Из всех областей финансов и денежного кредитования, возможно, ничто не приближается к дому (буквально), чем преобладающая процентная ставка по ипотечным кредитам. В конце концов, от этого зависит ваша способность покупать новое место жительства или рефинансировать кредит на ваш текущий. Итак, как действуют эти ставки, и что влияет на них?

Как это работает

Быстрый и грязный ответ: они постоянно меняются, в зависимости от того, что правительство делает и как реагирует Уолл-стрит.

Теперь, медленный и чистый ответ. Вы, наверное, знаете, что многое из того, что происходит на мировых финансовых рынках, происходит в реальном времени. Когда появляется какая-то новая новость, фондовые биржи и другие инвестиционные рынки реагируют в течение миллисекунд - да, миллисекунды. С помощью высокотехнологичных компьютеров инвесторы могут переводить деньги из одного места в другое, чтобы получать прибыль от информации быстрее, чем вы можете дышать. Это означает, что процентная ставка, которую предлагает ваш ипотечный кредитор, может быть выше или ниже на основе того, что произошло всего несколько минут назад.

Возьмем, к примеру, текущий кризис Нью-Йоркской фондовой биржи. 2016 год стал удручающим началом для инвесторов Уолл-стрит. Промышленный индекс Доу-Джонса упал более чем на 9% и зарегистрировал несколько дней трехзначных шагов. Это заставило инвесторов сбрасывать акции и фонды, основанные на акциях, и переводить свои деньги на более безопасные рынки. Одним из них является рынок казначейства США. Когда деньги выливаются в казначейские облигации, банкноты и векселя, их доходность падает.

Угадайте, что является основным драйвером ставок по ипотечным кредитам? 10-летняя казначейская записка.

Если вы сейчас находитесь на рынке ипотечного кредитования, вы видите, что ставки на 0. 06% ниже - или на шесть базисных пунктов, если вы хотите звучать умно. Это ключевая причина, по которой на неделе 11 января рефинансирование заявок выросло на 19% по сравнению с предыдущей неделей. Шесть базисных пунктов звучат как небольшая сумма. Но то, что 0. 06% резко повлияет на сумму денег, которую вы платите в процентах, если вы выходите из пресловутой 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой (при условии, что вы удерживаете кредит в течение 30 лет). (Подробнее об этом самом популярном из средств для финансирования жилья см. За и против 30-летней ипотеки .)

Вооруженные этими знаниями, теперь вы знаете, почему ставки по ипотечным кредитам не были когда Федеральный резерв повысил процентные ставки на 0,25% в прошлом году. APR вашей кредитной карты мгновенно прыгнул, потому что кредитные карты привязаны к основной ставке кредитования. Но поскольку ставки по ипотечным кредитам привязаны к 10-летнему казначейству, реакция рынка на тот момент фактически привела к снижению ставок T-note, что привело к падению ставок по ипотечным кредитам до 3.76%. (Подробнее см. Что ожидать от ипотечных ставок в 2016 году ).

С тех пор они немного отскочили, хотя некоторые заемщики с высокими кредитными баллами и наличными для значительных авансовых платежей могут получить ипотечный кредит менее 4%. Но даже сегодняшние 4% ставки довольно выгодны, по сравнению с началом этого века , , когда ставки составляли 8% или более; или в начале 80-х годов, когда ставки составляли 18%. Предоставление дома никогда не было таким простым.

Что насчет собственных средств?

Некоторые краткосрочные займы, привязанные к вашему дому, не привязаны к 10-летнему казначейству. Если вы находитесь на рынке кредитной линии домашнего капитала или HELOC, вас не интересуют Treasuries. Вы хотите посмотреть основную ставку, как и с вашей кредитной картой. Когда первичное изменение изменяется, так же как и процентная ставка по HELOC. Когда ФРС повысила ставки в конце прошлого года, HELOCs пересмотрели. Поскольку в этом году ожидается, что ФРС продолжит повышать ставки, подумайте о сроках подачи заявки на кредит с регулируемой ставкой: раньше может быть лучше.

HELOC - это не единственный вид займа, который не привязан к 10-летнему казначейству. Другие ипотечные кредиты с регулируемой ставкой могут соответствовать другим критериям, таким как ставка Лондонского межбанковского предложения (LIBOR). Прежде чем подписывать контракт на любой ипотечный кредит, убедитесь, что вы понимаете, как рассчитывается процент, независимо от того, будет ли он изменяться с течением времени, и если да, то в какой степени он может колебаться.

Итог

Что все это означает для ставок по ипотечным кредитам в 2016 году? Никто не знает, что рынки будут делать в этом году, хотя мы знаем, что они не в хорошем начале, что приводит к тому, что ставки для домовладельцев (или потенциальных домовладельцев) остаются на низкой стороне. Но не делайте ставки, единственное, что заставляет ваше решение финансировать или рефинансировать. Попытка времени, чтобы рынок ипотечных кредитов, вероятно, не будет работать в вашу пользу. Как некоторые кредиторы любят говорить своим клиентам: не рискуйте долларом, чтобы сохранить копейки.

Однако, если вы сейчас находитесь на рынке дома, блокируя свой курс, а основные рынки инвестиций слабы, определенно имеет смысл. Как долго у вас окно, никто не знает.