Было время, когда кредиты администрации ветеранов (ВР) были настолько трудоемкими, что они не хотели обрабатывать их, а продавцы жилья, скорее всего, отклоняли предложения от покупателей, планирующих финансировать с помощью VA кредиты. Благодаря изменениям в системе стало намного проще воспользоваться уникальными преимуществами, предоставляемыми кредитами VA.

Фон Кредиты VA предлагаются через Администрацию ветеранов, правительственную организацию США, которая предоставляет льготы и услуги подходящим ветеранам, действительной службе, резервистам и членам Национальной гвардии вместе со своими семьями. В то время как VA побуждает кредиторов предлагать эти кредиты, гарантируя выплату значительного процента любого займа, который переходит в дефолт, кредиты VA фактически производятся частными кредиторами, а не самими VA. Это означает, что кредитор, а не VA, определяет, имеет ли заемщик право на получение кредита и какие условия кредитования подходит для заемщика. Таким образом, по-прежнему важно совершать покупки за лучшую сделку по ипотеке VA.

Уникальные характеристики: без авансового платежа, без PMI Несколько лет назад многие кредиторы предлагали кредиты в размере 0%. После падения рынка жилья этот вариант исчез. Программа кредитования VA, тем не менее, по-прежнему предлагает возможность купить дом без первоначального взноса. Невыполнение авансового платежа поможет вам сохранить свой экстренный фонд, что имеет решающее значение, когда вы являетесь владельцем дома. И если у вас уже есть много денег в вашем экстренном фонде, вам не нужно делать первоначальный взнос, чтобы вы могли сделать ремонт или ремонт, которые вы иначе не могли себе позволить. (Узнайте, как найти наилучшую возможную ипотеку, прочитайте Оценка A Дешевая Ипотека .)

Вот иллюстрация того, сколько денег вы можете вложить в краткосрочной перспективе с кредитом с нулевым кредитом:

Традиционный авансовый платеж	Обычный кредит	FHA Loan < Кредит VA	Процент авансовых платежей
20%	10%	3. 50%	0%	Цена покупки
$ 200, 000	$ 200, 000	$ 200, 000	$ 200, 000	Сумма авансового платежа
$ 40 000 > $ 20, 000	$ 7 000	$ 0		Кроме того, в отличие от займов FHA и других ипотечных кредитов с низким доходом, нет требования о предоставлении частного ипотечного страхования (PMI) с кредитом VA. Неплатеж PMI не поможет вам с начальными затратами на покупку дома, но это значительно поможет в вашем ежемесячном денежном потоке, а также уменьшит долгосрочную стоимость владения вашим домом.

Уникальные преимущества приносят уникальные недостатки

К сожалению, кредиты VA не доступны для всех. Они ограничены подходящими ветеранами, действующими должностными лицами, резервистами и членами Национальной гвардии, а также некоторыми выжившими супругами, все из которых должны доказать, что они квалифицированы, получив свидетельство о праве на участие в ВА (кредитор часто может завершить этот шаг для заемщик).Вы можете узнать больше о том, кто имеет право на веб-сайте Департамента по делам ветеранов Соединенных Штатов.

Кредиты VA разрешены только для резиденций, занятых владельцами, поэтому не планируйте использовать их, если вы хотите финансировать инвестиционную или отпускную недвижимость. Кроме того, кредиторы не будут финансировать кредиты на строительство VA в соответствии с книгой Your Guide for VA Loans

Дэвидом Ридом. Возможно, самым большим недостатком кредита VA для тех, кто имеет право, является то, что он требует платы за финансирование. Для домовладельцев, впервые берущих кредит VA, и не осуществляющий первоначальный взнос, сбор за финансирование составляет 2,15% от суммы кредита для регулярных военных ветеранов и 2,4% для членов резервов или Национальной гвардии. Если вы не в первый раз используете свое право VA, плата за финансирование переходит на 3. 3%. Поскольку эта стоимость является платной, она не способствует вашей домашней акции. Это, по сути, стоимость закрытия. VA использует эти платы за финансирование, чтобы помочь выплатить гарантии по кредитам VA, которые идут плохо. Мало кто будет освобожден от платы за финансирование. Заемщики, которые не хотят платить за это, могут попросить продавца оплатить его, так же как они могут попросить продавца оплатить любую другую стоимость закрытия. Также возможно перевести комиссию за финансирование в кредит, что является хорошим краткосрочным решением для безденежных покупателей, но является плохим долгосрочным решением, потому что тогда заемщик должен выплатить проценты за комиссию за финансирование жизни кредита.

VA Vs. FHA Vs. Обычные

Поскольку они являются двумя самыми низкими вариантами авансового платежа, многие заемщики, которые имеют право на получение кредитов VA, также могут рассматривать займы FHA - кредит, застрахованный Федеральной жилищной администрацией. Если у вас есть право на оба варианта, какой из них выбрать и почему? (Подробнее …

Покупка дома: получите предварительное одобрение для кредита .) Залоговые кредиты FHA требуют комиссионных, аналогичных сбору за финансирование VA кредита. Это называется авансовым ипотечным страхованием, и оно стоит 2. 25% от суммы кредита по состоянию на май 2010 года. Залоговые кредиты FHA также требуют от заемщиков ежемесячного ежемесячного индивидуального страхования ипотечных кредитов в размере около 0,5% от суммы кредита до тех пор, пока заемщик аккумулирует 22% акций. В доме стоимостью 200 000 долларов, тогда кредит FHA потребует от вас положить 7 000 долларов США, заплатить комиссию в размере 4,243 доллара. 50 (0, 0225 x 193 000 долларов США) и заплатить дополнительные 965 долларов США ( . 005 x $ 193 000) в год для PMI. Если вы включили этот сбор за финансирование в свой кредит, ваш ежемесячный платеж по ипотечным кредитам и PMI немного возрастут.

Кредит VA, с другой стороны, потребует $ 0 вниз, плата в размере от 4 до 300 до 4 долларов США, 800 и без PMI. Если процентная ставка по вашей ипотеке составляла 6%, а ваш срок составлял 30 лет, ваша ежемесячная основная сумма и проценты по кредиту FHA в размере 193 000 долларов США составляли бы 1, 157. 13; по кредиту VA в размере 200 000 долларов США, это будет 1 199 долларов США. 10, разница в 41 доллар США. 97 в месяц или 503 доллара США. 64 в год.

Если у вас есть значительный первоначальный взнос, лучшим вариантом может быть обычная ипотека. Вы будете избегать платы за финансирование в размере от 1,25% до 1,5%, которую VA взимает, даже если заемщики имеют авансовый платеж в размере 10% и более.На дом в 200 000 долларов с первоначальным взносом в размере 10% плата за финансирование VA будет составлять 2, 250 или 2 доллара, 700 (0125 x 180, 000 или 015 x 180 долларов США).

Заключение

Несмотря на плату за финансирование, отсутствие требований к авансовому платежу и PMI делают VA кредитов очень привлекательным вариантом для квалифицированных покупателей жилья.