Коммерческая недвижимость (CRE) - это доходная недвижимость, которая используется исключительно для деловых целей, таких как торговые центры, офисные комплексы, гостиницы и апартаменты. Финансирование - включая приобретение, разработку и строительство этих объектов - обычно осуществляется за счет займов на коммерческую недвижимость: ипотечные кредиты, обеспеченные залогодержателями на коммерческой, а не жилой недвижимости.

Как и в случае с жилыми кредитами, банки и независимые кредиторы активно участвуют в кредитовании коммерческой недвижимости. Кроме того, страховые компании, пенсионные фонды, частные инвесторы и другие источники капитала, включая программу кредитования малого бизнеса У. С. малого бизнеса 504, предоставляют кредиты для коммерческой недвижимости.

Здесь мы рассмотрим коммерческие кредиты на недвижимость: как они отличаются от жилищных кредитов, их характеристик и того, что ищут кредиторы.

Физические лица и сущности

В то время как ипотечные кредиты, как правило, производятся для отдельных заемщиков, кредиты на коммерческую недвижимость часто передаются субъектам предпринимательской деятельности (например, корпорациям, девелоперам, партнерствам, фондам и трестам) , Эти организации часто формируются с особой целью владения коммерческой недвижимостью.

Сущность может не иметь финансовой репутации или кредитной истории, и в этом случае кредитор может потребовать от директоров или владельцев предприятия гарантии кредита. Это предоставляет кредитору лицо (или группу лиц) с кредитной историей и / или финансовым послужным списком - и от которых они могут восстановиться в случае невыполнения кредита. Если этот тип гарантии не требуется кредитором, а имущество является единственным средством восстановления в случае невыполнения кредита, кредит называется безнадежным кредитом, что означает, что кредитор не имеет права обращаться ни к кому другому, ни к чему-либо другому чем собственность.

Графики погашения займов

Жилая недвижимость - это тип амортизированного кредита, в котором долг погашается в регулярные платежи в течение определенного периода времени. Самым популярным ипотечным продуктом является 30-летний ипотечный кредит с фиксированной ставкой.

Жилые покупатели имеют и другие варианты, в том числе 25-летние и 15-летние ипотечные кредиты. Более длительные периоды амортизации обычно включают меньшие ежемесячные платежи и более высокие общие процентные расходы в течение срока действия займа, в то время как более короткие периоды амортизации обычно влекут за собой большие ежемесячные платежи и более низкие общие процентные расходы. Жилые кредиты амортизируются в течение срока действия займа, так что кредит полностью погашается в конце срока кредита. Например, заемщик с 30-летней ипотекой с фиксированной ставкой в ​​размере 200 000 долларов США, составляющий 5%, составит 360 ежемесячных платежей в размере 1 073 64 доллара США, после чего кредит будет полностью погашен.

В отличие от жилищных кредитов, условия коммерческих кредитов обычно варьируются от пяти лет (или менее) до 20 лет, а период амортизации часто превышает срок кредита. Например, кредитор может сделать коммерческий кредит сроком на семь лет с периодом амортизации 30 лет. В этой ситуации инвестор будет производить платежи в течение семи лет с суммы, которая будет выплачена за 30 лет, за которой следует одна окончательная «баллонная» оплата всего оставшегося остатка по кредиту. Например, инвестор с коммерческим кредитом в размере 1 млн. Долл. США в размере 7% будет ежемесячно выплачивать взносы в размере 6 653 долл. США за семь лет, а затем выплатить окончательный взнос в размере 918 долл. США, 127. 64, который полностью погасит кредит.

Продолжительность срока кредита и период амортизации будут влиять на ставку, которую кредитор взимает. В зависимости от кредитоспособности инвестора эти условия могут быть предметом переговоров. В целом, чем дольше график погашения кредита, тем выше процентная ставка.

Коэффициенты заемных средств

Другой способ, с помощью которого коммерческие и жилые кредиты отличаются, заключается в соотношении «кредит к стоимости» (LTV): показатель, который измеряет стоимость кредита по отношению к стоимости имущества. Кредитор рассчитывает LTV путем деления суммы кредита на меньшую оценочную стоимость имущества или покупную цену. Например, LTV за кредит в размере 90 000 долларов США на сумму 100 000 долларов США будет составлять 90% (90, 000 ÷ 100, 000 = 0,9 или 90%).

Для коммерческих и жилых кредитов заемщики с более низкими LTV будут претендовать на более выгодные ставки финансирования, чем те, у которых более высокие LTV. Причина: у них больше акций (или акций) в собственности, что равно меньше риска в глазах кредитора.

Высокие LTV разрешены для определенных ипотечных жилищных кредитов: до 100% LTV разрешено для кредитов VA и USDA; до 96,5% для кредитов FHA (кредиты, застрахованные Федеральной жилищной администрацией); и до 95% для обычных кредитов (гарантированных Fannie Mae или Freddie Mac).

