Одна из мер риска, которую кредиторы используют при андеррайтинге ипотеки, - это кредит залога на стоимость (LTV). Отношение LTV к ипотеке представляет собой простой расчет, сделанный путем деления суммы кредита на стоимость дома. Чем выше коэффициент LTV, тем выше уровень риска ипотеки. Большинство ипотечных кредитов с коэффициентом LTV, превышающим 80%, требуют частного ипотечного страхования (PMI), которое должно быть оплачено заемщиком. И PMI не дешево. Используйте инструмент, подобный ипотечному калькулятору, чтобы сравнить кредиторов и прочитать дальше, чтобы узнать, можете ли вы избежать PMI по ипотеке.

Учебное пособие: Основания ипотеки

PMI In Depth

Давайте посмотрим на пример.

Предположим, что цена дома составляет 300 000 долларов США, а сумма кредита составляет 270 000 долларов США (это означает, что заемщик сделал первый взнос в размере 30 000 долларов США), а коэффициент LTV составляет 90%. В зависимости от типа ипотеки ежемесячный платеж PMI будет составлять от 117 до 150 долларов США. Для ипотечных кредитов с регулируемой ставкой (ARM) требуются более высокие платежи PMI, чем ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой. (Чтобы узнать больше о ARM, см. ARMed And Dangerous или Ипотека: фиксированная скорость и регулируемая скорость .)

AD:

Однако PMI не обязательно является постоянным требованием. Кредиторы должны отказаться от PMI, когда отношение LTV к ипотечному кредиту достигает 78% благодаря сочетанию основного снижения по ипотеке и повышению цены на жилье. Если часть снижения коэффициента LTV реализуется путем повышения стоимости жилья, для проверки суммы оценки потребуется новая оценка, оплачиваемая заемщиком.

AD:

Easy Way Out

Альтернативой плательщику PMI является использование второго ипотечного или контрейлерного кредита. При этом заемщик берет первый ипотечный кредит на сумму, равную 80% от стоимости дома, тем самым избегая PMI, а затем берет второй ипотечный кредит с суммой, равной продажной цене дома за вычетом суммы первоначального взноса и сумму первой ипотеки. Используя цифры из приведенного выше примера, заемщик возьмет первый ипотечный кредит за 240 000 долларов США, сделает первый взнос в размере 30 000 долларов США и получит вторую ипотеку за 30 000 долларов США. Заемщик устранил необходимость платить PMI, поскольку коэффициент LTV первой ипотеки составляет 80%, но у заемщика также есть второй ипотечный кредит, который в большинстве случаев будет нести более высокую процентную ставку, чем первая ипотека. Существует много типов вторых ипотечных кредитов, но более высокая процентная ставка по-прежнему является номинальной для курса. Тем не менее, комбинированные платежи первой и второй ипотеки обычно меньше, чем платежи по первому ипотечному кредиту плюс PMI.

Компромисс

Когда дело доходит до PMI, заемщик, у которого менее 20% от продажной цены или стоимости дома, поданного в качестве авансового платежа, имеет два основных варианта:

1. Использовать «стенд» «первый» первый ипотечный и платный PMI до тех пор, пока LTV ипотеки не достигнет 78%, после чего PMI можно будет ликвидировать.
2. Используйте второй ипотечный кредит. Это, скорее всего, приведет к снижению первоначальных расходов на ипотеку, чем к выплате PMI, но в то же время вторая закладная имеет более высокую процентную ставку, чем первая ипотека, и ее можно устранить только путем погашения или рефинансирования как первой, так и второй ипотека в новую самостоятельную ипотеку, предположительно, когда LTV достигает 80% или ниже (поэтому PMI не потребуется).

Есть также несколько переменных, которые могут играть в этом решении, в том числе:

• Сбережения налогов, связанные с выплатой PMI, стирают налоговые сбережения, связанные с выплатой процентов по второй ипотеке. Налоговое право в Соединенных Штатах допускает вычет PMI для конкретных уровней дохода, таких как семьи, которые зарабатывают менее 100 000 долларов США.
• Стоимость новой оценки для устранения PMI по сравнению с расходами на рефинансирование первой и второй ипотеки в единую самостоятельную ипотеку.
• Риск того, что процентные ставки могут повыситься с момента первоначального решения об ипотеке и время, в течение которого будут рефинансированы первая и вторая ипотечные кредиты.
• Различные ставки основного сокращения двух вариантов.
• Временная стоимость денег. (Исследуйте этот пункт далее в Понимание временной стоимости денег .)

