Одна из мер риска, которую кредиторы используют при андеррайтинге ипотеки, - это кредит залога на стоимость (LTV). Отношение LTV к ипотеке представляет собой простой расчет, сделанный путем деления суммы кредита на стоимость дома. Чем выше коэффициент LTV, тем выше уровень риска ипотеки. Большинство ипотечных кредитов с коэффициентом LTV, превышающим 80%, требуют частного ипотечного страхования (PMI), которое должно быть оплачено заемщиком. И PMI не дешево. Используйте инструмент, подобный ипотечному калькулятору, чтобы сравнить кредиторов и прочитать дальше, чтобы узнать, можете ли вы избежать PMI по ипотеке.

Учебное пособие: Основания ипотеки

PMI In Depth

Давайте посмотрим на пример.

Предположим, что цена дома составляет 300 000 долларов США, а сумма кредита составляет 270 000 долларов США (это означает, что заемщик сделал первый взнос в размере 30 000 долларов США), а коэффициент LTV составляет 90%. В зависимости от типа ипотеки ежемесячный платеж PMI будет составлять от 117 до 150 долларов США. Для ипотечных кредитов с регулируемой ставкой (ARM) требуются более высокие платежи PMI, чем ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой. (Чтобы узнать больше о ARM, см. ARMed And Dangerous или Ипотека: фиксированная скорость и регулируемая скорость .)

Однако PMI не обязательно является постоянным требованием. Кредиторы должны отказаться от PMI, когда отношение LTV к ипотечному кредиту достигает 78% благодаря сочетанию основного снижения по ипотеке и повышению цены на жилье. Если часть снижения коэффициента LTV реализуется путем повышения стоимости жилья, для проверки суммы оценки потребуется новая оценка, оплачиваемая заемщиком.

Easy Way Out

Альтернативой плательщику PMI является использование второго ипотечного или контрейлерного кредита. При этом заемщик берет первый ипотечный кредит на сумму, равную 80% от стоимости дома, тем самым избегая PMI, а затем берет второй ипотечный кредит с суммой, равной продажной цене дома за вычетом суммы первоначального взноса и сумму первой ипотеки. Используя цифры из приведенного выше примера, заемщик возьмет первый ипотечный кредит за 240 000 долларов США, сделает первый взнос в размере 30 000 долларов США и получит вторую ипотеку за 30 000 долларов США. Заемщик устранил необходимость платить PMI, поскольку коэффициент LTV первой ипотеки составляет 80%, но у заемщика также есть второй ипотечный кредит, который в большинстве случаев будет нести более высокую процентную ставку, чем первая ипотека. Существует много типов вторых ипотечных кредитов, но более высокая процентная ставка по-прежнему является номинальной для курса. Тем не менее, комбинированные платежи первой и второй ипотеки обычно меньше, чем платежи по первому ипотечному кредиту плюс PMI.

Компромисс

Когда дело доходит до PMI, заемщик, у которого менее 20% от продажной цены или стоимости дома, поданного в качестве авансового платежа, имеет два основных варианта:

1. Использовать «стенд» «первый» первый ипотечный и платный PMI до тех пор, пока LTV ипотеки не достигнет 78%, после чего PMI можно будет ликвидировать.
2. Используйте второй ипотечный кредит. Это, скорее всего, приведет к снижению первоначальных расходов на ипотеку, чем к выплате PMI, но в то же время вторая закладная имеет более высокую процентную ставку, чем первая ипотека, и ее можно устранить только путем погашения или рефинансирования как первой, так и второй ипотека в новую самостоятельную ипотеку, предположительно, когда LTV достигает 80% или ниже (поэтому PMI не потребуется).

Есть также несколько переменных, которые могут играть в этом решении, в том числе:

• Сбережения налогов, связанные с выплатой PMI, стирают налоговые сбережения, связанные с выплатой процентов по второй ипотеке. Налоговое право в Соединенных Штатах допускает вычет PMI для конкретных уровней дохода, таких как семьи, которые зарабатывают менее 100 000 долларов США.
• Стоимость новой оценки для устранения PMI по сравнению с расходами на рефинансирование первой и второй ипотеки в единую самостоятельную ипотеку.
• Риск того, что процентные ставки могут повыситься с момента первоначального решения об ипотеке и время, в течение которого будут рефинансированы первая и вторая ипотечные кредиты.
• Различные ставки основного сокращения двух вариантов.
• Временная стоимость денег. (Исследуйте этот пункт далее в Понимание временной стоимости денег .)

