использовали для ремонта стены в качестве дохода. Вы также сможете показать $ 400 как вычитаемый расход.

Ремонт Vs. Усовершенствования
Владельцы арендной платы могут предположить, что все, что они делают на их имущество, является приемлемым расходом. Не так , согласно IRS.

Ремонт сохраняет вашу арендуемую недвижимость в хорошем состоянии и является вычитаемым из расчета в год, за который вы платите за это. Ремонт включает в себя окраску, фиксацию сломанного туалета и замену неисправного выключателя света. Улучшения, с другой стороны, повышают ценность вашего имущества и не вычитаются при оплате за них. Вы должны возместить стоимость улучшений, обесценив расход по сравнению с ожидаемой продолжительностью вашей недвижимости. Усовершенствования могут включать новую крышу, патио или гараж.

Поэтому, с налоговой точки зрения, вы должны делать ремонт, поскольку возникают проблемы, а не ждать, пока они не размножаются и требуют ремонта.

Общие вычеты
Ипотечные расходы
Расходы на получение ипотеки не подлежат вычету при их оплате. К ним относятся комиссии и оценки. Однако вы можете амортизировать их в течение срока вашей ипотеки.

После того, как вы начнете выплачивать ипотечные платежи, помните, что не весь платеж вычитается. Поскольку часть каждого платежа направлена ​​на выплату основной суммы, эта сумма не является вычитаемой стоимостью; часть, уплаченная за проценты, вычитается. Ваша ипотечная компания будет отправлять вам форму 1098 каждый год, показывая, сколько вы заплатили в процентах в течение года. Это вычитается. Кроме того, если часть вашего платежа включает деньги, которые поступают на специальный депозитный счет для покрытия налогов и страхования, ваша ипотечная компания также должна сообщить об этом вам.

Расходы на командировку
Вы тратите деньги на поездки, чтобы взять арендную плату или сохранить арендуемую недвижимость. Однако, если целью поездки было улучшение, вы должны восстановить эти расходы как часть улучшения и его амортизации.

У вас есть два варианта того, как вычесть расходы на поездку: фактические расходы или стандартный коэффициент пробега. Вы можете больше узнать о требованиях IRS и текущем разрешении на пробег в Публикация 463 .

Другие общие расходы
В дополнение к ремонту и амортизации некоторые другие общие расходы, которые вы можете вычесть:

• Страхование
• Налоги
• Уход за газонами
• Плата за подготовку налоговой декларации
• Убытки от причинно-следственных связей (ураган, землетрясения, наводнения и т. Д.) Или краж

Кондоминиумы и кооперативы
Если у вас есть арендный кондоминиум или кооператив, у каждого есть специальные правила.

Кондоминиумы
С кондоминиумом вы можете платить взносы или оценки, чтобы заботиться об общем имуществе.Это включает в себя структуру здания, вестибюли, лифты и зоны отдыха.

Когда вы арендуете свой кондоминиум, вы можете вычесть расходы, такие как амортизация, ремонт, проценты и налоги, которые относятся к общему имуществу. Однако, как и при аренде одной семьи, вы не можете вычитать деньги, потраченные на капитальные улучшения, такую ​​оценку для кабаны в клубе. Вместо этого вы должны обесценить свои затраты на любое улучшение по сравнению с ожидаемой продолжительностью жизни.

Кооперативы
Расходы, которые у вас есть на кооперативную квартиру, которую вы арендуете, вычитаются. Это включает в себя плату за обслуживание, выплачиваемую кооперативной жилищной корпорации. Укрепление капиталов обрабатывается по-разному - вы не можете вычесть стоимость улучшения, и вы не можете обесценить его. Вы должны добавить стоимость улучшения к своей стоимости в запасе корпорации. Это уменьшит ваш прирост капитала, когда вы продадите квартиру.

Keep Good Records
В расписании IRS E есть пробелы для многочисленных категорий расходов. Таким образом, IRS дает вам гибкость в предметах, которые вы можете вычесть. Но будьте готовы поддержать свои претензии и не забудьте разложить расходы, связанные с ремонтом и обслуживанием, теми, которые являются капитальными улучшениями. Помните, что деньги, которые вы тратите на улучшения, могут снизить ваши налоговые обязательства при продаже.

Кроме того, если вы заявляете, что являетесь профессионалом в сфере недвижимости, вы должны поддерживать документацию (книги о назначении, дневники, календари, журналы и т. Д.), Чтобы доказать свое активное участие и время, потраченное на ваши объекты недвижимости каждый год.

В целом, существует довольно много видов отчислений, доступных инвесторам в недвижимость, и он платит, чтобы узнать, на кого вы претендуете.

Чтобы узнать больше о аренде, см. Будет ли ваш дом продавать вас с налоговым шоком? , В аренду или покупку? Финансовые вопросы - часть 1 и часть 2 .