Инвестиционные трасты недвижимости (REIT) являются ключевым фактором при создании любого капитала или портфеля с фиксированным доходом. Они обеспечивают большую диверсификацию, потенциально более высокую общую отдачу и / или более низкий общий риск. Короче говоря, их способность генерировать доход по дивидендам вместе с приростом капитала делает их отличным противовесом акциям, облигациям и наличным деньгам. REIT, как правило, владеют и / или управляют коммерческой коммерческой недвижимостью, независимо от того, являются ли они собственностью или ипотекой на этих объектах. Вы можете инвестировать в компании по отдельности или через биржевой фонд или взаимный фонд. Существует множество типов REIT. Здесь мы рассмотрим несколько основных и их исторические возвращения. К концу этой статьи вы должны иметь лучшую идею, когда и что покупать.

Исторические возвращения REITs

Инвестиционные трасты недвижимости исторически являются одним из наиболее эффективных классов активов. FTSE NAREIT Equity REIT Index - это то, что большинство инвесторов используют для оценки эффективности рынка недвижимости США. В период с 1990 по 2010 год средний годовой доход индекса составлял 9,9%, второй - только акции средней капитализации, которые за тот же период составляли в среднем 10,3% в год. Для сравнения, активы с фиксированным доходом управляли 7% годовой доходностью и товарами всего 4,5% в год. Недвижимость была худшим исполнителем восьми классов активов всего за два года из 20. С другой стороны, фиксированный доход был худшим исполнителем шесть раз за тот же 20-летний период.

Совсем недавно трехгодичный средний показатель REIT между март 2013 года и маем 2016 года соответствовал средним показателям за 20-летний период, составив тем самым 9,9% за это время. Исторически инвесторы, ищущие доход, лучше инвестировали в недвижимость, чем фиксированный доход, традиционный класс активов для этой цели. В тщательно продуманном портфолио следует учитывать и то, и другое. (Узнайте больше о том, как оценить инвестиционный траст недвижимости.)

Retail REITs

Приблизительно 24% инвестиций REIT находятся в торговых центрах и автономных магазинах. Это представляет собой крупнейшую инвестицию по типу в Америке. Какой бы торговый центр вы ни часто посещали, он, скорее всего, принадлежит REIT. Рассматривая инвестиции в торговую недвижимость, нужно сначала изучить розничную торговлю. Является ли он финансово здоровым в настоящее время и какова перспектива на будущее?

Важно помнить, что розничные REIT зарабатывают деньги от аренды, которую они взимают с арендаторов. Если розничные торговцы испытывают проблемы с денежными потоками из-за плохих продаж, возможно, они могут отложить или даже не понести на эти ежемесячные платежи, в конечном счете, стать банкротом. В этот момент нужно найти нового арендатора, который никогда не бывает легким.Поэтому крайне важно, чтобы вы инвестировали в REIT с самыми сильными арендаторами-якорями. К ним относятся магазины бакалеи и домашнего благоустройства.

После того, как вы оценили свою отрасль, ваше внимание должно быть обращено к самим REIT. Как и любые инвестиции, важно, чтобы у них была хорошая прибыль, сильные балансы и как можно меньше долгов, особенно краткосрочный. В условиях плохой экономики розничные REIT со значительными денежными позициями будут представлены возможности для покупки хорошей недвижимости по проблемным ценам. Это будут использовать лучшие компании.

Тем не менее, существует более долгосрочная проблема для розничного пространства REIT в том, что шоппинг все больше переключается онлайн, а не модель торгового центра. Владельцы космоса продолжали внедрять инновации, чтобы заполнить свое пространство офисами и другими арендаторами, не ориентированными на розничную торговлю, но подсектор находится под давлением. (Более подробную информацию о коммерческой недвижимости см. В разделе 7 шагов к горячей коммерческой сделке с недвижимостью.)

REITs для жилых помещений

Это REIT, которые владеют и управляют многоквартирными жилыми домами, а также производством жилья. Когда вы планируете инвестировать в этот тип REIT, нужно учитывать несколько факторов, прежде чем прыгать. Например, лучшие квартирные рынки, как правило, там, где доступность жилья низка по сравнению с остальной частью страны. В таких местах, как Нью-Йорк и Лос-Анджелес, высокая стоимость одиночных домов вынуждает больше людей арендовать, что подталкивает цену, которую арендодатели могут взимать каждый месяц. В результате, самые большие жилые районы, как правило, сосредоточены на крупных городских центрах.

В каждом конкретном рынке инвесторы должны искать население и рост рабочих мест. Как правило, когда есть чистый приток людей в город, это связано с тем, что рабочие места легко доступны, а экономика растет. Падение доли вакантных должностей в сочетании с ростом арендной платы является признаком того, что спрос улучшается. Пока предложение квартиры на определенном рынке остается низким и спрос продолжает расти, жилые REIT должны преуспеть. Как и во всех компаниях, те, у кого самые сильные балансы и самый доступный капитал, как правило, делают все возможное.

