До ипотечного кризиса 2008-2009 годов покупка дома с выкупом была гораздо более сложной. Конкуренты на рынке недвижимости ранее должны были следить за аукционами, выставленными в судах, или просеивать через банды юридических документов. Но волна выкупа, вызванная некачественным расплавлением, не только увеличила количество доступных свойств, но и облегчила их поиск и приобретение. Фактически, этот процесс часто похож на поиск любого другого дома. Заблокированные дома доступны практически на каждом рынке недвижимости по всей стране, предоставляя возможности для домовладельцев и инвесторов.

Как найти Foreclosed Homes

Можно найти исключенные свойства в периодических изданиях и веб-сайтах с несколькими списками (MLS), через онлайн-поиск недвижимости, офисы банка и сайты и местные газеты. Есть много веб-сайтов, которые теперь специализируются на поиске домов и недвижимости, которые находятся в обращении взыскания, например usa-foreclosure. com и Fannie Mae's HomePath. ком. Некоторые финансовые учреждения, такие как Bank of America, также предлагают страницы, посвященные тому, чтобы помочь вам найти исключенный дом. В локальных службах с несколькими листингами свойства, которые исключаются, не могут быть выделены сами по себе; это может быть указано только в описании свойства.

Кредиторы все чаще продают свои захваченные активы через агентов по недвижимости, поэтому не стесняйтесь обращаться к риэлтору за возможностями. Некоторые агенты по недвижимости даже специализируются на свойствах выкупа.

В частности, определение места, где вы выкупаете, зависит от того, где именно находится процесс выкупа: свойства все еще могут принадлежать первоначальному домовладельцу (на ранних этапах, в случае предварительного выкупа и коротких продаж) или такое лицо, как банк или правительство (в более поздних). Вот пять типов выкупа и подходы к покупке.

1. Предварительное выкупа
Недвижимость находится в предварительном выкупа после того, как ипотечный кредитор уведомил заемщиков о том, что они находятся в дефолте, но до того, как имущество будет выставлено на продажу на аукционе. Если домовладелец может продать имущество в течение этого времени, он или она могут избежать судебного разбирательства взыскания и его негативное влияние на их кредитную историю и будущие перспективы (см. Получение ипотеки после банкротства и потери права выкупа ). Таким образом, некоторые домовладельцы готовы вести переговоры. Предварительные выкупа обычно перечисляются в зданиях уездных и городских зданий. Кроме того, многие интернет-ресурсы, включая www. обращение взыскания. com, свойства списка, которые находятся в фазе предварительного выкупа.

2. Короткие продажи
Короткие продажи происходят, когда кредитор готов принять меньше, чем при ипотеке. Заемщикам необязательно необходимо дефолт по ипотечным платежам для кредитора, чтобы согласиться на короткую продажу; однако, как правило, им необходимо доказать некоторые финансовые трудности, такие как потеря работы, которая может привести к дефолту.Часто рассматриваемая резиденция находится под водой, то есть она стоит меньше, чем непогашенный остаток по ипотеке. Чтобы квалифицироваться как короткая продажа, кредитор должен согласиться «продать имущество коротким», приняв менее чем задолженность, а дом должен быть указан для продажи. Эти свойства обычно рекламируются как короткие продажи «в ожидании одобрения банка».

Приобретение короткой продажи недвижимости во многом аналогично традиционной покупке, но язык в контрактах будет отличаться, указав, что условия подпадают под действие кредитора. Банк может занять несколько месяцев, чтобы ответить на предложение о короткой продаже, поэтому процесс может занять значительно больше времени, чем традиционная покупка. Многие сайты недвижимости, в том числе отдельные фирмы или услуги листинга, предлагают возможность поиска по короткой продаже.

3. Аукционы по продаже шерифа
Аукцион продажи шерифа происходит после того, как кредитор уведомил заемщика о невыполнении обязательств и разрешил льготный период для заемщика догнать ипотечные платежи. Аукцион предназначен для того, чтобы кредитор быстро получил погашение по кредиту, который находится в дефолте. Эти аукционы часто происходят на этапах суда города, которыми управляют местные правоохранительные органы. Имущество продается на аукционе по высокой цене на публично объявленное место, дату и время. Эти уведомления можно найти в местных газетах и ​​во многих онлайн-местах, выполнив поиск «аукционов по продаже шерифа».

