Для потенциальных домовладельцев решение о покупке дома является одним из самых больших финансовых решений, которые они когда-либо будут делать. Как и многие покупки, решение может быть вызвано эмоциями. В этой статье мы попытаемся количественно оценить некоторые ощутимые выгоды и затраты на владение домом, что даст потенциальным покупателям рациональную основу для принятия решения о жилье.

Измеримые преимущества домовладения
Наибольшая измеримая финансовая выгода для домовладения - это оценка цен. Удорожание цен помогает строить собственный капитал, что является разницей между рыночной ценой дома и остальными ипотечными платежами.

Нижеприведенная диаграмма, представленная Управлением федерального надзора за жилищным фондом (OFHEO), показывает темпы роста цен на жилье с 1990 по 2007 год. OFHEO публикует ежеквартальный индекс цен на жилье, который имеет много подкатегорий, в том числе государственной и столичной статистических областей (MSA). На веб-сайте OFHEO также есть несколько инструментов для оценки стоимости дома, основанного на средних оценках. (Для соответствующего чтения см. Почему пузыри на рынке жилья Pop .)

Рисунок 1

Источник: Управление федерального надзора за жилищным предприятием

Используя один из инструментов, представленных на веб-сайте OFHEO, мы вычисляем следующие домашние ценности и оценки для следующих избранных городов , Каждая из них основана на начальной цене в 250 000 долларов США в первом квартале 1990 года. Конечные значения основаны на первом квартале 2007 года.

Оценка стоимости дома с 1-го квартала 1990 года по 1 квартал 2007 года для городов-выборщиков
Город	Состояние	Начальное значение	Конечное значение	Общая оценка%
Александрия	Va.	$ 250, 000	$ 697, 635	179%
Анахайм	Калифорния.	$ 250, 000	$ 691, 776	177%
Анкоридж	АК	$ 250, 000	$ 752, 155	201%
Биллингс	Монт ,	$ 250, 000	$ 673, 39	169%
Boise	ID	$ 250, 000	$ 786, 843	215%
Buffalo	N , Y.	$ 250, 000	$ 394, 981	58%
Charleston	S. C.	$ 250, 000	$ 750, 493	200%
Чикаго	III.	$ 250, 000	$ 619, 046	148%
Клируотер	Флорида.	$ 250, 000	$ 767, 523	207%
Денвер	Коло.	$ 250, 000	$ 709, 583	184%
Де-Мойн	IA	$ 250, 000	$ 534, 767	114%
Гонолулу	HI	$ 250, 000	$ 583, 680	134%
Хантсвилл	Ала.	$ 250, 000	$ 438, 807	76%
Канзас-Сити	Мо.	$ 250, 000	$ 514, 225	106%
Маленькая скала	Ковчег.	$ 250, 000	$ 492, 915	97%
Мадера	Калифорния.	$ 250, 000	$ 898, 232	259%
Майами	Флорида.	$ 250, 000	$ 1, 042, 106	317%
Нью-Йорк	N. Y.	$ 250, 000	$ 647, 707	159%
Raleigh	N. C.	$ 250, 000	$ 482, 343	93%
Солт-Лейк-Сити	UT	$ 250, 000	$ 870, 683	248%
Сан Антонио	TX	$ 250, 000	$ 519, 712	108%

Источник: Управление федерального надзора за жилищным бизнесом

Как видно из приведенной выше таблицы, все районы видели рост цен на жилье за ​​17 лет.Тем не менее, существует значительная изменчивость в отношении общего процента роста между районами.

Местоположение, местоположение, местоположение
Основываясь на данных выше, ясно, что где вы живете играет большую роль в построении собственного капитала и богатства. К сожалению, не всегда можно решить, где вы живете. Самое главное, что прошлые темпы роста цен на жилье не обязательно являются точным показателем будущих ставок повышения цен на жилье. Для большинства людей высокий уровень оценки цен на жилье следует считать удачей. Тем не менее, для покупателей может быть разумным изучение демографических и экономических тенденций при принятии решения о покупке дома - это включает локальный анализ в определенном географическом районе - при условии, что это выбор.

Налоговые льготы
Вторая по величине финансовая выгода от владения домом - это сбережения налогов. Для большинства американцев существуют налоговые сбережения, связанные с владением домом. Самой большой из них является способность вычитать ежегодные проценты, выплачиваемые по ипотеке из дохода. (Более подробно об этом читайте Уплата налога на процентные ставки по ипотечным кредитам .)