Здравоохранение REITs

Здравоохранение REITs станет интересным подсектором, чтобы наблюдать, как возраст американцев и расходы на здравоохранение продолжают расти. Здравоохранение REITs инвестируют в недвижимость больниц, медицинских центров, медицинских учреждений и домов престарелых. Успех этой недвижимости напрямую связан с системой здравоохранения. Большинство операторов этих объектов полагаются на плату за пользование, оплату Medicare и Medicaid, а также частную оплату. До тех пор, пока финансирование здравоохранения является вопросительным знаком, так и REIT для здравоохранения.

Вещи, которые вы должны искать в здравоохранении REIT, включают в себя диверсифицированную группу клиентов, а также инвестиции в несколько разных типов собственности. Фокус хорош до степени, но так распространяется ваш риск. Как правило, увеличение спроса на медицинские услуги (которое должно произойти со старением населения) хорошо для сферы здравоохранения.Поэтому, помимо диверсификации клиентов и имущества, ищите компании, чей опыт в области здравоохранения значителен, чьи балансы сильны и чей доступ к недорогому капиталу высок.

Управление REITs

Управление REITs инвестирует в офисные здания. Они получают рентный доход от арендаторов, которые обычно подписали долгосрочную аренду. Четыре вопроса приходят на ум для всех, кто заинтересован в инвестировании в офис REIT

1. Каково состояние экономики и насколько высокий уровень безработицы?
2. Что такое доля вакансий?
3. Как область, в которой REIT инвестирует экономически?
4. Сколько у него капитала для покупок?

Попробуйте найти REIT, которые инвестируют в экономические крепости. Лучше владеть кучей средних зданий в Вашингтоне, Д. С., например, для того, чтобы владеть главным офисным пространством в Детройте. (Более подробную информацию о коммерческой недвижимости см. В разделе «Найти фортуну в коммерческой недвижимости» . )

Ипотечные REITs

Приблизительно 10% инвестиций REIT относятся к ипотечным кредитам, а не к самой недвижимости. Наиболее известными, но не обязательно самыми большими инвестициями являются Fannie Mae и Freddie Mac, финансируемые правительством предприятия, которые покупают ипотечные кредиты на вторичном рынке.

Но только потому, что этот тип REIT инвестирует в ипотечные кредиты вместо справедливости, не означает, что он приходит без риска. Увеличение процентных ставок привело бы к снижению стоимости ипотечных REIT, что привело к снижению цен на акции. Кроме того, ипотечные REIT получают значительную сумму своего капитала за счет обеспеченных и необеспеченных долговых обязательств. В случае повышения процентных ставок будущее финансирование будет более дорогостоящим, что снизит стоимость портфеля кредитов. В условиях низких процентных ставок с перспективой роста ставок большинство ипотечных REITs торгуются с дисконтом к стоимости чистых активов на акцию. Трюк находит правильный. (Узнайте больше о влиянии процентных ставок в «Влияние процентных ставок на инвестиционные трасты недвижимости» . )

Ключи к оценке любого REIT

Я говорил о конкретных типах REIT как ну а что искать при инвестировании в них. Однако при оценке REIT необходимо иметь в виду несколько вещей. Они включают следующее:

1. REIT - настоящие инвестиции с полным возвратом. Они обеспечивают высокую дивидендную доходность наряду с умеренным долгосрочным повышением капитала. Ищите компании, которые исторически проделали хорошую работу по предоставлению обоих.
2. В отличие от традиционной недвижимости многие фонды REIT торгуются на фондовых биржах. Вы получаете диверсификацию недвижимости, не будучи запертой в долгосрочной перспективе. Ликвидность имеет значение.
3. Амортизация имеет тенденцию завышать снижение инвестиций в стоимость имущества. Таким образом, вместо того, чтобы использовать коэффициент выплат (то, что используют инвесторы дивидендов) для оценки REIT, вместо этого посмотрите на свои средства от операций (FFO). Это определяется как чистый доход за вычетом продажи какого-либо имущества за определенный год и амортизации. Просто возьмите дивиденд на акцию и разделите FFO на акцию.Чем выше урожай, тем лучше.
4. Сильное управление имеет значение. Ищите компании, которые были вокруг какое-то время или, по крайней мере, обладают командой менеджеров с большим опытом.
5. Качество подсчитывается. Инвестируйте только в REIT с отличными свойствами и арендаторами.
6. Подумайте о покупке взаимного фонда или ETF, который инвестирует в REIT, и оставьте исследование и покупку профессионалам.

Bottom Line

Федеральное правительство дало возможность инвесторам покупать в крупномасштабные проекты коммерческой недвижимости еще в 1960 году. Однако только в последнее десятилетие отдельные инвесторы приняли REIT. Причины этого включают низкие процентные ставки, которые заставляют инвесторов смотреть за облигациями на инвестиции, связанные с получением дохода, с появлением биржевых и взаимных фондов, ориентированных на недвижимость, и до кризиса в сфере недвижимости в 2007-2008 годах ненасытный аппетит на часть американцев владеть недвижимостью и другими материальными активами. REIT, как и любые другие инвестиции в 2008 году, сильно пострадали. Но, несмотря на это, они по-прежнему являются отличным дополнением к любому диверсифицированному портфелю.

Для смежных чтений ознакомьтесь с Основами налогообложения REIT и получите инвестицию в оба конца с международными REIT.