4. Свойства, принадлежащие банку
Свойства, которые не продаются на аукционе, возвращаются обратно в банк; то есть они становятся собственностью недвижимости (REO). Они часто управляются отделом REO банка, который ведет список принадлежащих банку активов. Интернет-источники, такие как www. RealtyTrac. com имеют обширные списки, которые можно искать по городу, штату или почтовому индексу.

5. Государственные собственности
Некоторые дома приобретаются за счет кредитов, гарантированных Федеральной жилищной администрацией (FHA) или Департаментом по делам ветеранов (VA). Когда эти свойства уходят в выкупа, они возвращаются правительством и продаются брокерами, работающими в правительстве. Для покупки государственного имущества необходимо связаться с государственным брокером, зарегистрированным в правительстве. Покупатели могут исследовать такие свойства на www. HUD. gov (нажмите «TOPIC AREAS» и выберите «Дома для продажи»).

Почему Foreclosed Homes дешевле

Самая большая точка продажи исключенных домов - это, конечно же, их пониженная цена - часто значительно ниже, чем другие аналогичные свойства в той же области (известные как сравнимые или comps, у брокера -говорить). Большинство выкупа продается на 5% ниже рыночной стоимости, по крайней мере, с еще большими скидками в некоторых регионах. Покупатели могут также воспользоваться дополнительными сбережениями с перками, такими как снижение первоначальных платежей, снижение процентных ставок или устранение оценочных сборов и определенных расходов на закрытие.

Что делает их такой сделкой? Если резиденция находится на этапе предварительного выкупа или краткосрочной продажи, ее владельцы находятся в финансовой привязке - им нужны деньги. И время не на их стороне: им нужно разгрузить имущество и получить то, что они могут, пока они могут, чтобы они не потеряли его полностью.Короче говоря, эти продавцы не совсем ведут переговоры с позиции силы. Хотя это может показаться жестоким, чтобы воспользоваться преимуществами чужого несчастья, покупатели могут извлечь выгоду.

Они могут выиграть еще больше, если имущество фактически было изъято. Офис шерифа не заинтересован в том, чтобы повесить на дом; банки не хотят быть в арендодателе. Финансовые учреждения, как правило, хотят быстро избавиться от утраченных свойств (по разумной цене, конечно же, они должны отвечать инвесторам и аудиторам, что они сделали все возможное, чтобы возместить большую часть первоначальной суммы кредита, насколько это возможно). Опять же, это приносит пользу покупателям.

Наконец, выкупаемые дома обычно продаются в состоянии «как есть» - если есть ущерб, ремонт не является частью уравнения - и, как знают любители подержанных автомобилей и винтажной мебели, «как есть» означает скидка. Конечно, «как есть» может быть обоюдоострым мечом, о чем мы поговорим ниже.

Риски покупки Foreclosed Homes

Свойство Проблемы

Пока он несет компенсационную скидку, условие «как есть» может быть довольно мрачным. Если дом все еще занят владельцами, он часто плохо поддерживается - в конце концов, если люди не могут совершать платежи по ипотечным кредитам, они, вероятно, отстают и от оплаты регулярного содержания, не говоря уже о капитальном ремонте. Кроме того, некоторые люди, которые сталкиваются или вынуждены взыскания взыскания, озлоблены и выносят свои разочарования в своем доме до того, как банк возвратится. Это часто включает в себя удаление приборов и приспособлений, а иногда даже прямой вандализм.

Если свойство уже было возвращено, ситуация может быть еще хуже. Преступность представляет собой серьезную проблему с вакантными домами. Неопытные газоны и ветхие крыши рекламируют ворам, что место пусто. Многие из этих оппортунистов будут ограждать дом медных труб, медной проводки, приборов и приспособлений. Свободный дом также может стать магнитом для сделок с наркотиками, проституции и насильственных преступлений. Бедные общины особенно сильно пострадали, поскольку у них меньше ресурсов для улучшения ситуации по сравнению с жителями более богатых районов. Даже без элемента преступления дома, которые сидели бездействующими месяцами или даже годами, вероятно, подвергались воздействию этих элементов и, следовательно, имели существенный риск какого-либо ущерба: плесень, нарушенная сантехника, древовидная железа, термиты - вещи, требующие существенных затрат чтобы исправить это, сделав эту торговую цену менее выгодной. Некоторые финансовые учреждения будут выполнять основное обслуживание своих свойств REO, таких как зимование. Несмотря на это, они отрицают какую-либо ответственность за текущее состояние имущества и не будут производить никаких ремонтов до его продажи. Конечно, отчет о домашнем осмотре может выявить многие потенциальные проблемы, и генеральный подрядчик может предоставить оценки ремонта. К сожалению, покупатели на аукционе часто не имеют возможности проверить свои свойства перед покупкой, а это означает, что вы можете найти любое количество неприятных сюрпризов в своем доме после того, как вы подпишете на пунктирной линии.(Более подробно см. Ловушки покупки дома потери права выкупа .)

