Возможно, вы слышали, что «государственные займы» доступны для потенциальных домовладельцев, которые обременены плохим кредитом и / или историей банкротств или выкупа. На самом деле это не так просто.

Федеральное правительство не занимается бизнесом на дому. Тем не менее, в интересах поощрения собственности на жилье, особенно для американцев с низким доходом, возможно, они захотят гарантировать вам ипотеку, если у вас меньше, чем оптимальный кредит. Иными словами, правительство обещает кредитору, что оно будет выгодно по кредиту, если вы этого не сделаете.

FHA против HUD

Федеральное правительственное агентство, которому поручено поощрять индивидуальную собственность на дом, является Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD) через один из своих офисов, Федеральное управление жилищного строительства (FHA ). В то время как HUD делает некоторые гарантии по кредитам самостоятельно, основное внимание уделяется многоквартирным частям, а не отдельным домам (за исключением гарантий займа HID 184, которые доступны только для владельцев жилья или другой недвижимости). Только FHA защищает ипотечные кредиты для покупателей, основанных на одной семье.

Квалификация на получение кредита FHA

Чтобы обеспечить гарантированный FHA ипотечный кредит, вы должны обратиться к кредитору, одобренному FHA, обычно банку. Одна вещь, которая делает FHA-гарантированный ипотечный кредит особенно привлекательным, заключается в том, что если у вас есть счет FICO не менее 580, вам нужно только поставить 3. 5% от покупной цены наличными.

Если ваш счет FICO ниже 580, однако вам нужно будет заплатить 10% от цены покупки для первоначального взноса. Тем не менее, это лучше, чем 14. 8% от покупной цены, которую средний покупатель дома положил на закрытие в прошлом году. Исследование RealtyTrac показывает, что в первом квартале 2015 года (самые последние доступные данные) средняя сумма доллара, уплаченная при закрытии с обычной ипотекой, составляла 72 590 долларов США, тогда как средний FHA-страховой агент оставил только 7, 069.

Не следует, однако, ошибочно брать кредиты, финансируемые FHA, для кредитования «легкого кредитования», предостерегает эксперт по ипотечным кредитам FHA Деннис Гейст, который является директором по взаимодействию с консультантами по рискам Treliant в Вашингтоне, округ Колумбия. «Существует заблуждение что кредиты FHA являются субстандартными. Ничто не может быть дальше от истины », - говорит Гейст. «Хотя кредиты FHA предоставляют гибкие квалификационные рекомендации, в том числе более низкие кредитные баллы и более высокие коэффициенты долга к доходу, продемонстрированная способность погашать является существенным фактором в утверждении любого займа FHA. «

Если ваш показатель FICO ниже 580, обеспечение гарантированного FHA кредита может быть жестким, добавляет Гейст. «Утверждение заемщиков с кредитными рейтингами от 500 до 580 обусловлено более высокими требованиями к авансовым платежам и дополнительным контролем над андеррайтингом», - говорит Гейст.«Важно отметить, что« нетрадиционный кредит »не может использоваться для компенсации отрицательного« традиционного »кредита. «

Он добавляет, что, хотя вы можете увидеть информацию, надежду на кредиты FHA-страхования для потенциальных покупателей с кредитными баллами менее 500, шансы на то, что на самом деле происходят, равны нулю.

Еще один плюс кредита FHA-страхования заключается в том, что, в отличие от условий обычного банковского кредита, кредит FHA позволяет вам получать наличные деньги, необходимые для первоначального взноса, как подарок от друзей, семьи или благотворительности. FHA даже позволит продавцу оплатить ваши расходы на закрытие, хотя, если они это сделают, это может повысить процентную ставку вашего ипотечного кредита, поскольку не имея достаточного количества средств для первоначального взноса, вы получаете меньше кредитов.

Любой недостаток?