Однако самая важная переменная в решении:

• Ожидаемая скорость оценки стоимости жилья

Например, если заемщик решит использовать самостоятельный первый ипотечный кредит и заплатить PMI за счет использования второго ипотечного кредита для ликвидации PMI, как быстро дом может оценить стоимость до уровня, где LTV составляет 78%, а PMI можно устранить? Это главный решающий фактор. Для упрощения и целей этого обсуждения мы проигнорируем другую переменную, указанную выше, поскольку доминирование цен доминирует.

Оценка: ключ к принятию решений

Ключом к решению является то, что после того, как PMI будет исключен из самостоятельной первой ипотеки, ежемесячный платеж будет меньше, чем суммарные платежи по первой и второй ипотеке. Поэтому мы задаем вопросы: «Как долго это будет до того, как PMI можно будет устранить?» и «Каковы сбережения, связанные с каждым вариантом?»

Ниже приведены два примера, основанные на разных оценках скорости оценки стоимости жилья.

Пример 1: Медленная ставка оценки стоимости дома

В приведенных ниже таблицах сравниваются ежемесячные платежи по автономной 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой с PMI по сравнению с 30-летней фиксированной ставкой с первой ипотекой с 30-летним / в-15-летним вторым ипотечным кредитом.

Ипотека имеет следующие характеристики:

Copyright © 2017 Investopedia. com

Рисунок 1

На рисунке 2 оцениваются годовые темпы роста цен на жилье.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Рисунок 2

Обратите внимание, что платеж в размере $ 120 PMI от общей ежемесячной оплаты самостоятельной первой ипотеки в месяц 60, как показано на рисунке 3, когда LTV достигает 78% за счет комбинации основного сокращения и повышение цен на жилье.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Рисунок 3

Таблица на рисунке 4 показывает комбинированные ежемесячные платежи первой и второй ипотечных кредитов. Обратите внимание, что ежемесячный платеж является постоянным. Процентная ставка является средневзвешенной. LTV - это только первый ипотечный кредит.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Рисунок 4

Используя первый и второй ипотечные кредиты, 85 долларов США можно сэкономить в месяц в течение первых 60 месяцев. Это составляет общую экономию в размере 5 100 долларов США. Начиная с месяца 61, автономная первая закладная получает преимущество в размере 35 долларов США в месяц за оставшиеся условия ипотеки. Если мы разделим $ 5,100 на $ 35, мы получим 145. Другими словами, в этом сценарии медленного повышения цен на внутреннем рынке, начиная с 61-го месяца, потребуется еще 145 месяцев до того, как преимущество по выплате отдельной самостоятельной ипотеки без PMI может вернуть первоначальное преимущество объединенной первой и второй ипотечных кредитов. (Этот период времени будет увеличен, если будет рассмотрена временная стоимость денег.)

Пример 2: Быстрая оценка стоимости домашней цены

Нижеприведенный пример основан на тех же ипотечных кредитах, которые были продемонстрированы выше. Тем не менее, используются следующие оценки оценки цен на жилье.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Рисунок 5

В этом примере мы показываем только одну таблицу ежемесячных платежей для двух параметров (см. рис. 6). Обратите внимание, что PMI снижается в этом случае в 13-м месяце из-за быстрого повышения цен на недвижимость, что быстро снижает LTV до 78%.

Рисунок 6

С быстрым повышением цен на внутреннем рынке PMI можно устранить относительно быстро. Объединенные ипотечные кредиты имеют только выплату в размере 85 долларов США в течение 12 месяцев. Это составляет общую экономию в размере 1 020 долл. США. Начиная с месяца 13, автономная закладная имеет преимущество в размере 35 долларов США. Если мы разделим $ 1, 020 на 35, мы можем определить, что потребуется 29 месяцев, чтобы составить первоначальную экономию объединенных первой и второй ипотечных кредитов. Другими словами, начиная с 41-го месяца, заемщик будет финансово лучше, выбрав самостоятельный первый ипотечный кредит с PMI. (Этот период времени будет увеличен, если будет рассмотрена временная стоимость денег.)

Нижняя линия

Для заемщиков, у которых менее 20% первоначального взноса, решение о том, следует ли использовать первый «автономный «Ипотека и PMI или использование комбинации первой и второй ипотеки в значительной степени зависят от того, насколько быстро они ожидают увеличения стоимости своего дома. Если они предпочитают оплачивать PMI, его можно устранить с помощью оценки после того, как LTV достигнет 78%. Если они предпочитают использовать комбинацию первой и второй ипотечных кредитов, у них, вероятно, будет первоначальная сбережения платежей, но единственный способ устранить второй ипотечный кредит, который, скорее всего, будет иметь более высокую процентную ставку, чем первый ипотечный кредит, заключается в том, или рефинансирования как первой, так и второй в новую самостоятельную ипотеку. Должен быть продуманный анализ для анализа ваших вариантов, основанных на вашем временном горизонте.