Скрытые затраты

Наряду с непредвиденными ремонтно-восстановительными работами, просрочки, такие как налоги на возврат и залоги (которые обычно применяются к аукционным ресурсам им, либо IRS, либо государственным или другим кредиторам), могут добавить дополнительные затраты в желаемый дом. Независимо от того, что должно быть, правительство должно быть сначала оплачено и урегулировано до того, как процесс покупки может идти вперед. Это относится главным образом к свойствам, которые продаются на аукционе; банк всегда будет выплачивать любые залоги, прикрепленные к собственности, прежде чем перепродать его другой стороне.

Участники торгов на аукционе должны заплатить за свою недвижимость наличными во время покупки: финансирование не допускается. Итак, убедитесь, что покупка вашего торгового дома не оставляет вам бедных денег.

Медленный процесс

Предыдущие осложнения часто означают много документов. Как правило, выкупа будет иметь ряд дополнительных документов, которые должны быть заполнены для подготовки к закрытию, что не всегда так своевременно. Если это короткая ситуация с продажей, кредитор владельца должен одобрить сделку, и это может занять некоторое время, как упоминалось ранее. Серьезный урон, обнаруженный в доме, может привести к более низкой оценке дома, что может повлиять на способность покупателя получить кредит. Некоторые кредиторы не будут давать ниже определенной суммы в долларах, потому что потенциал прибыли на меньший кредит не стоит риска.

В то время как вы думаете, что банк будет стремиться выгружать резидентуру с возвратом, время отклика между банком и другими участвующими сторонами может быть вялым с недвижимостью REO. Количество времени, которое требуется для получения ответа на вашу ставку, может сильно различаться; если банк, в котором хранится ваша собственность, заваливается выкупами, тогда банк может обработать ваш запрос намного дольше. Известно, что банки со значительными резервами занимают до 90 дней, чтобы ответить на предложение. Если вы планируете финансировать покупку, вам было бы разумно потратить время на предварительное одобрение ипотеки.

Конкурс

Как и на любом рынке, всякий раз, когда есть шанс получить что-то со скидкой от текущей ставки, спрос будет расти. Таким образом, повышенный интерес и конкуренция - не только от потенциальных жителей, но и от инвесторов и профессионалов сальто - неизбежны при рассмотрении стоящих исключенных свойств. Очень часто выкупаемый дом может быть оценен привлекательно ниже других домов в окрестностях, но когда слово выходит, многочисленные предложения могут быстро прибыть и начать торговлю. Итак, то, что когда-то было недорогим домом в большом районе, может быстро стать дорогостоящим имуществом.

Предполагаемые покупатели исключенных домов могут быть разумными для подачи предложений по нескольким объектам сразу, потому что конкурирующие покупатели могут купить недвижимость с более высокой ставкой или предложением с наличными деньгами. Но не обескураживайте, если кто-то другой превзойдет ваше предложение для определенного имущества; периодически проверяйте, будет ли он появляться в инвентаре банка. Заявления о выкупах часто падают довольно часто.

Покупка заложенного дома

Если вы покупаете у банка, вам нужно будет заострить свои навыки ведения переговоров и начать процесс с предложения lowball на имущество, которое вы хотите. Банки, которые накопили значительные запасы исключенных свойств, будут более склонны к переговорам по цене; чем дольше, чем банк удерживает имущество, тем больше вероятность того, что он будет серьезно рассматривать более низкие предложения, особенно по свойствам, которые удерживались на более длительные периоды времени. Поэтому вы, вероятно, должны сделать свою первоначальную ставку по цене, которая на 20% ниже текущей рыночной цены или, возможно, даже больше, если имущество, на которое вы торгуете, находится в районе с высокой степенью выкупа.

