Раздражающий пригородный McMansion и гараж на три машины могут идти по дороге из оштукатуренного Олдсмобиля.

Те, кто хочет инвестировать в недвижимость в жилых домах, могли бы сосредоточиться на столичных районах вблизи общественного транспорта, а не рассчитывать на продолжение загородного разрастания, считают эксперты и недавние исследования.

Возьмите то, что происходит в Ричмонде, штат Вирджиния. «Люди возвращаются в города, - сказал Скотт Гарнетт, агент по недвижимости в Ричмонде, который прожил в центре города в течение 23 лет. Пришельцы в окрестностях включают пары в возрасте от 50 до 60 лет, а также молодые люди из Вашингтона, округ D. C., которые, сыты по горло длинным коммутированием в столицу страны из пригородов Вирджинии, таких как Фредериксбург, вместо этого предпочитают полностью перемещаться. Гарнетт, который живет в историческом Фан-районе Ричмонда, названном в честь фанатской планировки улиц, сказал, что из его 1908-го Викторианского коричневого камня он может ходить своими детьми в школу, выбирать из более чем 30 ресторанов и посещать Виргинские искусства Музей. «Я думаю, мы хотим вернуться как общество к тому, как это было раньше, до того, как автомобили и шоссе позволили создать пригород, - сказал он.

Обновленное стремление к проживанию в городах подтверждается цифрами. Домашние ценности в центре Фан-района Гарнетта упали на 11% с 2007 по 2010 год - но в значительной степени восстановили свои потери к 2013 году, согласно данным местной недвижимости. Напротив, пригородные районы были намного медленнее, чтобы оправиться. Домашние ценности в подмосковьях N. W. Chesterfield, Va., В подразделениях, которые были построены с 1975 по 2013 год, за тот же период снизились чуть более чем на 20% и только восстановили 6% от их стоимости в прошлом году. Цены на квадратный фут в центральных районах по-прежнему значительно выше, чем в пригородах, дома стоимостью 188 долларов США за квадратный фут в районе Фан и 130 долларов за квадратный фут на бордюрах.

Национальный рынок

Рынок Вирджинии отслеживает последние изменения на рынке национальной недвижимости. Около 60% респондентов в Национальной ассоциации риэлторов 2013 Community Preference Survey, опубликованной в ноябре, заявили, что предпочитают соседство с множеством домов, магазинов и отдыха, на которые они могли бы пойти, а не на то, что требовало вождения. Они также сказали, что они более склонны идти на компромисс по размеру дома, чем по соседству, хотя они по-прежнему предпочитают односемейные дома над квартирами или квартирами. Наименее популярным выбором сообщества был пригородный район с просто домами.

Метрополитен-районы на национальном уровне также, как правило, держали свои ценности в сфере недвижимости лучше, чем многие пригороды во время бюста рынка жилья.Исследование Института Брукингса, выпущенное в мае 2012 года, основанное на кварталах в районе Вашингтона, округ Колумбия, заявило: «В то время как цены на жилье в США неуклонно снижались в период с 2008 по 2011 год, отдаленные пригороды испытали резкое снижение цен, в то время как более близкие кварталы либо поддерживались устойчиво или в некоторых случаях видел рост цен. «

В докладе далее отмечается:« Похоже, что Соединенные Штаты могут оказаться в начале структурного изменения рынка недвижимости. Новые свидетельства указывают на предпочтение смешанным, компактным, удобным, доступным транзитом районам или прогулочным местам. «Он обнаружил, что доказательства также применяются к коммерческой и торговой недвижимости.

«Очевидное несоответствие спроса и предложения для прогулочных мест может существенно повлиять на ценовую премию, которую требуют эти места», - говорится в отчете, сославшись на недостаточное предложение небольшого лота и пристроенных жилых единиц в общинах с пропускной способностью 11% и 8 % соответственно, «в то время как жилье большой площади перегружено примерно 18%. «

В другом исследовании, проведенном другой организацией из 94 000 транзакций на 15 рынках жилья, было обнаружено, что одноточечное увеличение барометрической оценки было связано со средним увеличением от 700 до 3000 долларов в домашних условиях.

