Для многих людей покупка дома - это крупнейшие финансовые инвестиции, которые они когда-либо будут делать. Из-за высокой цены, большинство людей обычно нуждается в ипотеке. Ипотека - это тип амортизированного кредита, в котором погашение долга производится регулярными платежами в течение определенного периода времени. Период амортизации относится к периоду времени, в течение которого заемщик решает погасить ипотеку.

В то время как самым популярным типом является 30-летняя ипотечная система с фиксированной процентной ставкой, у покупателей есть другие варианты, в том числе 25-летние и 15-летние ипотечные кредиты. Период амортизации влияет не только на то, сколько времени потребуется на погашение кредита, но сколько процентов будет выплачено в течение срока действия ипотеки. Более длительные периоды амортизации обычно включают меньшие ежемесячные платежи и более высокие общие процентные расходы в течение срока действия займа. С другой стороны, более короткие периоды амортизации обычно влекут за собой большие ежемесячные платежи и более низкие общие процентные расходы. Это хорошая идея для тех, кто на рынке ипотечного кредитования, рассмотреть различные варианты амортизации, чтобы найти тот, который обеспечивает максимальную пригодность в отношении управляемости и потенциальных сбережений. Здесь мы рассмотрим различные стратегии амортизации ипотечных кредитов для сегодняшних покупателей жилья.

Амортизационные расписания

Точная сумма основного долга и процентов, составляющих каждый платеж, показана в графике апотезации ипотеки (или таблице амортизации). Раньше, больше каждого ежемесячного платежа идет на интерес. Проценты по ипотеке не облагаются налогом. Если вы находитесь в высокой налоговой группе, этот вычет будет более ценным, чем для тех, у кого более низкие ставки налога. При каждом последующем платеже все больше и больше уплачивается основному лицу и меньше интереса, пока ипотечный платеж полностью не выплачен, а кредитор подает Удовлетворение ипотеки в уездный офис или офис регистрации земли.

Более длительные периоды амортизации уменьшают ежемесячный платеж

Кредиты с более длительными периодами амортизации имеют меньшие ежемесячные платежи, потому что у вас больше времени для возврата кредита. Это хорошая стратегия, если вы хотите, чтобы платежи были более управляемыми. На следующем рисунке показан сокращенный пример графика амортизации для 30 000-летнего кредита с фиксированной процентной ставкой в ​​размере 200 000 долларов США на уровне 4 5%:

Рисунок 1 Ипотечный платеж за эту 30-летнюю фиксированную ставку 4. 5% -ная закладная всегда одинакова каждый месяц (1 013,37 доллара США). Однако суммы, которые идут навстречу принципалу и интересам, меняются каждый месяц. Ниже приведены первые три месяца графика амортизации, а затем платежи на 180, 240, 300 и 360 месяцев.

Сводка по 30-летней фиксированной ставке 4. 5% кредит:

- Ипотечная сумма = $ 200, 000

- Ежемесячный платеж = $ 1, 013. 37

- Процентная ставка = $ 164, 813 42

- Общая стоимость = $ 364, 813. 20

Сокращенные периоды амортизации Экономия ваших денег

Если вы выберете более короткий период амортизации - например, 15 лет - вы будете иметь более высокие ежемесячные платежи, но вы будете также значительно сэкономить на процентах за весь срок действия кредита, и вы скорее будете владеть своим домом.Кроме того, процентные ставки по более коротким кредитам обычно ниже, чем процентные ставки на более длительные сроки. Это хорошая стратегия, если вы можете с комфортом удовлетворять более высокие ежемесячные платежи без чрезмерных трудностей. Помните, что хотя период амортизации короче, он по-прежнему включает в себя выполнение 180 последовательных платежей. Важно учитывать, можете ли вы поддерживать этот уровень оплаты.

На рисунке 2 показано, как выглядит график амортизации для того же кредита в размере $ 200 000 4. 5%, но с 15-летней амортизацией (опять же, сокращенная версия для простоты):

Рисунок 2 Тот же кредит в размере 200 000 долларов США на 5%, но с 15-летней амортизацией. Показаны первые три месяца графика амортизации, а также платежи в 60, 120 и 180 месяцев.

