Для многих американцев недвижимость, в виде семейного дома или арендуемой недвижимости, является их самым большим классом инвестиций. Эти инвесторы часто воспринимают недвижимость как одно из самых безопасных и наиболее надежно прибыльных инвестиций в течение определенного периода времени. Однако инвестиции в недвижимость связаны с высокой стоимостью входа (обычно финансируемой за счет займа с процентами), длительным периодом инвестиций и большой неопределенностью. Вместо того, чтобы покупать фактическое имущество, инвесторы могут рассмотреть возможность захоронения вариантов недвижимости как способ инвестирования в недвижимость по более низкой цене и с меньшими затратами.

Реалистичный взгляд на расчет прибыли в недвижимости

Новичок-инвестор недвижимости может посмотреть на квартиру с двумя спальнями и увидеть, что через 5 лет она увеличилась в цене от 100 000 до 300 долларов США , 000 и завершить утроение инвестиционной стоимости. Тем не менее, этот простой анализ пропускает обычные связанные расходы, которые могут включать в себя расходы на финансирование покупки недвижимости, ежемесячные процентные платежи, регистрационные и германские пошлины, налоги на имущество, комиссионные агентам во время покупки или продажи, ежемесячные платы за ассоциацию, обслуживание и ремонт, страхование и другие применимые местные налоги (например, налог на прирост капитала при продаже или оценка имущества выше определенного уровня, который квалифицирует владельца на налог на имущество).

Учитывая все эти факторы, реалистичная оценка доходности имущества существенно уменьшается и может быть не полностью понята общим инвестором (связанная: как рассчитать ваши инвестиционные доходы). Изменения в течение инвестиционного периода могут привести к трудностям в продаже имущества позже. Например, шумная новая автомагистраль или всплеск преступности могут привести к девальвации имущества. (Связанные: наиболее важные факторы для инвестиций в недвижимость)

Более дешевый способ инвестирования и прибыли в недвижимость - это варианты недвижимости.

Что такое вариант недвижимости?

Опция недвижимости - это специально разработанный контракт между двумя сторонами (покупателем и продавцом). Продавец предлагает покупателю возможность купить недвижимость в течение определенного периода времени по фиксированной цене. Покупатель покупает опцион на покупку или покупку недвижимости в течение указанного периода времени.

Для получения права на этот вариант покупатель оплачивает продавцу опционную премию. Если покупатель решает купить недвижимость (другими словами, осуществлять опцион недвижимости), продавец должен продать недвижимость покупателю в соответствии с условиями существующего контракта.

Возможно, вы столкнулись с концепцией опций при покупке акций. Варианты предоставляют множество вариантов покупателю. Они могут быть осуществлены досрочно (американский тип), удерживаться до истечения срока действия опциона или продаваться второму покупателю до истечения срока действия.

Варианты недвижимости обычно используются застройщиками и инвесторами в коммерческой или элитной жилой недвижимости.Варианты недвижимости обеспечивают большую гибкость и дешевую торговлю и предоставляют возможность инвестировать покупателям с ограниченными преимуществами для продавцов.

Пример сделки с недвижимостью

Вот комплексный анализ риска и вознаграждения сценария вариантов недвижимости. Предположим, что у застройщика 500 000 долларов и хочет купить землю, за которую продавец хочет 2 миллиона долларов. Строитель не уверен в нескольких вещах:

1) Может ли строитель собрать $ 1. 5 миллионов через банковские кредиты или другие источники?

2) Может ли строитель получить необходимые разрешения на жилую или коммерческую разработку или дальнейшее подразделение собственности?

3) Может ли строитель собрать деньги и получить разрешения, прежде чем другой строитель купит землю?

В этой ситуации подходит вариант недвижимости. За определенную невозмещаемую стоимость (называемую премией опциона на недвижимость или вознаграждение), например, 25 000 долларов США, строитель может заключить договор с продавцом по недвижимости. Опция недвижимости позволяет застройщику блокировать цену продажи недвижимости в 2 миллиона долларов в течение 6 месяцев. За это время строитель может собирать деньги, получать разрешения и либо покупать недвижимость (потратив в общей сложности 2 миллиона долларов плюс премия в размере 25 000 долларов США), уйти от собственности (и потерять 25 000 долларов США), либо продать вариант для другого покупателя по договорной цене. В любом случае, продавец сделает дополнительно 25 000 долларов США от собственности.

