Домовладельцы часто оказываются в незавидном положении, поскольку больше зависят от баланса их ипотечных кредитов, чем их дома. Это происходит из-за сочетания событий, многие из которых находятся за пределами контроля домовладельца. Падение цен на недвижимость, ухудшение соседства, плохие решения о заимствовании (например, заимствование больше, чем заемщик, могут позволить себе или использовать опционную ипотеку с регулируемой ставкой), а рефинансирование для выкупа акций может оставить домовладельцев с растущим долгом. Когда баланс ипотеки превышает стоимость имущества, позиция домовладельца называется «перевернутым» или «подводным». Избежать этой неудобной позиции сложно, и часто требуется продать дом меньше, чем стоимость кредита, но есть решения. Давайте рассмотрим некоторые варианты для домовладельцев с отрицательным эквити.

Короткая продажа дома, которая коротка по акциям

Короткие продажи - это жизнеспособный вариант, если разница между продажной ценой дома и суммой заложенной малой или у продавца есть глубокие карманы. Если покупатель может быть найден, домовладелец может прийти к закрытию с чеком, чтобы погасить остаток кредита. Если продавец не может позволить себе погасить остаток, но должен продать, продавец должен связаться с владельцем ипотеки и попытаться организовать короткую продажу. (Подробнее об короткой продаже вашего дома читайте Кратко продать свой дом, чтобы избежать потери права выкупа .)

Убеждение кредитора согласиться на короткую продажу часто предполагает значительное количество времени и документов. В дополнение к тому, чтобы кредитор согласился, домовладелец затем должен найти агента по недвижимости, который готов обрабатывать продажу. Если покупатель найден, осложнения продолжаются. Кредитор часто обслуживает кредит от имени инвестора. Если кредитор устраивает продажу, тогда кредитор должен работать с инвестором, держащим кредит, для достижения соглашения. Это может занять некоторое время. Если дом покрыт за счет частного страхования по ипотечным кредитам (PMI), страховщик также может участвовать в этом процессе. Страховщик застраховал имущество от дефолта, чтобы защитить интересы банка, поэтому страховщик имеет заинтересованность в этом процессе. В общем, сроки достижения соглашения длинные, и у банка мало стимулов для сотрудничества.

Выкупа

Когда все сказано и сделано, домовладелец может получить деньги в банк, даже после продажи, чтобы составить разницу между тем, что покупатель готов заплатить, и что банк готов принять. Если вы считаете, что это может быть в вашей ситуации, альтернативой может быть обращение взыскания. Однако взвешивайте эту опцию очень осторожно - хотя короткая продажа не подходит для вашего кредитного рейтинга, выкупа еще хуже. (Прочтите Важность вашего кредита Рейтинг , чтобы узнать, как ваши действия по заимствованию влияют на ваш кредитный рейтинг, и Пять ключей для разблокировки более качественного кредитного рейтинга для подсказок и методов для восстановления разрушенный кредитный рейтинг.)

В дополнение к задачам создания продажи, возможности получения денег после продажи и вероятности того, что ваш кредитный рейтинг ударит, также должны быть приняты во внимание налоги. С точки зрения налогообложения разница между ценой продажи на дому и остатком по ипотеке может рассматриваться как доход. Уплата налога или доказательство того, что вы были неплатежеспособны и, таким образом, освобождаетесь от налога, - это предметы, с которыми необходимо иметь дело, поскольку с налоговой точки зрения короткая продажа рассматривается как списание долга.

Возможности для избежания неприятностей при короткой продаже ограничены. Идеальный сценарий - продолжать жить в доме и оплачивать ипотеку до тех пор, пока рынок недвижимости не улучшится, и дом может быть продан по цене, которая покрывает баланс по ипотеке. Другие варианты, которые следует учитывать, берут у соседа по комнате, чтобы помочь оплатить счета или переехать в квартиру и арендовать дом.

The Bottom Line

Лучший способ свести к минимуму шансы найти себя с ног на голову - вытащить наименьший залог, который вы можете найти, и погасить его как можно быстрее. Это усилие начинается с покупки дома, который вы действительно можете себе позволить, что может быть совершенно иным свойством, чем тот, в котором вы чувствуете себя. (999) Мудрые, осторожные покупатели жилья делают существенный авансовый платеж, позволяя им избежать покупки частного ипотечного страхования (PMI) и обеспечивая достаточный домашний капитал, что у них будет подушка, если домашние ценности уменьшатся. Кроме того, принимая небольшую ипотеку, вы должны иметь возможность делать дополнительные платежи и выходить из-под долгового бремени за меньшее время. Наконец, при внесении дополнительных платежей вероятность того, что вы найдете себя «вверх ногами» на своей ипотеке, будет гораздо менее вероятной.

См.

Понимание структуры платежей по ипотечным кредитам , чтобы понять процесс расчета и оплаты, а также график амортизации по ипотечным кредитам.