Мы все рискуем жизнью. На самом деле, большие вещи часто достигаются путем принятия рисков; поэтому способность успешно управлять рисками в вашей жизни значительно увеличивает шансы на то, что эти риски будут полезными. В этой статье мы покажем вам, как работать с риском и вознаграждениями, связанными с вашей ипотекой. (Чтобы продолжить чтение о риске, см. Определение риска и пирамиды риска .)

Кредитное плечо и рефинансирование
Покупка и финансирование дома - это риск, который принимает большинство людей. Это исторически было очень полезным. В последние годы стало модно приобретать дополнительный риск, связанный с домовладением, за счет увеличения стоимости дома за счет рефинансирования или возврата собственного капитала. Рефинансирование денежных средств и кредиты на покупку собственного капитала позволяют потребителям заимствовать средства по стоимости своих домов. Это финансовый рычаг - это добавляет дополнительный уровень риска для домовладения. (Чтобы узнать больше о покупке дома или недвижимости, см. Покупки за ипотеку , Инвестиции в недвижимость и Изучение инвестиций в недвижимость .) >

Рефинансирование с выпиской из средств и займы на собственный капитал можно использовать практически для любых целей. В этом обсуждении основное внимание уделяется рискам использования стоимости дома для приобретения активов с целью использования этих активов для получения дополнительного дохода. (Чтобы прочитать больше статей о займах на покупку собственного капитала, см.

Кредиты на дому: затраты , Кредит на домашний капитал: что это такое и как оно работает и The Reverse Ипотека: инструмент выхода на пенсию .)

Институциональный подход к управлению активами и обязательствами

Извлечение капитала для дополнительных инвестиций требует глубокого понимания управления активами и пассивами. Управление активами и пассивами включает в себя управление рисками, связанными с заимствованием и вложением денег. Финансовые учреждения уделяют много времени, усилий и ресурсов управлению активами и пассивами.
Финансовые учреждения получают прибыль за счет кредитного плеча; однако из-за возможного уровня риска снижения и связанных с ним внешних факторов финансовые институты сильно регулируются в зависимости от используемого ими рычага и рисков, которые они могут принять. Большинство из них получают прибыль за счет заимствования денег по определенной ставке и сроку до погашения и инвестирования этих денег в финансовые инструменты с аналогичными сроками погашения, профилями с низким уровнем риска и немного более высокой ожидаемой доходностью, чем ставка, по которой они впервые заимствовали деньги.

Другие берут на себя больший риск и пытаются получить большую прибыль, вкладывая заемные деньги в финансовые инструменты со сроками погашения дольше, чем срок их собственных заимствований, относительно более высокие профили рисков и более высокие ожидаемые доходы. Чем выше различия между характеристиками финансовых институтов от их заимствований, тем больше рисков они берут с помощью финансового рычага.(Чтобы узнать больше, см.

Каковы риски наличия как высокого операционного рычага, так и высокого финансового рычага? ) Надлежащая практика управления активами

Большинство финансовых учреждений используют рычаги для инвестирования в облигации или других активов с фиксированным доходом. Они обычно не инвестируют в акции (подробнее об этом позже). Они используют два основных инструмента управления активами и пассивами: управление кредитным риском и управление рисками процентных ставок.
Управление кредитным риском включает оценку кредитоспособности эмитента облигаций и управление рисками дефолта. Как правило, чем ниже кредитный рейтинг эмитента облигаций, тем выше ожидаемая норма прибыли или доходности облигации. (Подробнее см.

Что такое корпоративный кредитный рейтинг? ) Управление процентными рисками включает управление риском, связанным с изменением цены облигации с изменением процентных ставок. (Существует обратная зависимость между ценами облигаций и процентными ставками. По мере роста процентных ставок цены облигаций падают. По мере снижения процентных ставок цены облигаций растут.) Наиболее широко используемая мера риска процентной ставки называется продолжительностью.

Продолжительность облигации является мерой процентного изменения цены облигации в результате изменения процентных ставок (обычно 100 базисных пунктов). Продолжительность - это функция взвешенных денежных потоков облигаций. Облигации с аналогичными сроками погашения и купонные платежи (которые составляют денежные потоки облигаций) имеют аналогичную продолжительность. В целом, чем дольше срок погашения облигации, тем дольше ее продолжительность и, следовательно, тем больше ее цена изменится с изменением процентных ставок. (Подробнее об этой концепции см. В разделе

Концепции расширенной концепции облигаций .) Риски финансового рычага минимизируются, когда продолжительность заимствований финансового учреждения сопоставляется с продолжительностью его инвестиций. Например, хорошей продолжительностью матча было бы заимствование денег через двухлетний кредит и вложить средства в двухлетнюю облигацию - кредит и облигации имеют сходные денежные потоки и аналогичную продолжительность. Несоответствие продолжительности будет заключаться в том, чтобы заимствовать деньги в течение многих лет и инвестировать средства в 10-летнюю облигацию - кредит должен возобновляться каждые два года, чтобы продолжать финансировать покупку 10-летней облигации, или облигация должна была бы быть проданным в конце двух лет. Нет уверенности в том, что кредит может быть возобновлен по первоначальной процентной ставке в конце каждого из двухлетних периодов, а также нет уверенности в том, что облигация может быть продана после первого года по первоначальной цене.

