Покупка дома с ипотекой, вероятно, является крупнейшей финансовой сделкой, в которую вы войдете. Как правило, банк или ипотечный кредитор будет финансировать 80% цены дома, и вы соглашаетесь вернуть его - с процентами - в течение определенного периода времени. Когда вы сравниваете кредиторы, ставки и варианты, полезно понять, как проценты начисляются каждый месяц и выплачиваются.

Как рассчитывается ваш ежемесячный платеж по ипотеке

Проще говоря, каждый месяц вы возвращаете часть принципала (сумма, которую вы заимствовали) плюс проценты, начисленные за месяц. Ваш кредитор будет использовать формулу амортизации, чтобы создать график платежей, который разбивает каждый платеж на погашение основного долга и процентов. Продолжительность или срок вашего кредита также определяет, сколько вы будете платить каждый месяц.

Протяженность платежей в течение более нескольких лет (до 30) обычно приведет к снижению ежемесячных платежей. Чем дольше вы будете платить, чтобы расплатиться с ипотекой, тем выше общая стоимость покупки для вашего дома будет потому, что вы будете платить проценты на более длительный период. Посмотрите сами, как изменение условий вашей ипотеки может изменить стоимость вашего дома, используя калькулятор ипотеки Investopedia.

В начале кредита принципал выплачивается медленно, так как большая часть платежа применяется к выплате процентов. К концу вашего кредита очень мало оплаты будет применено к процентам, и большая часть его будет направлена ​​на выплату принципала. В Интернете вы можете использовать калькулятор амортизации, чтобы понять, как процент стоит дороже в начале кредита.

Изучение условий: фиксированная ставка против регулируемой скорости

Банки и кредиторы в основном предлагают два вида кредитов:

Фиксированная ставка: процентная ставка не изменяется.

Регулируемая ставка: процентная ставка будет изменяться в определенных условиях. Иногда упоминается как с переменной ставкой или гибридным кредитом.

Вот как они работают в домашней ипотеке:

Ипотека с фиксированной процентной ставкой: Ежемесячный платеж остается неизменным на всю жизнь этого займа. Процентная ставка заблокирована и не изменяется. Кредиты имеют срок погашения 30 лет; более короткие длины 10, 15, 20 лет также широко доступны. Более короткие кредиты будут иметь более крупные ежемесячные платежи, которые компенсируются более низкими процентными ставками и более низкой общей стоимостью.

Пример: Ипотечный кредит с фиксированной ставкой в ​​размере 200 000 долларов США сроком на 30 лет (360 ежемесячных платежей) с годовой процентной ставкой 4,5% будет ежемесячно выплачиваться приблизительно 1 013 доллара США. (Налоги, страхование , условное депонирование являются дополнительными и не включаются в эту цифру.) Годовая процентная ставка разбивается на ежемесячную ставку следующим образом: годовая ставка, скажем, 4. 5%, деленная на 12, равна месячной процентной ставке 0.375%. Каждый месяц вы будете платить 0,375% от суммы, которую вы действительно должны в доме.

Ваш первый платеж в размере 1 013 (1 из 360) составляет 750 долларов США против процентов и 263 доллара США к основному лицу. Второй ежемесячный платеж, так как директор немного меньше, получит немного меньший интерес, и немного больше принципала будет погашено. При оплате 359, большая часть ежемесячного платежа будет применяться к основному лицу.

Ипотека с регулируемой ставкой (ARM): Поскольку процентная ставка не заблокирована, ежемесячный платеж за этот вид займа будет меняться в течение срока действия займа. У большинства ARM есть предел или ограничение на величину процентной ставки, а также частоту изменения процентной ставки. Когда ставка идет вверх или вниз, кредитор пересчитывает ваш ежемесячный платеж, чтобы вы делали равные платежи до следующего изменения скорости. По мере роста процентных ставок, так же как и ваш ежемесячный платеж; каждый платеж применяется к процентам и принципалу таким же образом, как и залогом с фиксированной ставкой, в течение установленного количества лет. Кредиторы часто предлагают более низкие процентные ставки за первые несколько лет ARM, но затем ставки часто меняются после этого - так часто, как раз в год.

Начальная процентная ставка по ARM значительно ниже, чем фиксированная ставка.

* ARM могут быть привлекательными, если вы планируете оставаться в своем доме всего на несколько лет.

* Подумайте, как часто будет корректироваться процентная ставка. Пример: 5/1 год ARM имеет фиксированную ставку в течение пяти лет, затем каждый год процентная ставка будет корректироваться на оставшуюся часть периода кредитования.

