После Великой депрессии 1929 года несколько семей смогли приобрести дома, а многие из тех, кто ранее владел домами, потеряли их для принудительных продаж и потери права выкупа. Условия ипотечного кредитования были трудными для удовлетворения, а кредиты были ограничены до 50% рыночной стоимости недвижимости. После трех-пятилетних платежей, основанных на процентах, окончательный платеж по воздушному шару, который по существу составлял весь основной долг, стал обязательным.

В 1934 году Федеральная жилищная администрация была создана, чтобы помочь вывести страну из депрессии и повысить уровень домовладения, сделав ипотечные кредиты доступным для большего количества людей. Программа FHA снизила требования к оплате; квалифицированных заемщиков, основанных на их способности погашать кредит (а не на кого они знали); установлен график погашения кредита, в котором как основной, так и процентный платежи производятся каждый месяц; и ввели более длительные условия кредитования.

Сегодня FHA предоставляет ипотечное страхование по кредитам для односемейных и многоквартирных домов, сделанных уполномоченными FHA кредиторами в США и его территориях. Важно отметить, что FHA является ипотечным страховщиком, а не ипотечным кредитором: FHA страхует кредиты, поэтому кредиторы могут предлагать лучшие сделки. Многие начинающие и повторные покупатели жилья могут претендовать на получение кредитов FHA, которые обычно имеют более низкие авансовые платежи, разумные кредитные ожидания и более гибкие требования к доходам. Здесь мы рассмотрим основные причины, по которым кредит FHA может быть правильным для вас.

Более низкие платежи

Если у вас мало денег, сохраненных для первоначального взноса, кредит FHA может быть хорошим выбором. Первоначальный взнос по кредиту FHA может составлять всего 3,5% от покупной цены дома. Так, например, если цена покупки составляет 200 000 долларов, вы можете получить ипотеку всего за 7 000 долларов США ($ 200 000 X 3. 5% = $ 7 000). Вы заплатите 20% (или $ 40 000 за тот же дом на $ 200 000) на многих обычных ипотечных кредитах. Для некоторых людей ипотекой FHA может быть разница между тем, чтобы стать домовладельцем и продолжать арендовать.

Низкие авансовые платежи действительно стоят дорого. Если у вас есть обычный кредит или кредит FHA, вам придется заплатить за ипотечное страхование, если вы разместите менее 20%, будь то в форме частного ипотечного страхования (PMI) для обычных займов или премии по ипотечному страхованию (MIP) для Кредиты FHA. (Кредиты FHA также требуют единовременного авансового платежа при выдаче ссуды). Ставка, которую вы платите, зависит от продолжительности ссуды, отношения кредита к стоимости (LTV) и размера кредита.

Последние изменения влияют на то, как долго заемщики должны оплачивать MIP по кредитам FHA. Если ваш кредит FHA возник до 3 июня 2013 года, FHA требует, чтобы вы заплатили MIP в течение пяти лет, прежде чем их можно будет отменить, если срок кредита превышает 15 лет, а затем только в том случае, если остаток по кредиту достигнет 78% первоначальная цена дома (цена покупки указана в ваших ипотечных документах).

Для займов, возникших после 3 июня 2013 года или после этой даты, применяются новые правила: если ваш первоначальный LTV составлял 90% или меньше, вы должны MIP в течение 11 лет или до конца кредита, в зависимости от того, что наступит раньше ; однако, если ваш LTV был больше 90%, вы заплатите MIP за весь срок кредита или 30 лет. Это более дорогостоящий, чем PMI для обычного кредита, который обычно можно отменить, когда ваш капитал в вашем доме достигает около 20%. См. Как избавиться от частного ипотечного страхования для получения дополнительной информации.

Высокое соотношение долга к доходам

Отношение долга к доходам (DTI) измеряет объем задолженности, который у вас есть относительно вашего общего дохода. Кредиторы, включая ипотечных кредиторов, используют DTI в качестве способа оценить вашу способность управлять платежами, которые вы делаете каждый месяц, и погашать деньги, которые вы заимствовали.

