Подход к стоимости
Ценности недвижимости основаны на том, «что стоило бы заменить здание в его нынешней форме стоимостью земли, добавленной к нему?» Подход к затратам звучит как простой и простой для вычисления метод определения ценности, но его трудно реализовать. Получение ориентировочной стоимости стоимости существующей структуры может быть затруднено на некоторых рынках. Кроме того, рыночная стоимость существующего процветания может сильно отличаться от стоимости строительства.
Подход сравнения продаж
В этом подходе рассматривается цена, в которой недавно была продана или оценена другая недвижимость с аналогичными характеристиками (местоположение, размер, возраст и т. Д.). Большинство объектов жилой недвижимости оценивается или оценивается с использованием этого метода. Иногда это также может быть сложным способом реализации: сопоставимое свойство может быть трудно идентифицировать (особенно, если рассматриваемое свойство имеет уникальные свойства) или, возможно, не будет продаж сопоставимых свойств в недавнем прошлом.
Подход к доходам В этом подходе используется тип дисконтирования на неограниченный срок. Чистый доход, полученный от собственности, дисконтируется с требуемой рыночной нормой прибыли. Оценочная стоимость = чистый операционный доход (NOI) / рыночная ставка. Коэффициент опциона на рынок определяется ценовой ценой NOI / benchmark. Проблема с этим подходом заключается в том, что долгосрочные арендаторы могут не платить текущие рыночные ставки, что удручает стоимость инвестиций. Инфляционная среда также может откусить от стоимости имущества.
Дисконтированный подход к обращению с наличными деньгами Вычисление стоимости дисконтированных денежных потоков от инвестиций в недвижимость может действовать как проверка или проверка других методов оценки. Такой подход учитывает индивидуальную налоговую шкалу инвестора, амортизацию и любые процентные платежи. См. Пример ниже.
Рассчитайте чистый операционный доход от инвестиций в недвижимость
Для экзамена CFA Level 1 вам необходимо знать, как создать отчет о прибылях и убытках для имущества. Это выглядит следующим образом:

Потенциальный валовой доход
Запланированная арендная плата	$ 100, 000
Доход от эскалации	$ 10 000
Процентная арендная плата	$ 10, 000
$ 10, 000	Рыночная арендная плата
$ 10 000	Другие доходы
$ 10 000	Общий потенциальный валовой доход
$ 150, 000	Потери в вакансиях и сборах (10% )
($ 15 000)	Эффективный валовой доход
$ 135, 000	Расходы
Исправлено
$ 5 000	Переменная
$ 5 000	Износ < $ 5 000
Общие расходы	$ 15 000
Чистый доход	$ 120, 000
	Сопоставимое свойство:

NOI $ 135 000, которое продается за 750 000 долларов США
NOI = $ 135, 000 - $ 5 000 - $ 5 000 = $ 125 000 < NOI / (цена сделки):
$ 135, 000 / $ 750, 000 = 0.18 NOI / Cap Rate =
$ 125, 000/0. 18 = $ 694, 000 = Какова сумма, на которую оценивается это свойство.
Посмотри! Не включайте стоимость финансирования или амортизацию при расчете NOI.

Совет по экзаменам Было бы очень удивительно, если бы вам приходилось вычислять все типы арендной платы и доходы из-за ограничений времени экзамена. Однако кандидатам может быть предложено рассчитать рост цен за определенный период времени для оценки воздействия на NOI.

Подход к сопоставлению с продажами:

Рассматривает характеристики похожих свойств и их ценность:

Характеристика
Единицы

Значение

Количество комнат	Номер	$ 25, 000
Количество ванных комнат	Номер	$ 10 000
Расстояние до города	Майлз	($ 2 000)
Имущество, которое вы хотите оценить, состоит из восьми комнат, трех ванных комнат и в 10 милях от города.	Значение будет равно (8 * $ 25, 000) + (3 * $ 10, 000) + (10 * - $ 2 000) = $ 200 000 + $ 30 000 - $ 20 000 = $ 210 000 на основе аналогичных типы собственности.	Подход к доходам:

В этом подходе инвестор оценил бы общую стоимость недвижимости на основе нормы прибыли от собственности. Таким образом, любые потенциальные арендные ставки, ожидаемые от арендатора для использования имущества, будут сопоставляться с аналогичными типами собственности.
Расчет денежных потоков после уплаты налогов
Начнем с некоторой базовой информации:
NOI = $ 125, 000

Амортизация = $ 5 000
Ипотечный платеж = $ 60, 000
Цена покупки = $ 725, 000
75% финансирование с процентной ставкой 8%
Темп роста NOI = 4%
Маржинальная ставка налога = 31%.
Приток денежных средств после уплаты налогов = Сумма взятых кредитов ($ 725 000 * 75) = $ 543, 750.
Процент первого года = ($ 543, 750 *. 08) = $ 43, 500.
После уплаты налогов доход = (125 000 долл. США - 5 000 000 долл. США, 500 долл. США) * (1. 31) = 52 долл. США, 785 долл. США
Чтобы получить денежный поток после уплаты налогов после налогообложения, необходимо добавить амортизацию и погашение основного долга оплаты ипотеки должны быть вычтены.