Крупные банки и даже некоторые более мелкие из них отошли от кредитов на покупку собственного капитала и предлагают вариант с фиксированной ставкой на кредитной линии собственного капитала (HELOC). Этот гибридный продукт имеет свои собственные причуды, преимущества и недостатки. Не говоря уже о том, что разные кредиторы имеют разные правила о том, как вы можете их использовать. Вот что вам нужно знать о том, как работает этот кредит. (Подробнее см. Выбор кредита для собственного капитала или кредитной линии .)

Основы

Традиционно, если вы хотели бы одолжить капитал в своем доме, вы могли бы получить кредит на собственный капитал с фиксированной процентной ставкой или привлечь деньги по линии кредита и заплатить переменная процентная ставка с HELOC. Теперь есть третий вариант: опция фиксированной ставки HELOC. Некоторые кредиторы предлагают этот продукт в качестве третьей альтернативы. Другие, такие как Bank of America Corporation и Wells Fargo & Company, использовали его для замены займов на дому, возможно, из-за новых правил ипотеки, которые они могут найти обременительными.

Некоторые кредиторы маркируют этот продукт со специальными именами, такими как кредитная линия для прямых инвестиций компании Santander FlexLock, но опция фиксированной ставки HELOC обычно работает одинаково независимо от того, какой именно вариант вы выберете. Существуют важные отличия в деталях, которые могут сделать продукт одного кредитора лучше для вашей ситуации, чем другие, однако (как если бы сравнение покупок за кредит уже не было достаточно сложным).

Основная предпосылка заключается в том, что вы получаете кредитную линию на основе вашего собственного капитала, и вы можете брать столько же или большую часть этой кредитной линии, сколько хотите. Ваша процентная ставка изменится с рыночными условиями, что может означать значительные изменения в ваших ежемесячных платежах и в общей сумме, которую вы должны со временем. Чтобы уменьшить неопределенность, сообщите своему кредитору, что вы хотите, чтобы все или часть суммы, которую вы заимствовали, были конвертированы в кредит с фиксированной процентной ставкой по текущей процентной ставке на рынке. Вы окупите эту сумму в течение установленного количества лет, и вы можете продолжать заимствовать, если у вас все еще есть средства, оставшиеся в вашей кредитной линии. В отличие от традиционного кредита для домашнего капитала, вы не закрываете доступ к дальнейшему кредиту и, когда вы возвращаете баланс по фиксированной ставке, ваша кредитная линия возвращается.

Скотт Нгуен, 27-летний инвестор недвижимости из Коста-Меса, Калифорния, хотел использовать часть своего собственного капитала для ремоделирования. После много исследований о плюсах и минусах кредитов на покупку собственного капитала против HELOC, он выбрал HELOC с опцией фиксированной ставки.

«Это позволило мне не спешить с подрядчиками, чтобы получить заявки и получить мои финансы на месте», - говорит Нгуен. «Мне не оказали давление, чтобы сразу найти подрядчиков, потому что я не получил обвинения в процентах, пока не извлек из своего HELOC.«Когда Нгуен был готов взять кредит, он использовал вариант с фиксированной ставкой. Он оценил знание своих точных платежей и использовал деньги, чтобы заменить траву искусственным газоном и сделать переделку кухни с новыми шкафами и гранитными столешницами.

Подробнее

Ниже приведены примеры функций опции фиксированной ставки HELOC, которые зависят от кредитора.

• Продолжительность срока с фиксированной процентной ставкой: Кредиторы позволят вам исправить ставку в течение от одного до 30 лет. Чем дольше срок, тем меньше ваш ежемесячный платеж, но, при прочих равных условиях, тем больше вы будете платить. Вы можете ограничить срок, который вы можете выбрать. Например, один кредитор может ограничить ваш выбор сроком на три, пять или семь лет по фиксированной ставке, только для процентов, тогда как если вы заплатите как основной, так и проценты, вы можете выбрать любой термин, который вы хотите, в пределах допустимого диапазона ,

• Количество остатков с фиксированной процентной ставкой: Чем больше балансов с фиксированной процентной ставкой вы можете нести, тем лучше. Проверьте, взимает ли кредитор эту повышенную гибкость за счет более высокой процентной ставки или сборов.

• Минимальный баланс с фиксированной ставкой: . Ваш кредитор может потребовать, чтобы вы заимствовали минимальную сумму, если вы хотите заблокировать фиксированную ставку. Имейте в виду, что кредиторы также требуют, чтобы вы заимствовали минимальную сумму по традиционному кредиту на собственный капитал и могли иметь минимальные требования к изъятию на традиционных HELOC.

• Годовые лимиты: Некоторые кредиторы ограничивают количество остатков с фиксированной ставкой, которые вы можете заблокировать каждый год. Например, вы можете переносить три баланса с фиксированной процентной ставкой, но только создать два новых в том же году.

• Когда вы можете конвертировать: Обычно вы можете конвертировать все или часть вашего баланса HELOC в фиксированную ставку с определенным сроком при закрытии или в любое время в течение периода розыгрыша. Вы не можете конвертировать в течение периода погашения; в этот момент вам придется рефинансировать, если вы хотите конвертировать баланс с переменной скоростью в фиксированную ставку.

• Полностью амортизирующий или частично амортизирующий термин: Полностью амортизирующий термин означает, что вы погасите весь остаток с фиксированной ставкой в ​​течение срока с фиксированной ставкой; отчасти амортизирующий термин означает, что вы по-прежнему будете иметь непогашенный остаток в конце срока с фиксированной ставкой, который затем вернется к переменной ставке. Привлечение большего времени для погашения баланса означает большую заинтересованность, особенно если переменная ставка, которую она возвращает, выше, чем фиксированная ставка, которую вы платили. (Подробнее см. Как HELOC могут повредить вам .)

• Возврат к переменной скорости: Некоторые кредиторы позволят вам конвертировать ваш кредит с фиксированной процентной ставкой обратно в кредит с переменной ставкой в ​​любое время в течение периода розыгрыша, который вы хотели бы сделать, если процентные ставки снизились.

• Плата за регистрацию ставок: Некоторые кредиторы взимают номинальную плату, например, 50 или 100 долларов США, когда вы фиксируете фиксированную ставку на балансе; другие - нет.

• Ставка с фиксированной процентной ставкой: Независимо от того, какой кредитор вы выберете, ваш кредитный рейтинг и рыночные процентные ставки повлияют на то, какую ставку вы можете получить по фиксированной ставке HELOC. Но, как и в случае с любым кредитом, некоторые кредиторы имеют более низкие ставки, чем другие.Магазин вокруг, и не пропустите кредитные союзы и небольшие банки; они иногда имеют лучшие сделки, чем крупные банки.

Нижняя линия

Когда вы не можете решить, подходит ли вам кредит на покупку дома или HELOC, HELOC, который позволяет вам блокировать часть вашего баланса по фиксированной ставке, является отличным вариантом , Это не заставляет вас выбирать между заимствованием большой суммы и гибкостью вывести средства по мере необходимости. Это также не позволяет вам выбирать между пониманием вашей процентной ставки и возможностью рыночных ставок. Обратитесь к нескольким кредиторам, чтобы найти наилучшую ставку и наиболее привлекательные для вас кредитные функции. (Подробнее см. Рефинансирование вашего займа на домашний капитал: руководство по эксплуатации .)