Чтобы рассчитать ваш DTI, суммируйте свой общий ежемесячный долг (включая ипотечные кредиты, студенческие ссуды, автокредиты, алименты и платежи по кредитным картам) и разделите на ваш валовой ежемесячный доход (то, что вы зарабатываете каждый месяц до налогов и других вычетов вынимаются). Например, если ваш общий ежемесячный долг составляет 2 000 долларов США, а ваш общий ежемесячный доход составляет 6 000 долларов США, ваш DTI будет составлять 33% (2 000 000 долларов США, 6 000 долларов США = 0,33 или 33%).

Низкая DTI демонстрирует хороший баланс между долгом и доходом. Кредиторы, как и число, являются низкими, поскольку заемщики с более низким соотношением долга к доходам чаще управляют ежемесячными платежами по долгам. С другой стороны, высокий DTI показывает, что у вас слишком много долгов за ваш доход.

В целом, 43% - это самый высокий DTI, который вы можете иметь и по-прежнему получать обычную ипотеку. Однако FHA обладает некоторой гибкостью и позволяет некоторым заемщикам иметь DTI до 56% или 57% - например, тех, кто может сделать крупный авансовый платеж, или тех, кто имеет значительную экономию и солидную кредитную историю. Если у вас есть тот же валовой ежемесячный доход в размере 6 000 долларов США из предыдущего примера, ваш общий повторяющийся долг может составить до 3 420 долларов США для получения кредита FHA по сравнению с 2 580 долларов США за обычный кредит.

Более низкие кредитные оценки

Кредитная оценка - это число, которое помогает кредиторам оценить ваш кредитный отчет и оценить, насколько рискованно предоставлять кредит или предоставлять вам деньги. Кредиторы получают ваш кредитный рейтинг от трех крупных кредитных агентств - Equifax, Experian и TransUnion. Наиболее широко используемым кредитным счетом является оценка FICO, которая основана на пяти факторах:

1. 35%: история платежей
2. 30%: суммы задолженности
3. 15%: длина кредитной истории
4. 10%: новые кредиты и недавно открытые счета
5. 10%: типы использованных кредитов

В целом, кредитные требования к кредитам FHA более смягчены, чем кредиты обычных кредитов. Хотя учитываются и другие факторы, для получения максимального финансирования необходима кредитная оценка не менее 580. Если ваш кредитный рейтинг составляет от 500 до 579, вы, вероятно, все равно будете одобрены (в зависимости от других факторов), но вам придется сделать более крупный авансовый платеж (например, 10%).

Если у вас есть нетрадиционная кредитная история или недостаточный кредит, вы все равно можете претендовать на кредит FHA, если вы соответствуете определенным требованиям; на самом деле, ваш кредитор может утвердить кредит FHA, даже если у вас нет кредитного балла.Эти ситуации оцениваются в каждом конкретном случае (обратитесь к своему кредитору за подробной информацией о вашей конкретной ситуации).

Итог

FHA страхует ипотечные кредиты по всей территории США и ее территорий, включая Гуам, Пуэрто-Рико и Виргинские острова США. Чтобы получить право на получение кредита FHA, имущество должно быть вашим основным местом жительства и должно быть занято владельцем (то есть, вы должны там жить). Многие начинающие и повторные покупатели жилья могут претендовать на получение кредитов FHA, даже с более низкими кредитными ставками и / или более высокими коэффициентами долга к доходу, чем для обычной ипотеки.

Существует много типов кредитов FHA, а ставки и точные требования могут варьироваться в зависимости от кредитора. Ипотека является долгосрочным финансовым обязательством, и следует принять меры для понимания различных доступных кредитных продуктов и ваших конкретных вариантов, прежде чем принимать какие-либо решения. Прочитано Является ли FHA ипотекой еще выгодной сделкой? , прежде чем совершить одно.