Сводка по 15-летней фиксированной ставке 4. 5% -ый кредит:

- Ипотечная сумма = 200 000 $

- Ежемесячный платеж = $ 1, 529. 99

- Процентная ставка = $ 75, 397 58

- Общая стоимость = 275 долларов США, 398. 20

Как видно из двух примеров, более длительная 30-летняя амортизация приводит к более доступной оплате в размере 1 013 доллара США по сравнению с 1 долларом США, 529. 99 за 15-летний кредит, разница в 516 долларов. 62 каждый месяц. Это может иметь большое значение для семей с ограниченным бюджетом или просто хочет ограничить ежемесячные расходы. Два сценария также иллюстрируют, что 15-летняя амортизация экономит 89 416 долл. США в виде процентов. Если заемщик может с комфортом позволить себе более высокие ежемесячные платежи, значительная экономия может быть достигнута с более коротким периодом амортизации.

Ускоренные варианты оплаты

Даже при более длительной ипотечной закладке можно сэкономить деньги на процентах и ​​быстрее погасить кредит за счет ускоренной амортизации. Эта стратегия включает в себя добавление дополнительных платежей на ваш ежемесячный счет за иконок, потенциально сберегающий вас десятки тысяч долларов и позволяющий вам быть свободными от долгов (по крайней мере, с точки зрения ипотеки) годами раньше. Возьмите ипотечный кредит в размере 200, 000 и 30 лет из приведенного выше примера. Если бы каждый месяц выплачивался дополнительный платеж в размере 100 долларов каждый месяц, то кредит погашался бы полностью через 25 лет вместо 30, а заемщик получал бы сбережения в виде процентов в размере 31 745 долларов США. Принесите это до дополнительных 150 долларов США каждый месяц, и кредит будет удовлетворен за 23 года с экономией в размере 43, 204. 16. Даже единовременная выплата, выплачиваемая каждый год, может уменьшить сумму процентов и сократить амортизацию до тех пор, пока платеж идет в сторону принципала, а не проценты (убедитесь, что ваш кредитор обрабатывает платеж таким образом). Естественно, вы не должны отказываться от необходимости или брать деньги из прибыльных инвестиций для внесения дополнительных платежей. Но сокращение ненужных расходов и внесение этих денег в дополнительные выплаты могут иметь хорошее финансовое значение. И в отличие от 15-летней ипотеки, это дает вам гибкость, чтобы заплатить меньше нескольких месяцев.

Совет. Онлайн-калькуляторы ипотечных расчетов могут помочь вам решить, какая из ипотечных кредитов подходит вам и рассчитать влияние внесения дополнительных платежей по ипотечным кредитам. Кроме того, ипотечные калькуляторы могут использоваться для определения лучших доступных процентных ставок.Для начала попробуйте наш калькулятор ниже.

Другие варианты

Ипотека с регулируемой ставкой может позволить вам платить еще меньше за месяц, чем 30-летняя ипотечная система с фиксированной процентной ставкой, и вы можете корректировать платежи другими способами, которые могли бы соответствовать ожидаемому увеличению личного дохода , Тем не менее, ежемесячные платежи по ним могут повышаться - как часто это зависит от экономических показателей и от того, как заключен контракт, - и с процентами по ипотечным кредитам, которые по-прежнему находятся на почти исторических минимумах, они, вероятно, являются неразумной ставкой для большинства домовладельцев. Аналогичным образом, процентные и другие виды ипотечных кредитов часто имеют низкие платежи, но оставят вас за счет огромного баланса в конце срока кредита, а также рискованной ставки.

Итог

Решение о том, какой ипотечный кредит вы можете позволить себе, не следует оставлять только кредитору: даже в нынешнем климате с более жесткими стандартами вы можете получить более крупный кредит, чем вам действительно нужно. Если вам нравится идея более короткого периода амортизации, чтобы вы могли меньше платить и владеть своим домом раньше - но не можете позволить себе более высокие платежи - подумайте о поиске дома в более низком ценовом диапазоне. При более низкой ипотеке вы можете размахивать более высокими платежами, которые приходят с более коротким периодом амортизации.

Поскольку так много факторов может повлиять на то, какой ипотечный кредит лучше для вас, важно оценить вашу ситуацию. Если вы рассматриваете огромный ипотечный кредит и у вас высокий налоговый кронштейн, например, ваш ипотечный вычет, скорее всего, будет более благоприятным, чем если бы вы имели небольшую ипотеку и находились в более низком налоговом бресте. Или, если вы получаете хорошую прибыль от своих инвестиций, может не возникнуть финансовый смысл, чтобы сократить объем вашего портфеля, чтобы сделать более высокие платежи по ипотечным кредитам. То, что всегда имеет хороший финансовый смысл, - это оценка ваших потребностей и обстоятельств, и найдите время, чтобы определить лучшую стратегию амортизации афтации для вас.