Калифорния, которая практически придумала разрастание городов, также переживает возрождение городской жизни. «Это тренд, который является не только Восточным и Западным побережьями, но [и другими] крупными мегаполисами, имеющими достаточно интересные города», - говорит Сельма Хепп, главный экономист Калифорнийской ассоциации риэлторов, которая написала свою кандидатскую диссертацию на Университет штата Мэриленд в 2011 году по пересаживанию городских центров. Кливленд Огайо, Шарлотта, Н. С., Сан-Франциско, и даже в центре Лос-Анджелеса видят новый интерес со стороны покупателей жилой недвижимости, сказала она. По его словам, в пригороде некоторые застройщики строят новые капитально-планируемые подразделения жилья, чтобы походить на традиционные сообщества с тротуарами, городскими площадями и комбинацией коммерческих и бытовых применений.

Факторы, стоящие за городским спросом

Несколько факторов сходятся, чтобы создать эту новую новую реальность. Более высокие затраты на топливо, увеличение пробок на дорогах и изменение сочетания покупателей жилья из ядерной семьи мамы, поп и детей в одиночные, двойные и многопользовательские домохозяйства, иммигрантов и молодое поколение, погрязшие в потребительском долге, являются причинами для людей предпочитают центральный город, живущий в пригородах 1950-х и 1960-х годов.

Молодежь, которому их 20 и 30 лет, особенно интересует городской образ жизни в энергоэффективных, экологически чистых и технологически хорошо оборудованных домах с высокоскоростным подключением к Интернету, согласно опросам домовладельцев. Исследовательский центр по вопросам жилищного строительства Тервиллинджера в Урбанском крае установил, что 40% Millennials предпочитают средний или большой город, по сравнению с 28% всех респондентов. Обремененное долгом молодое поколение не в состоянии позволить себе содержание растянутых домов и автомобилей, необходимых для коммутации.В то же время многие бэби-бумеры пытаются уменьшить размеры в небольших домах, которые требуют меньше внимания и имеют более низкие налоги. Обе группы увеличивают спрос на общественный транспорт, который более распространен в городах.

Конечно, многие люди по-прежнему хотят традиционного пригородного образа жизни. Квадратный отсчет среднего американского дома поднимался с 1970-х годов. Опрос, проведенный Национальной ассоциацией домашних покупателей новых и потенциальных покупателей, выпущенных в прошлом году, показал, что «подавляющее большинство покупателей не хотят жить в центральном городе, так как только 8% сообщают об этом в качестве своего предпочтительного места» и что 36% предпочитают для покупки в пригороде, 30% в близлежащем пригороде и 27% в сельской местности.

Тем не менее, все больше таких историй, как история семьи Ген-Х, Джош Беннет, 32 года, менеджер по финансам и операциям и его жена, 31-летняя Реема, инженер, которые ждут своего первого ребенка. Недавно они купили дом площадью 3100 квадратных футов, построенный в 1910 году в Ричмонде недалеко от Университета штата Вирджиния, в котором приняли участие.

Они купили дом у отставной пары, которая переехала в одноэтажный кондоминиум неподалеку. Г-н Беннетт сказал, что он и его жена рассматривают покупку в пригородах Ричмонда, где есть отличные школы, но влюбились в динамичность центра города. В их общине есть хорошая начальная школа в нескольких минутах ходьбы. В то время как младшие высшие и средние школы «более сомнительны», сказал он, он надеется, что они улучшатся по мере роста численности активных молодых семей, сказал он.

Mr. Беннетт сказал, что его мать и брат уверены, что пара в конечном итоге купит пригородный дом, такой как тот, в котором он вырос, «но теперь они могут оценить наш образ жизни … Существует чувство общности и почти ностальгии, которая приходит с жизнью в города и зная соседей, почтальона и многообразия людей, живущих вокруг вас. Он чувствует себя естественным и утешительным. У нас нет никаких сожалений. Мы любим быть здесь, и качество жизни было замечательным », - сказал он.

The Bottom Line

По данным демографических и реальных данных из разных городов США, больше людей предпочитают жить в городе до пригородного разрастания. Уходящие в отставку бэби-бумеры и генералы X / Yers отказываются от квадратных футов для более плотных городских или полугородских районов. Эти тенденции свидетельствуют о том, что в ближайшем будущем более мелкие жилища вблизи общественного транспорта могут стать лучшими инвестициями, чем крупные Макмансионы в отдаленных пригородах.