Однако самая важная переменная в решении:

• Ожидаемая скорость оценки стоимости жилья

Например, если заемщик решит использовать самостоятельный первый ипотечный кредит и заплатить PMI за счет использования второго ипотечного кредита для ликвидации PMI, как быстро дом может оценить стоимость до уровня, где LTV составляет 78%, а PMI можно устранить? Это главный решающий фактор. Для упрощения и целей этого обсуждения мы проигнорируем другую переменную, указанную выше, поскольку доминирование цен доминирует.

Оценка: ключ к принятию решений

Ключом к решению является то, что после того, как PMI будет исключен из самостоятельной первой ипотеки, ежемесячный платеж будет меньше, чем суммарные платежи по первой и второй ипотеке. Поэтому мы задаем вопросы: «Как долго это будет до того, как PMI можно будет устранить?» и «Каковы сбережения, связанные с каждым вариантом?»

Ниже приведены два примера, основанные на разных оценках скорости оценки стоимости жилья.

Пример 1: Медленная ставка оценки стоимости дома

В приведенных ниже таблицах сравниваются ежемесячные платежи по автономной 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой с PMI по сравнению с 30-летней фиксированной ставкой с первой ипотекой с 30-летним / в-15-летним вторым ипотечным кредитом.

Ипотека имеет следующие характеристики:

Copyright © 2017 Investopedia. com

Рисунок 1

На рисунке 2 оцениваются годовые темпы роста цен на жилье.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Рисунок 2

Обратите внимание, что платеж в размере $ 120 PMI от общей ежемесячной оплаты самостоятельной первой ипотеки в месяц 60, как показано на рисунке 3, когда LTV достигает 78% за счет комбинации основного сокращения и повышение цен на жилье.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Рисунок 3

Таблица на рисунке 4 показывает комбинированные ежемесячные платежи первой и второй ипотечных кредитов. Обратите внимание, что ежемесячный платеж является постоянным. Процентная ставка является средневзвешенной. LTV - это только первый ипотечный кредит.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Рисунок 4

Используя первый и второй ипотечные кредиты, 85 долларов США можно сэкономить в месяц в течение первых 60 месяцев. Это составляет общую экономию в размере 5 100 долларов США. Начиная с месяца 61, автономная первая закладная получает преимущество в размере 35 долларов США в месяц за оставшиеся условия ипотеки. Если мы разделим $ 5,100 на $ 35, мы получим 145. Другими словами, в этом сценарии медленного повышения цен на внутреннем рынке, начиная с 61-го месяца, потребуется еще 145 месяцев до того, как преимущество по выплате отдельной самостоятельной ипотеки без PMI может вернуть первоначальное преимущество объединенной первой и второй ипотечных кредитов. (Этот период времени будет увеличен, если будет рассмотрена временная стоимость денег.)

Пример 2: Быстрая оценка стоимости домашней цены

Нижеприведенный пример основан на тех же ипотечных кредитах, которые были продемонстрированы выше. Тем не менее, используются следующие оценки оценки цен на жилье.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Рисунок 5

В этом примере мы показываем только одну таблицу ежемесячных платежей для двух параметров (см. рис. 6). Обратите внимание, что PMI снижается в этом случае в 13-м месяце из-за быстрого повышения цен на недвижимость, что быстро снижает LTV до 78%.

Рисунок 6

С быстрым повышением цен на внутреннем рынке PMI можно устранить относительно быстро. Объединенные ипотечные кредиты имеют только выплату в размере 85 долларов США в течение 12 месяцев. Это составляет общую экономию в размере 1 020 долл. США. Начиная с месяца 13, автономная закладная имеет преимущество в размере 35 долларов США. Если мы разделим $ 1, 020 на 35, мы можем определить, что потребуется 29 месяцев, чтобы составить первоначальную экономию объединенных первой и второй ипотечных кредитов. Другими словами, начиная с 41-го месяца, заемщик будет финансово лучше, выбрав самостоятельный первый ипотечный кредит с PMI. (Этот период времени будет увеличен, если будет рассмотрена временная стоимость денег.)

Нижняя линия

Для заемщиков, у которых менее 20% первоначального взноса, решение о том, следует ли использовать первый «автономный «Ипотека и PMI или использование комбинации первой и второй ипотеки в значительной степени зависят от того, насколько быстро они ожидают увеличения стоимости своего дома. Если они предпочитают оплачивать PMI, его можно устранить с помощью оценки после того, как LTV достигнет 78%. Если они предпочитают использовать комбинацию первой и второй ипотечных кредитов, у них, вероятно, будет первоначальная сбережения платежей, но единственный способ устранить второй ипотечный кредит, который, скорее всего, будет иметь более высокую процентную ставку, чем первый ипотечный кредит, заключается в том, или рефинансирования как первой, так и второй в новую самостоятельную ипотеку. Должен быть продуманный анализ для анализа ваших вариантов, основанных на вашем временном горизонте.