Покупка и владение недвижимостью редко бывают легкими или простыми. Когда соответствующее имущество находится в отдаленном месте, проблемы размножаются. Инвестирование в государственную собственность может показаться привлекательным, если вы живете в районе, где недвижимость стоит дорого. Это также может показаться привлекательным, если у вас уже есть собственность, где вы живете, и вы хотите разнообразить свои запасы. Или вы можете просто хотеть иметь дом для отдыха. Но прежде чем делать предложение, внимательно рассмотрите эти вопросы.

Причины для покупки

Одним из факторов, побуждающих людей думать о покупке недвижимости вдали от дома, является то, что собственность может быть более доступной в другом государстве. Возможно, вы живете в таком районе, как Сан-Франциско или Нью-Йорк, где стоимость недвижимости высока. Если вы просто не можете позволить себе купить место, где вы живете, или если это потребует инвестирования большей части ваших денег в недвижимость, и вы предпочитаете диверсифицировать свои инвестиции, вы можете посмотреть на другие города, где рыночные основы звук, но стоимость имущества значительно ниже.

Люди, которые живут в депрессивных районах, но не хотят двигаться на работу или по личным причинам, могут быть лучше сданы в аренду в своем родном городе и инвестировать в недвижимость, где экономика сильнее. Например, если вы жили в Лас-Вегасе, городе с наивысшей ставкой выкупа во время жилищного бюста, вы, возможно, захотели купить недвижимость на рынке, где медианные цены продажи оставались относительно стабильными, такими как Шарлотта, Северная Каролина.

Возможно, главная причина, по которой люди решают инвестировать в собственность за пределами штата, заключается в том, что рентабельность инвестиций (ROI) может быть лучше там, чем дома. Покупные цены, курсы повышения курса, ипотечные расходы (если таковые имеются), налоги, жилищные правила, условия аренды и т. Д. - все это факторы, которые могут быть более благоприятными в другом государстве и будут способствовать повышению рентабельности имущества.

Проблемы, которые следует учитывать

Когда вы инвестируете из штата, вы должны преодолеть свое отсутствие знакомства с рынком недвижимости вне государства и с его местными экономическими условиями, как на уровне города, так и на уровне соседства. У вас не будет такого же интимного, ежедневного знания о далеком рынке, который у вас есть на рынке, где вы живете. У вас нет глубокого понимания лучших районов - или худшего. Вам придется полагаться на устные слова, исследования, инстинкты кишки и мнения любых профессионалов, которых вы нанимаете.

Понимание всех законов и правил, касающихся собственности и имущественных налогов в месте, где вы не проживаете, является еще одной серьезной проблемой. Даже если вы читаете каждую строку местных кодов и таинств, то, что она говорит на бумаге и что происходит, на самом деле, не всегда совпадают. Крайне важно поговорить с владельцами недвижимости в этом районе, чтобы получить истинное понимание местных правил.

Вам нужны хорошие контакты в этом районе, чтобы сделать ваш инвестиционный план успешным, но, имея дело с отдаленным городом, вы можете начать с нуля, найдя качественных профессионалов, таких как агенты по недвижимости, управляющие недвижимостью и разнорабочие - люди, которые будут ключом к вашему успеху или неудаче.

Покупка из государства

Секрет успеха многих инвесторов из-за состояния инвесторов - найти и нанять отличную компанию по управлению недвижимостью. Вам понадобятся они, чтобы помочь вам заполнить вакансии, собрать арендную плату, произвести ремонт и справиться с чрезвычайными ситуациями. Если вы живете в этом районе, вы можете самостоятельно управлять имуществом, но если вы живете далеко, профессиональное управление имуществом - это дополнительный счет, который вы просто должны понести для защиты своих инвестиций. Как опытный строитель и управляющий недвижимостью Расти Меадор советует: «Независимо от того, насколько хороша сделка с недвижимостью, которую вы находите, она так же хороша, как и ее способность хорошо управляться».

Имейте в виду, что даже с компанией по управлению имуществом на вашей платежной ведомости, вам все равно придется периодически посещать вашу недвижимость, чтобы убедиться, что руководители и арендаторы расскажут вам о матчах. Это дополнительное время и деньги, которые необходимо учитывать.

Кроме того, при приобретении арендного имущества, в особенности арендованного имущества за пределами штата, вы, скорее всего, столкнетесь с более высокими ставками страхования домовладельцев, более высокими процентными ставками по ипотечным кредитам и более высокими требованиями к авансовым платежам, поскольку кредиторы будут считать вас более рискованным заемщиком, чем владелец -occupant. Вы также усложняете свою налоговую ситуацию, обладая арендной собственностью и зарабатывая доход в более чем одном штате. Возможно, вам понадобится нанять профессионала по налогу на прибыль, чтобы держать вас в хороших достоинствах налоговых органов.

Рассматривая все эти факторы, вы можете обнаружить, что быть владельцем-владельцем или приобретать инвестиционную собственность дома - гораздо более простое и менее дорогое предложение, чем покупка за пределами штата.

Прежде, чем вы выкупаете государство

Если вы все еще намерены выкупать государство, обязательно прислушайтесь к этим дополнительным предупреждениям.