Если вы можете заплатить за недвижимость и все необходимые ремонтные работы наличными, вы находитесь в завидном положении. Вот почему некоторые покупатели решают объединиться с внешними инвесторами, которые могут помочь им выйти на передний план и поделиться любой прибылью, когда дом снова начнет продавать блок. Фактически, наличные сделки представляют собой значительную часть продаж REO.

Варианты финансирования для заложенных домов

Вы можете использовать ипотечный кредит для покупки недвижимости REO, хотя частные кредиторы склонны скучать по поводу финансирования сделок по выкупам. Однако для тех, кто имеет право на получение кредита, доступны два варианта финансирования: 203 (k) кредитов от Федеральной жилищной администрации (FHA) и программа HomeSteps через Freddie Mac, одно из предприятий, спонсируемых правительством, которые выкупают ипотечные кредиты.

203 (k) Кредиты

FHA разработала свои ипотечные кредиты 203 (k), чтобы помочь устранить проблемы банков, которые в противном случае уклонялись от REO высокого риска. покупки. Поставив заемщикам ипотечную страховую премию, они могут гарантировать займы частных кредиторов, которые участвуют в программе.

Для заемщиков одним из больших преимуществ является возможность финансировать покупку дома, а также любые требуемые ремонты, в одном залоге. Более простая версия, упрощенная ссуда 203 (k), предназначена для ограниченного ремонта, не требующего инженерных или архитектурных планов. Частные лица могут заимствовать до 35 000 долларов США выше цены продажи дома для покрытия основных средств, таких как новые приборы, сайдинг и окна.

С более обширными исправлениями, такими как создание дополнения или устранение структурных повреждений, традиционный кредит 203 (k) обычно является лучшим вариантом. В отличие от упрощенного варианта, домовладельцы должны вынуть не менее 5 000 долларов; максимальная сумма основана на ограничениях FHA для каждого округа. Кроме того, вы должны заплатить за независимого консультанта для проверки имущества и проверки того, что работа соответствует руководящим принципам программы.

Дополнительным недостатком этих кредитов является цена. Помимо оплаты ипотечного страхования, заемщики обычно платят процентные ставки, которые на четверть процента выше, чем ставки по обычным кредитам. Им также может потребоваться разбить одну или две точки, которые составляют авансовые платежи, каждая из которых стоит 1% от основной суммы.

Рисунок 1. Сравнение между традиционными кредитами 203 (k) и оптимизированной версией.

(Источник: сайт Bank of America)

HomeSteps

Freddie Mac предоставляет ликвидность ипотечному рынку, покупая кредиты у банков, объединяя их и продавая их инвесторам в качестве ценных бумаг. С помощью HomeSteps организация - через своих частных кредитных партнеров - предлагает специальное финансирование для тех, кто хочет покупать только те права собственности, которые им принадлежат. HomeSteps в настоящее время доступен только в следующих штатах: Алабама, Флорида, Джорджия, Иллинойс, Кентукки, Северная Каролина, Южная Каролина, Теннесси, Техас и Вирджиния.

Если вы живете в одном из этих состояний, HomeSteps имеет некоторые существенные преимущества. Главным из них является то, что вам не нужно покупать ипотечное страхование, которое отличает его от 203 (k) кредитов. Это само по себе может спасти покупателей сотен, даже тысяч долларов в течение ипотеки. Кроме того, ипотечный кредит HomeSteps не требует оценки при возникновении, что может стать серьезным препятствием для тех, кто ищет обычный кредит.

Покупатели могут найти список односемейных, кондоминиумов и многоквартирных домов на веб-сайте HomeSteps.

Нижняя линия

На поверхности, исключенные дома могут показаться ужасно привлекательными. Однако издержки могут быть крайне непредсказуемыми, а суммарные убытки могут стать нежелательными. Процесс покупки часто вялый, что может вызвать мысли в глазах покупателей, в то время как большой спрос на заманчивые исключенные свойства может подтолкнуть некоторых надежных покупателей.

С учетом всего этого, исключенные дома могут закончиться невероятными сделками. Покупатели имеют уникальную возможность оплачивать ниже рыночную стоимость домов, которые не будут доступны им при обычных обстоятельствах. Если на стороне приобретения есть сбережения, это повышает вероятность того, что покупатель осознает свой актив и получит прибыль от своих инвестиций, если он продаст в будущем.

Если это будет сделано ответственно, покупка заложенного дома может позволить покупателю воспользоваться множеством льгот на многие годы вперед.