Нет ничего лучше, чем арендовать место в Нью-Йорке. Вы живете - давайте посмотрим правде в глаза - глобальный капитал, и вы сможете издеваться над туристами. Сделав это здесь и зная, что вы сделаете это где угодно. Написание этого ежемесячного чека на арендодателя, наблюдая за суммой указанной арендной платы, год за годом и спустя 20 лет или около того, не имеет чертовой вещи, чтобы показать ее. Да, ты прав насчет аренды - это не все мерцающие звезды и фея.

Тем не менее, городская недвижимость процветает, и весь мир хочет ее, а именно потому, что только золото или банковский счет в Швейцарии делают более надежную финансовую ставку. Низкий риск, да, и, не обращая внимания на случайные кратковременные падения цен, история показывает, что это будет только повышаться. Но с чего начать?

Квартиры приходят в двух ароматах

Первые вещи: забыть о покупке квартиры. «У вас есть два варианта:« Кооператив »или« Кондо ». Разница? Ничего и ничего. Обычно кооперативы старше 1980 года, а кондоминиумы новее. Кооперативные здания принадлежат корпорации, а покупатель получает акции. Владельцы кондоминиумов получают документы в определенные единицы в собственности. В любом случае вам все равно придется заплатить достаточно, чтобы покрыть налоги и эксплуатационные расходы на здание. Став более старыми, кооперативы обычно выплачивают базовую ипотеку и могут иметь более низкую стоимость, и поэтому ежемесячные платежи также могут быть ниже.

Кооперативные доски могут быть жесткими в отношении того, кто попадает в здание, а это значит, что собственность может сидеть на рынке немного дольше, чем приходит подходящий человек - скажем, кто-то с минимальным 50% первоначальный взнос. Это фактор ликвидности инвестиций.

Существует также гибридный тип квартиры, называемый «кондоминиум», который обычно означает кооператив в юридической структуре, но с более расслабленной политикой правления для покупателей и подклассов, которые больше похожи на правила «да-вы» на квартирах. Покупатели, которые делают инвестиции для получения дохода, а также роста, а не покупки жилья для себя, хотят быть уверены, что они могут легко получить арендаторов для подразделения.

Какой для тебя?

Образ жизни: Некоторые люди никогда не будут совершенствовать гитару ветряной мельницы Пит Таунсенд, хотя они посвящают свои ночи тренировкам Больше не обманут. Другие могут потратить свои бодрствования на перевод Шекспира на критский линейный B. Кондоминиумы одобряют фанатика Таунсенда. Кооперативы могут выселить их и заставить их продать.

Стоимость: Кооперативы дешевле. Во втором квартале «15» покупатели заплатили в среднем 1 186 долларов за квадратный фут, на 34% меньше, чем 1 589 долларов, которые кондоминируют покупатели. Кроме того, у Condos есть более высокие затраты на закрытие: налог на регистрацию ипотеки составляет 1,8% для кредитов под 500, 000 и 1. 925%. Вы должны будете купить страхование титула, в. 5% от покупки. А в новых квартирах налог на передачу составляет 1,825% для недвижимости более 500 000 долларов США и 1.425% до $ 500 К.

Знакомство с Советом: Акционеры кооператива выбирают правление, которое создает и применяет правила. Им могут не нравиться обои искусственного меха, соревнования по стрельбе из лука на крыше, смартфоны в вестибюле, и Куджо может быть и речи, даже на поводке. Некоторые доски кооператива злы и голодны. Другие состоят из добровольцев с детьми и рабочими местами. У Condos тоже есть доски, и они не заботятся о украшениях, телефонах и собаках. Не важно. Интервью не так ужасно, как вы думаете. (Если вы не являетесь преступником или рок-звездой, чьи фанаты и папарацци забьют фойе и свяжут швейцара.)

Ежемесячные сборы

Владельцы кооперативов оплачивают обслуживание, которое увеличивается от 3 до 7% в год и с тревожной частотой. Он не только покрывает стоимость строительных работ, но также платит налоги на недвижимость. У них практически одинаковые обвинения в квартирах, называемых общими обвинениями. Налог на имущество не включен. Для больших вещей, например, для замены лифта или тротуара, как оценка сборов. Владельцы могут распространять платежи со временем.

Минимальные авансовые платежи плюс активы

Кооперативы, такие как покупатель, чтобы отложить от 20 до 25% цены, а некоторые элитные здания настаивают на 50% или (редко) даже 75% - плюс доказательство того, что у покупателя достаточно оплачивать ипотеку и техническое обслуживание еще на два года. Но у кондоминиумов есть менее строгие ограничения на финансирование, как правило, хотя некоторые элитные здания теперь требуют соосновательного авансового платежа и достаточно в условном депонировании в течение одного-двух лет общих сборов.

Подклассы - это пасынки кооператива. В общем, такие здания предпочитают владельцев-резидентов, так что если есть проблема, вам не трудно найти, будь то разрывная трубка или просто праздничная вечеринка в лобби. Не все здания разрешают плыть-а-terre, где владелец имеет первичную резиденцию в другом месте. Владельцы могут иметь возможность транслировать только год или два из пяти-семилетнего периода. Совет должен утвердить и взимать плату за субаренду, которая покрывает расходы на проверку предполагаемого подпункта. Хотя у кондоминиумов могут быть правила против краткосрочных субблок (например, менее 6 месяцев), нет более длинных субаренд, и у кондо-совета нет одобрения.

The Bottom Line

Владение куском недвижимости в самом большом городе в мире и знание того, что вы делаете инвестиции, когда пишете, что чек каждый месяц чувствует себя действительно хорошо. (Возможно, вы также захотите прочитать «Как Дорогая Нью-Йорк - правда? )