* В ARM указывается, как определяются процентные ставки - они могут быть привязаны к различным финансовым индексам, таким как годовые казначейские облигации США. Обратитесь к своему финансовому планировщику за советом по выбору ARM с самой стабильной процентной ставкой.

Пример: А $ 200 000 5/1 ипотечный кредит с регулируемой ставкой в ​​течение 30 лет (360 ежемесячных платежей) начинается с годовой процентной ставки в размере 4% в течение пяти лет, а затем ставка разрешено изменять. 25% в год. У этой ARM есть процентная ставка в размере 12%. Сумма платежа за месяцы с 1 по 60 составляет 955 долларов США каждая. Оплата за 61 - 72 составляет 980 долларов США. Оплата за 73-84 составляет 1 доллар США, 005. (Налоги, страхование, условное депонирование являются дополнительными и не включаются в эти цифры.) Вы можете рассчитать свои затраты в Интернете для ARM.

Кредиты с процентными ставками, регулярные и jumbo

Третий вариант - обычно зарезервированный для обеспеченных покупателей жилья или лиц с нерегулярными доходами - это ипотечный кредит с интересом. Как следует из названия, этот вид кредита дает вам возможность оплачивать только проценты в течение первых нескольких лет, и он привлекателен для домовладельцев в первый раз из-за низких платежей во время их более низких заработков. Это также может быть правильным выбором, если вы ожидаете владеть домом в течение относительно короткого времени и намерены продать до того, как начнется более высокий выигрыш.

Большой ипотечный кредит обычно составляет сумму, превышающую соответствующий лимит кредита, в настоящее время составляет 424 100 долларов США для всех штатов, кроме Гавайских островов и Аляски, где она выше.Кроме того, на определенных федеральных специализированных рынках жилья, таких как Нью-Йорк, Лос-Анджелес и весь район Сан-Хосе-Сан-Франциско-Окленд, соответствующий лимит кредита составляет $ 636, 150.

доступный, хотя обычно для супер-богатых. Структурированный аналогично ARM, процентный период длится до десяти лет. После этого ставка корректируется ежегодно, и платежи идут на погашение основной суммы. В этот момент платежи могут значительно возрасти. (Вы можете быть заинтересованы в 5 рискованных типах ипотеки, которых следует избегать.)

Другие вещи, которые следует учитывать

* Сделки и другие сборы. Вам нужно будет заплатить за другие предметы, которые значительно увеличит размер вашего ежемесячного платежа по ипотеке, например, налоги, страховку и расходы условного депонирования. Эти затраты не являются фиксированными и могут колебаться. Ваш кредитор будет перечислять дополнительные расходы в рамках вашего соглашения об ипотеке.

* Если вы платите немного больше каждый месяц? Теоретически, платить немного больше каждый месяц в сторону уменьшения принципала - это один из способов быстрее управлять своим домом. Финансовые специалисты рекомендуют сначала погасить задолженную задолженность, например, с кредитных карт или студенческих ссуд, сберегательные счета будут хорошо финансироваться, а затем рассмотреть возможность оплаты дополнительно каждый месяц.

* Проценты - это налоговый вычет. Если вы перечисляете вычеты по вашей годовой налоговой декларации, IRS позволяет вам вычитать процентные платежи по ипотечным кредитам; для государственных возвратов вычет варьируется. Проконсультируйтесь с налоговым специалистом для получения конкретных рекомендаций относительно квалификационных правил. Для многих домовладельцев этот вычет процентов по ипотечным кредитам является одним из самых больших списаний, которые они могут когда-либо использовать.

Итог

Национальная политика благоприятствует покупателям жилья через налоговый кодекс, и для многих семей правильная покупка дома - лучший способ, чтобы они могли построить актив в качестве своего гнездового гнезда. Кроме того, если вы можете воздержаться от рефинансирования с выплат наличными, дом, который вы купите в возрасте 30 лет с 30-летней ипотекой с фиксированной ставкой, будет полностью погашен к моменту достижения нормального пенсионного возраста, предоставляя вам недорогое место для проживания когда ваши доходы сокращаются. Несмотря на беспорядки после финансового краха 2008 года и последующего краха жилищного пузыря, собственная собственность - это то, что вы должны учитывать в своем долгосрочном финансовом планировании.

Изучите эту тему далее 5 секретов, которые вы не знали об ипотеках и Преимущества уплаты вашей ипотеки.