В действительности, большинство финансовых учреждений действительно берут определенные расчетные кредитные и долгосрочные риски - в противном случае было бы трудно получить прибыль. Однако, как упоминалось ранее, они тратят много времени, усилий и денег на управление этими рисками.

Использование стоимости дома для дополнительных инвестиций

Извлечение капитала для дополнительных инвестиций требует эффективного управления активами и пассивами. Подход домовладельца к управлению активами и пассивами не должен сильно отличаться от подхода финансового учреждения.
Как и в случае с финансовыми учреждениями, это означает, что должны быть сделаны только инвестиции в облигации и другие инвестиции с фиксированным доходом. Использование вашего собственного капитала для инвестирования в акции не является хорошим управлением активами и пассивами для среднего человека. Существует чрезвычайный риск в использовании стоимости дома для инвестиций на фондовом рынке. Цены на акции слишком неустойчивы. Хотя долгосрочный ожидаемый доход на фондовом рынке выше, чем у облигаций, требования к погашению ипотеки вряд ли будут соответствовать взлетам и падениям цен на акции. В то время, когда происходит погашение ипотеки, фондовый рынок может быть продан. Именно в это время было бы большим недостатком для инвестора, чтобы продать его, чтобы произвести оплату по ипотеке. Продажа во время рыночного спада ограничивает будущие инвестиционные доходы от роста на рынке, что снижает вероятность того, что общая отдача от инвестиций будет больше, чем проценты, выплачиваемые по ипотеке.

С другой стороны, доход, полученный при приобретении и хранении облигаций до погашения, может быть известен наверняка на момент покупки облигации. (Как правило, доходность облигации измеряется с точки зрения ее доходности, которая является функцией ее купонных платежей и цены. Доходность облигаций к погашению представляет собой измерение доходности, предполагающее, что облигация будет удерживаться до погашения.) Если доходность к погашению 5-летняя облигация без звонка составляет 9%, а процентная ставка по ипотеке с фиксированной процентной ставкой составляет 6,5%, тогда процентная ставка в размере 2,5% может быть получена в течение пяти лет с почти определенностью. Например, предположим, что 200 000 долларов в собственном капитале можно было бы получить за счет рефинансирования с выпиской из средств в 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой на уровне 6,5%. 200 000 долларов США можно было бы инвестировать в пятилетнюю облигацию с доходностью до 9%. За этот пятилетний период можно было бы получать процентную ставку в размере 5,5% или 5 000 долларов США в год. По истечении пятилетнего срока облигация будет погашаться, и залог в размере 200 000 долларов США может быть погашен.

Проблемы все еще существуют

Однако даже этот упрощенный сценарий имеет проблемы. Как правило, платежи за ипотека должны производиться ежемесячно, а выплаты по облигациям обычно производятся каждые шесть месяцев. Кроме того, маловероятно, что ставка по ипотечным кредитам может достигать 6,5%, а облигация с высоким рейтингом - 9%. Облигация, уступающая 9%, вероятно, будет сопряжена с большим кредитным риском. Этот сценарий также игнорирует транзакционные издержки и налоговые льготы / последствия. Должен быть сделан анализ, включающий преимущества и издержки рефинансирования существующей ипотеки.
Заключение

Прибыльные финансовые учреждения практикуют рациональное управление активами и пассивами. Домовладельцы, которые рассматривают вопрос об извлечении капитала из своих домов для дополнительных инвестиций, должны иметь четкое представление об управлении активами и пассивами и о рисках, связанных с использованием стоимости дома.
Финансовые учреждения не используют рычаги для инвестиций в акции; ни домовладельцам. Возвраты акций слишком нестабильны и не соответствуют денежным потокам ипотеки.Облигации, удерживаемые до погашения, устраняют риск волатильности цен, но все же представляют некоторые проблемы с денежными потоками.

Кроме того, было бы сложно найти облигацию с высоким кредитным рейтингом, которая дает значительно больше, чем процентная ставка, выплачиваемая по ипотеке. Был бы кредитный риск, связанный с инвестированием в облигацию с существенно более высокой доходностью, чем процентная ставка по ипотеке. Для большинства людей дом представляет собой самый большой актив, а их приюты - извлечение капитала для инвестиций с кредитным риском - не может быть отличной идеей для всех. Нажатие домашнего капитала, как правило, должно выполняться людьми, имеющими значительные активы, отличные от их домов (в которых дом является частью общего портфеля). В этом случае было бы целесообразно использовать стоимость дома для дополнительных инвестиций, и только тогда инвестировать в облигации или другие инвестиции с фиксированным доходом.