Прежде чем вы решите воспользоваться гарантированным FHA кредитом, рассмотрите некоторые из недостатков. Во-первых, ваши варианты более ограничены, чем обычная закладная, потому что вы можете вести бизнес только с одобренным FHA кредитором. Это ограничивает вашу способность совершать покупки по наиболее выгодным ценам и срокам. «Тщательное и полное сравнение кредитных продуктов, сборов и ипотечного страхования является важным шагом в определении того, какой кредитный продукт лучше для вас», - отмечает Гейст.

Кредиты, застрахованные FHA, имеют ограничения на размер кредита, который зависит от региона. Абсолютная максимальная сумма, которую FHA будет застраховать, составляет 625 000 долларов США, что в крупных мегаполисах может быть ограничено. Кроме того, многие кондоминиумы не одобрены FHA, поэтому некоторые менее дорогие варианты жилья находятся за столом для вас с кредитом FHA.

Считайте также, что, несмотря на то, что наличные деньги, которые должны быть впереди, могут быть низкими, требуемые страховые премии FHA значительно повысят ваши ежемесячные платежи по ипотечным кредитам, поскольку вы вносите вклад в резервный фонд HUD, который используется для погашения банков, когда FHA - Гарантированная ипотека идет плохо. И ипотечные страховые выплаты могут не всегда облагаться налогом, в зависимости от вашего дохода.

Наверху вы будете платить страховую премию за ипотеку (UFMIP) в размере 1. 75% от суммы основного кредита. Затем, по 30-летней ипотеке, которая является наиболее распространенным сроком кредита FHA, годовая премия может достигать максимума. 85% от суммы кредита, если вы выберете самый низкий вариант авансового платежа. На противоположном конце, на 15-летнем кредите с 10% и более вниз, премия падает. 45%.

Вот почему некоторые получатели кредитов FHA позже пытаются рефинансировать свои объекты обычным банковским кредитом, как только их кредитная история улучшилась. Чтобы сделать это и попрощаться с выплатами по ипотечному страхованию FHA, вам необходимо получить одобрение FHA. «Страхование ипотеки FHA продолжается на весь срок кредита, - говорит Гейст, - поэтому основной причиной рефинансирования займа, финансируемого FHA, с помощью обычного займа было бы устранение ипотечного страхования и / или сокращение срока кредита , «

Однако, с другой стороны, тот факт, что ипотечные застрахованные FHA являются допустимыми, означает, что тот, кто покупает ваше имущество, может взять его у вас, в то время как обычные ипотечные кредиты обычно не являются.

«Предполагаемый кредит FHA может создать конкурентное преимущество, когда пришло время продавать, особенно если текущие процентные ставки выше, чем существующие ставки по кредиту FHA», - говорит Гейст. «Расходы на усыновление также ниже, чем расходы, связанные с новым кредитом. «Таким образом, ваш кредит FHA потенциально может стать стимулом, если вы обнаружите, что продаете на рынке покупателей с ростом процентных ставок.

Итог

Кредиты, гарантированные FHA, являются частью мандата HUD по поощрению собственности на жилье. Сам HUD не предоставляет гарантии по кредитам для индивидуальных домов, за исключением гарантий займов HUD Section 184, которые доступны только для домов коренных жителей, которые покупают дома или другую недвижимость. Если у вас достаточно хороший кредит, но у вас мало средств для первоначального взноса, кредит, застрахованный FHA, может помочь вам стать домовладельцем. Но из-за ограничений по цене собственности, типу жилья и выбору кредита - плюс добавленная стоимость ипотечного страхования - вам, вероятно, выгоднее обычная закладная, если у вас достаточно наличных денег. Все это сводится к всестороннему изучению ваших вариантов и выполнению математики авансовых и пожизненных затрат на каждый кредит, который вы рассматриваете.

Чтобы узнать больше, см. 7 вещей, которые следует знать о домашних кредитах FHA, минимальные стандарты качества FHA и Основные причины для подачи заявки на получение займа FHA.