Коммерческие кредиты LTV, напротив, обычно попадают в диапазон от 65% до 80%. Хотя некоторые кредиты могут быть сделаны на более высоких LTV, они менее распространены. Конкретный LTV часто зависит от категории займа. Например, максимальный LTV 65% может быть разрешен для сырой земли, тогда как LTV до 80% может быть приемлемым для многоквартирного строительства. В коммерческом кредитовании нет программ VA или FHA, и нет частного страхования по ипотечным кредитам. Таким образом, кредиторы не имеют страховки для покрытия заемщика по умолчанию и должны полагаться на недвижимое имущество, заложенное в качестве обеспечения.

Примечание: страхование частной ипотеки (PMI) - это тип страхового полиса, который защищает кредиторов от риска дефолта и потери права выкупа, позволяя покупателям, которые неспособны сделать значительный первоначальный взнос (или не хотят), чтобы получить ипотечное финансирование по доступным ценам. Если заемщик приобретает жилую недвижимость и составляет менее 20%, кредитор минимизирует свой риск, требуя от заемщика покупать страховку у компании PMI. См. Как избавиться от частного ипотечного страхования .

Коэффициент покрытия долга

Коммерческие кредиторы также рассматривают коэффициент покрытия долга (DSCR), который сравнивает годовой чистый операционный доход собственности (NOI) с его годовой службой по обслуживанию долга (включая основной долг и проценты) измеряя способность собственности обслуживать свой долг. Он рассчитывается путем деления NOI на обслуживание годового долга. Например, имущество с 140 000 долларов США в NOI и 100 000 долларов США в год обслуживания долга по ипотечным кредитам будет иметь DSCR 1,40 (140, 000 ÷ 100, 000 = 1. 4). Соотношение помогает кредиторам определить максимальный размер кредита на основе денежного потока, генерируемого собственностью.

DSCR менее 1 указывает на отрицательный денежный поток. Например, DSCR. 92 означает, что для покрытия только 92% годового обслуживания долга достаточно всего лишь NOI. В целом, коммерческие кредиторы ищут DSCR не менее 1,25 для обеспечения адекватного денежного потока. Более низкий DSCR может быть приемлемым для кредитов с более короткими периодами амортизации и / или свойствами со стабильными денежными потоками. Для свойств с неустойчивыми денежными потоками могут потребоваться более высокие коэффициенты - например, отели, которым не хватает долгосрочных (и, следовательно, более предсказуемых) арендных договоров аренды, общих для других видов коммерческой недвижимости.

Процентные ставки и пошлины

Процентные ставки по коммерческим кредитам обычно выше, чем по кредитам на жительство. Кроме того, кредиты на коммерческую недвижимость обычно включают сборы, которые добавляют к общей стоимости кредита, включая оценку, юридическую, кредитную заявку, выдачу кредита и / или плату за проведение опросов. Некоторые расходы должны быть оплачены до того, как кредит будет одобрен (или отклонен), в то время как другие будут применяться ежегодно. Например, кредит может иметь единовременный сбор за выдачу кредита в размере 1%, подлежащий выплате в момент закрытия, и годовую плату в размере одной четверти процента (0,25%), пока кредит не будет полностью оплачен. Например, кредит в размере 1 млн. Долл. США, возможно, потребует 1% комиссии за выдачу кредита, равную 10 000 долл. США, с выплатой 0,25% в размере 2 500 долл. США, выплачиваемых ежегодно (в дополнение к процентам).

Предоплата

Кредит на коммерческую недвижимость может иметь ограничения по предоплате, предназначенные для сохранения ожидаемой доходности кредитора по кредиту. Если инвесторы урегулируют задолженность до даты погашения кредита, они, вероятно, должны будут заплатить штрафные санкции. Существует четыре основных типа штрафов «выход» для погашения кредита раньше:

• Штраф за предоплату . Это самый основной штраф за предоплату, рассчитанный путем умножения текущего непогашенного остатка на определенный штраф за предоплату.

• Процентная гарантия . Кредитор имеет право на указанную сумму процентов, даже если кредит погашен раньше. Например, кредит может иметь 10% -ную процентную ставку, гарантированную на 60 месяцев, с последующим выходом на 5%.

• Lockout . Заемщик не может погасить кредит до определенного периода, например, 5-летний локаут.

• Балансового аннулирования . Замена залога. Вместо того, чтобы выплачивать деньги кредитору, заемщик обменивает новый залог (как правило, казначейские ценные бумаги) на первоначальное залоговое обеспечение.К этому методу погашения кредита можно приложить высокие штрафы.

Условия предоплаты указаны в кредитных документах и ​​могут обсуждаться вместе с другими условиями займа в кредитах на коммерческую недвижимость. Варианты следует понимать заранее и оценивать до погашения кредита раньше.

В нижней части

С коммерческой недвижимостью он обычно является инвестором (часто субъектом хозяйствования), который приобретает недвижимость, арендует помещение и собирает арендную плату от предприятий, которые работают в собственности: инвестиции предназначены для быть доходным имуществом.

При оценке кредитов коммерческой недвижимости кредиторы рассматривают залоговое обеспечение кредита; кредитоспособность предприятия (или директоров / владельцев), в том числе от трех до пяти лет финансовой отчетности и подоходного налога; и финансовые коэффициенты, такие как отношение кредита к стоимости и коэффициент покрытия долга. Для получения дополнительной информации прочитайте 7 шагов к горячим сделкам с коммерческой недвижимостью и Найдите Fortune In Commercial Real Estate .