Кондоминиум на пляже, возможно, предлагает самый доступный способ получить свой собственный образ жизни в Калифорнии. Доступное является относительным термином при покупке основного кондо в нескольких шагах от песка; он требует стартового бюджета более 1 миллиона долларов. Этот $ 1 миллион покупает вам кондоминиум площадью менее 1 000 квадратных футов, который, возможно, даже не имеет двух спален, в кондоминиуме с небольшим количеством удобств.

Есть два основных типа покупателей для пляжных кондоминиумов: те, кто хочет жить на пляже и наслаждаться непринужденным образом жизни, и теми, кто хочет зарабатывать деньги благодаря сильной туристической торговле, имея отпуск домой, чтобы посетить пару недель в году. Другом или врагом либо жителей, либо инвесторов являются заветы, условия и ограничения (CC & R) комплекса кондоминиума.

Почему CC & Rs важны

CC & R установили правила для комплекса кондоминиума. Они покрывают все, от парковки до какого цвета может быть окрашена ваша передняя дверь. Правила обычно применяются к общим районам и общественным местам, но могут регулировать другие аспекты владения, такие как управление домашним бизнесом или возможность аренды квартиры. Жители и инвесторы часто находятся на противоположных сторонах дебатов об арендных ограничениях.

Постоянно проживающие жители хотят сильного сообщества, что означает меньше арендаторов и краткосрочных каникул в комплексе. Помимо очевидных преимуществ повседневной жизни, существуют финансовые возможности. Многие кредиторы не предоставляют займы, принадлежащие владельцу, покупателям единицы в комплексе, который позволяет арендовать жилье или превышает определенный процент арендуемых единиц в комплексе. Кредиторы могут потребовать, чтобы все покупатели взяли кредиты в качестве инвесторов. Кредиты инвесторам в недвижимость несут более высокие процентные ставки и часто требуют больших авансовых платежей.

Инвесторы, которые думают, что могут купить подразделение и делать то, что хотят, потому что у них есть права собственности, будут разочарованы. Когда приобретается единица, покупатель должен подтвердить получение и прием CC & R.

Хорошие новости для инвесторов

К счастью для инвесторов, CC & Rs применимы только к комплексу, для которого они написаны. Рядом с комплексом с правилами, которые в значительной степени способствуют постоянным жителям, может быть другой комплекс, который имеет очень удобный для инвесторов набор CC & R. Многие прибрежные комплексы в Калифорнии охватывают тот факт, что владельцы являются инвесторами, которые хотят сдавать в аренду единицы по высокорентабельным краткосрочным ставкам. Эти комплексы не имеют ограничений на количество единиц аренды или продолжительность аренды. Инвесторы должны проверять местные правила, которые могут быть более ограничительными, чем CC & Rs отдельного комплекса.

В некоторых комплексах есть даже управляющие компании, которые занимаются арендой, ведением домашнего хозяйства, арендой пляжного оборудования и услугами консьержа. Некоторые из них требуют, чтобы все арендные платежи обрабатывались управляющей компанией, а некоторые позволяли владельцам самостоятельно обрабатывать аренду или пользоваться услугами таких компаний, как Airbnb.

Другие соображения

Те же восхитительные океанские бризы и солевые брызги, которые делают жизнь на пляже так соблазнительной, также разъедают каждую поверхность, с которой они контактируют. В результате ассоциации домовладельцев (ТСЖ) пляжных комплексов имеют высокую ежемесячную плату для покрытия текущих и будущих расходов на техническое обслуживание. Предполагаемые владельцы кондоминиумов должны тщательно изучать финансы ТСЖ, чтобы гарантировать, что ежемесячные взносы покрывают не только текущие потребности, но и что резервный фонд достаточно велик, чтобы отрицать возможность специальной оценки для крупных проектов.

Bottom Line

Потенциальные жители или инвесторы должны подойти к покупке, подготовленной для работы, необходимой для того, чтобы свести на нет все возможные ловушки. Покупатель на кондоминиуме на пляже должен взять интервью у агентов по недвижимости, чтобы найти одного из опытных продавцов в кондоминиуме и осведомленных о местных правилах. Покупатель должен сохранить адвоката, который специализируется на рассмотрении CC & R и других документов ТСЖ. Вложенная пара сотен долларов теперь может сэкономить тысячи долларов в будущем. Награда за это усилие - часть Калифорнийской мечты.