Например, физическое лицо или семья с 30-летним 7% -ным бай-ином в размере 400 000 долларов США заплатили бы 4,503 доллара в год и 27, 871 проценты в первый год этого залога. Если бы они находились в 28% -ном налоговом кронштейне, их налоговая сбережения составляла бы 7, 804 (.28 x 27, 871 = 7, 804). Страхование частных ипотечных кредитов (PMI) также может быть вычитано для многих американцев. (Чтобы узнать больше о PMI, прочитайте Outsmart Private Mortgage Insurance и Шесть причин, чтобы избежать частного ипотечного страхования .)

Расходы на домовладение
Домовладение дорого и занимает много времени. Ниже приведен список нескольких расходов и примерных ежемесячных затрат.

• Поддержание и ремонт - 100 долларов США.
• Обстановка - Стоимость предоставления нового дома более 3 лет: 300 долларов США.
• Коммунальные услуги и утилиты - $ 450
• Налоги - 500 долларов США (при 1. 5% на дом в 400 000 долларов США ежегодные налоги составляют 6 000 долларов США)
• Страхование - $ 100 (Страхование домовладельцев на 400 000 долларов США оценивается в 1 200 долларов США ежегодно)

Преимущества Стихи Стоимость
Используя тот же 30-летний ипотечный кредит в размере 400 000 долларов США на 7%, налоговые сбережения составляют 7 804 долларов США основной остаток ипотеки снижается на 4 063 доллара США в первый год ипотеки. Основное снижение ипотеки является преимуществом, поскольку оно увеличивает собственный капитал. Добавляя эти два вместе, мы получаем общую осязаемую выгоду от домовладения в размере 11 867 долларов в первый год.

Если мы сведем сметные расходы (без учета сметной стоимости мебели), мы получим 13 800 долларов США. Стоимость немного выше, чем выгоды. Но поскольку жилье является необходимостью, важно сравнить затраты на владение и аренду. (Для получения дополнительной информации см. «Сдача в аренду или покупка?». Финансовые вопросы - часть 1 и «Сдача в аренду или покупка?». Больше денег, чем деньги - часть 2 .)

Цена Оценка
Повышение цен на жилье является крупнейшим детерминантом экономики домовладения.

Например, как показано на диаграмме выше, покупка в размере 250 000 долларов США в 1990 году в Майами, штат Флорида.будет стоить 647 долл. США, что на 125 человек больше, чем 250 000 долл. США, приобретенных в Буффало, штат Нью-Йорк. Эта разница в оценках перевешивает любые различия в издержках и выгодах. Проблема в том, что будущее ценообразование в цене невозможно предсказать. Суть в том, чтобы быть умным об этом, и понять, что это самая большая переменная в собственном владении.

Другие соображения
Есть несколько других важных экономических соображений в сфере жилья.

Во-первых, дома, как правило, не являются хорошими краткосрочными инвестициями - транзакционные издержки слишком высоки. Домовладелец должен рассчитывать заплатить риэлтору от 4 до 6% от продажной цены, чтобы продать дом, который составляет 24 000 долларов на дому в 400 000 долларов. Этот процент больше, чем средний долгосрочный годовой национальный курс повышения цен на внутреннем рынке. Если вы владеете домом в течение короткого периода времени, вы можете в конечном итоге заплатить больше риэлтору, чем размер, на который оценивается дом. (Чтобы узнать больше, прочитайте Инвестирование в недвижимость .)

Во-вторых, выбор ипотеки очень важен. Существует множество доступных ипотечных кредитов, и почти всегда существует компромисс между риском и вознаграждением. Хотя некоторые ипотечные кредиты, такие как ипотечные кредиты с регулируемой ставкой (ARM), могут предлагать первоначальные минимальные ежемесячные платежи, эти платежи будут увеличиваться с течением времени, иногда в неожиданные сроки и в больших количествах. Возможно, было бы разумно принять решение об ипотеке, основанное на риске. (Более подробную информацию см. В разделе Сделать решение об ипотечном кредите на основе риска .)

В-третьих, сделайте разумные предположения о своих собственных финансах и о потенциальных возможностях или вероятности будущих увеличения доходов. Будьте осторожны в своих оценках. Не предполагайте, что ваш доход будет увеличиваться вместе с платежами по определенным типам ипотечных кредитов, или вы можете оказаться в «доме бедных».

Заключение
Удорожание цен на дома, безусловно, является самой важной переменной в стоимости домовладения и анализе выгод. Целесообразно искать местные тенденции и средние средние значения. Важны нематериальные выгоды, такие как душевное спокойствие, гордость за собственность и безопасность; они должны быть частью решения домовладения, но не позволяйте эмоциям отменять рациональное решение.