Не покупайте невидимое зрение - свойство может быть не таким, как вы думаете. Онлайн-информация об объекте может быть устаревшей, и местный агент по продаже недвижимости или владелец недвижимости, который не ищет ваших интересов, может оказаться для вас закрытием продажи. Если вы невольно становитесь владельцем неприятного имущества, которое нарушает законы о здоровье и / или безопасности, вы можете оказаться на крючке для многочисленных нарушений кода, которые потребуют много времени и затрат на исправление. Если имущество было вакантным достаточно долго, оно может вызвать проблемы технического обслуживания, которые вызывают такую ​​неработоспособность, что город считает это опасностью для безопасности и бульдозерами. Возможно, вы даже наброситесь на крючок для счета за снос.

Некоторые инвесторы недвижимости обнаружили, что спады, термиты, тараканы, мыши или другие вредители являются их падением. Без личного визита в собственность и профессиональной инспекции для проверки этих проблем вы можете стать владельцем имущества, которое не пригодно для жилья.Скотт Пакстон из Агентства по защите аренды советует, чтобы жалобы на жалобы на постели стали все более распространенными, и эта проблема может быть очень дорогой, чтобы избавиться от нее.

Поиск арендаторов высокого качества является особенно важным для заочных домовладельцев. Вы не будете там, чтобы внимательно следить за поведением ваших арендаторов или их отношением к собственности, и вы не окажетесь там, чтобы надавить на них, чтобы заплатить, если арендная плата просрочена. Помимо найма первоклассной компании по управлению имуществом, вы хотите иметь арендаторов, которые не причинят вам или вашей управляющей компании никаких головных болей.

Кроме того, посещение человека в месте позволяет лучше познакомиться с профессионалами, которые помогут вам в процессе покупки дома, например, у вашего адвоката, агента по недвижимости и кредитора. Пока вы посещаете, найдите время, чтобы встретиться с различными кредиторами и изучить различные типы ипотеки и процентные ставки, доступные на местном уровне. Также выгодно получить предварительно одобренный для ипотеки, поскольку это сократит время, которое потребуется, чтобы закрыть сделку, как только вы наконец нашли свою мечту из дома штата.

Наконец, если вы никогда не владели недвижимостью, покупка вашей кулачной собственности вне государства является рискованной. Независимо от того, сколько книг вы читаете о собственности, нет никакой альтернативы реальному опыту. Без какого-либо опыта владения собственностью и без непосредственного знания, которое приходит из жизни в день изо дня в день, вы можете пропустить важные соображения по сохранению имущества в вашей собственности за пределами штата.

Внегосударственные альтернативы

Если вы не думаете, что хотите купить недвижимость, где вы живете по какой-либо причине, есть другие способы попасть на рынок недвижимости, которые намного проще, чем инвестировать из штата , Одним из вариантов является инвестиционный траст недвижимости (REIT). Инвестирование в REIT или REIT ETF аналогично инвестированию в акции, и вы можете выбрать REIT с профилем риска / возврата, который соответствует тому, что вы ищете. И точно так же, как когда вы владеете акциями, и вы несете ответственность за принятие решений о запуске этой компании, когда вы владеете акциями REIT, у вас не будет головных болей, связанных с фактическим владением имуществом.

Вы также можете взглянуть на покупку недвижимости, где вы живете, даже если вы не хотите жить в ней. Возможно, вы сдавали в аренду в Сан-Франциско, потому что вы не заинтересованы в том, чтобы жить в единственном месте, где вы могли бы купить - квартиру площадью 250 квадратных футов. Но желаете ли вы иметь этот кондо как арендную собственность? Скорее всего, будет легче купить и иметь место рядом с вашим домом. Это может быть более дорогостоящим или менее выгодным, но вы можете найти дополнительную стоимость или более низкую рентабельность инвестиций, которая будет уменьшаться.

Как заставить его работать

Если вы собираетесь покупать вне штата, купите в районе, с которым вы знакомы - возможно, где вы учились в колледже или где вы выросли. Лучше иметь некоторые знания в области, чем вообще. В качестве бонуса, если вы покупаете в области, которую обычно посещаете в любом случае, ваши досуговые поездки могут стать, по меньшей мере частично, облагаемыми налогом, потому что вы будете добавлять бизнес-компонент в эти поездки, чтобы проверить свою собственность.

Покупайте в районе с некоторым сходством с областью, где вы живете, например, климатом, демографией или имущественным возрастом, чтобы иметь представление о том, с чем вы имеете дело. Если вы прожили в пригороде Калифорнии в 1960 году всю свою жизнь, не покупайте 120-летнюю собственность в Бостоне.

Не покупайте недвижимость высокого риска. По словам Райана Л. Хинрихера, партнера-основателя инвестиционной компании по продаже домовладельцев Investor Nation, покупайте в районе, в основном принадлежащем владельцам, для привлечения арендаторов, которые являются более низким экономическим риском. Высококачественное свойство «как правило, будет содержать меньше обслуживания и содержания. Эти объекты также сдаются быстрее, поскольку они обычно имеют современные макеты и достаточное количество спален и ванных комнат», - отмечает он.

Наконец, как уже упоминалось ранее, очень важно создать отличную сеть профессионалов, чтобы помочь вам и время от времени посещать вашу собственность самостоятельно.

Практический результат

Инвестирование в собственность за пределами штата - это предложение с высоким риском и серьезное обязательство. Прежде чем вы это сделаете, убедитесь, что вы действительно понимаете, к чему вы клоните, и что вы готовы удовлетворить все связанные с этим проблемы.