Договор опциона на недвижимость будет включать следующие условия:

• информация о недвижимости (местоположение, размер и другие особенности)
• продолжительность контракта (6 месяцев с даты продажи)
• премия опциона или сумма вознаграждения (25 000 долл. США не возвращаются покупателем продавцу в дату сделки)
• согласованная цена покупки, если опцион осуществляется в течение контракта (2 млн. Долл. США)

В течение 6-месячной продолжительности контракта существуют четыре возможных сценария.

Сценарий 1: Строитель одобрен за $ 1. 5 миллионов банковских кредитов. Он также подтверждает, что может получить необходимые разрешения на разработку. Он реализует свой вариант недвижимости для покупки недвижимости по предварительно установленной цене в 2 миллиона долларов. Продавец получает 2 миллиона долларов плюс сохраняет дополнительную премию в размере 25 000 долларов США.

Сценарий 2: Спустя 2 месяца строитель обнаруживает, что он не сможет получить разрешение на разработку. В следующие 4 месяца строителю удастся найти другую сторону, желающую купить недвижимость за 2 миллиона долларов. Строитель продает опцию недвижимости новому участнику по новой цене в размере 30 000 долларов США. Новая партия заменяет строителя в первоначальном договоре опциона. Новая партия использует опцион и приобретает недвижимость за 2 миллиона долларов. Продавец получает 2 миллиона долларов от новой партии плюс удерживает премию в размере 25 000 долларов от строителя. Строитель продал опцион на $ 30 000 и, таким образом, составил $ 5 000 и не был обременен имуществом, которое он не может использовать.

Сценарий 3: Строитель - это просто покупатель, желающий получить выгоду от оценки стоимости недвижимости.Если требуемая цена в 2 миллиона долларов увеличится до 2 долларов. 2 миллиона в течение 5 месяцев, покупатель опциона получит выгоду от реализации опциона на покупку недвижимости, а затем продажи недвижимости (2 миллиона долларов - 2 миллиона долларов США - 25 000 долларов США = 175 000 долларов США).

Однако вместо того, чтобы вводить собственность и все связанные с ней сборы, налоги и расходы, которые снижают прибыль в размере 175 000 долларов США, покупатель опциона вместо этого может продать опцион новой стороне, желающей купить недвижимость. По мере того, как базовая цена недвижимости увеличивается, цена опциона на недвижимость также будет увеличиваться в так называемой дельта). Покупатель может продать опцион при новой премии, которая включает изменение стоимости недвижимости.

Оригинальный покупатель опциона может продать опцион на $ 200 000 новому покупателю. Новый покупатель будет готов заплатить 200 000 долларов, потому что это означает, что общая стоимость покупки недвижимости составит 2 доллара. 2 миллиона (2 миллиона долларов США, выплаченные первоначальному владельцу имущества / продавцу опциона плюс 200 000 долларов США для существующего держателя опциона).

В конце транзакции владелец недвижимости получает 2 миллиона долларов плюс премию за опцион на сумму 25 000 долларов США, первоначальную прибыль покупателя опциона с 175 000 долларов США и покупателем нового опциона покупает желаемое имущество по текущим рыночным ставкам.

Сценарий 4 : Строитель не может обеспечить кредит или разрешения. Он также не может найти нового покупателя для своего выбора. Строитель позволяет истечь и теряет опцион. Однако покупатель смог избежать плохих инвестиций в размере 2 миллионов долларов, заплатив премию в размере 25 000 долларов США (всего 1,25 процента от реальной стоимости сделки). Продавец получает скидку в размере 25 000 долларов США за период опциона 6 месяцев и продолжает искать покупателя.

Во всех случаях, когда продавец заключает договор о опционах на недвижимость, у продавца больше нет выбора, продавать ли собственность и по какой цене. Продавец должен дождаться решения покупателя использовать этот вариант. Именно поэтому продавец получает и поддерживает опционную премию авансом.

Нижняя линия

Варианты недвижимости предлагают более дешевый метод торговли, инвестиций и прибыли от инвестиций в недвижимость. Тем не менее, они фактически заключают внебиржевые контракты между двумя отдельными сторонами без внешнего надзора. Участвующие стороны должны обеспечить, чтобы договор о вариантах был справедливым. По умолчанию продавцом опционов является одна из основных проблем в соглашениях о опционах на недвижимость. В таких случаях единственным регрессом покупателя является судебный процесс. Еще одна проблема - отсутствие публично доступной информации и прошлых записей об участниках вариантов недвижимости. Опционы на недвижимость инвесторы также должны учитывать дополнительные расходы, такие как сборы за юридические услуги, такие как составление и регистрация контракта.