Фонды прямых инвестиций в частные фонды позволяют лицам и учреждениям с высоким уровнем чистой прибыли, таким как фонды и пенсионные фонды, инвестировать в акции и долговые активы в имущественных активах. Используя активную стратегию управления, частная инвестиционная недвижимость принимает диверсифицированный подход к собственности. Общие партнеры инвестируют в различные типы собственности в разных местах. Стратегии собственности могут варьироваться от новых разработок и сырьевых холдингов до полного перепрофилирования существующих свойств или вливаний денежных потоков в свойства борьбы. ( Подробнее см. Что такое частный капитал? )

Вот посмотрите, как инвесторы могут участвовать в частной инвестиционной недвижимости, а также обзор возможностей, рисков и ограничений отрасли.

Поиск идеального фонда прямых инвестиций в недвижимость

Во-первых, средний человек не может участвовать в инвестициях в частные инвестиции в недвижимость. Традиционный фонд прямых инвестиций требует, чтобы инвесторы вложили в фонд минимум 250 000 долларов США, хотя большинство менеджеров ищут частных лиц или учреждения, которые готовы предоставить от 20 до 25 миллионов долларов США в долгосрочную коллективную инвестиционную схему с другими инвесторы. (Более подробно читайте: Изучение инвестиций в недвижимость: что такое недвижимость?)

Поскольку существует небольшое регулирование в отношении фондов прямых инвестиций, возможности традиционно ограничиваются «аккредитованными инвесторами». «Это означает, что инвестор должен иметь личные или совместные активы не менее 1 миллиона долларов США (не считая стоимости их основных резидентов), или годовой доход этого лица должен составлять не менее 200 000 долларов США. Пары, которые объединили доход в размере не менее 300 долларов США, 000 за предыдущие два года - и имеют «разумные ожидания», что их уровень дохода останется на этом уровне в текущем году - также имеют право на участие.

Лица или пары, желающие инвестировать в недвижимость частного капитала, должны найти фирму, которая специализируется на дисциплине. Изучая возможности фондов прямых инвестиций, они должны понимать природу каждой структуры частного акционерного капитала, которая обычно является ограниченным партнерством.

При вступлении в фонд внешние инвесторы станут ограниченными партнерами, что означает, что они принимают на себя ответственность за деньги, которые они вкладывают в фонд, и не имеют права вето на свойства, отобранные генеральными партнерами (GP). Деньги с ограниченным партнером будут объединены с другими участвующими инвесторами, а управляющие фондами будут строить портфель объектов, направленных на максимизацию прибыльности и минимизацию финансового риска.

Понимание затрат фонда и структуры инвестиций

Фонды прямых инвестиций в недвижимость имеют ряд управленческих и эксплуатационных сборов, которые должны оплачиваться инвесторами.Как правило, фонды прямых инвестиций требуют ежегодной платы в размере 2% от капитала, вложенного для оплаты зарплат фирмы, предоставления услуг и юридических услуг, затрат на данные и исследования, маркетинга и дополнительных фиксированных и переменных издержек. Однако нет никаких ограничений на эти взносы инвестора.

Лица должны хорошо разбираться в этих расходах до инвестирования, поскольку это ограничит общую отдачу от инвестиций. Например, если фонд прямых инвестиций в фонд прямых инвестиций собрал 500 млн. Долл. США, он собирал бы 10 млн. Долл. США каждый год для покрытия соответствующих расходов. За время своего десятилетнего цикла фонд будет собирать 100 млн. Долл. США в виде сборов, а это означает, что в течение этого десятилетия фактически будет инвестировано всего 400 млн. Долл. США.

Менеджеры прямых инвестиций также получают «перенос», который представляет собой комиссию за исполнение, которая традиционно составляет 20% от избыточной валовой прибыли фонда. Инвесторы традиционно готовы платить эти сборы из-за способности фонда помочь смягчить вопросы корпоративного управления и проблемы управления, которые могут негативно повлиять на публичную компанию.

Большинство фондов прямых инвестиций считаются инвестициями, основанными на потребностях, что означает, что партнеры берут капитал на общих партнеров в рассрочку по мере необходимости. инвестиционная недвижимость, фонд отправит официальную заявку на капитал, которую ограниченные партнеры пообещали фонду недвижимости в начале цикла. Известный как «призыв к капиталу», это юридическое обязательство, которое должны выполнить ограниченные партнеры. (Подробнее см. В статье «Изучите лингвистическое инвестирование в акционерный капитал».)

Если ограниченный партнер не может выполнить вызов по капиталу, фонд может заставить это лицо или учреждение дефолт и лишить всю свою долю владения. Другие ограниченные партнеры обычно получают возможность приобрести любые конфискованные акции в случае такого дефолта.

Типы стратегий управления частным капиталом

При инвестировании в частную недвижимость существует традиционно четыре типа инвестиционных стратегий:

• Core является самой консервативной стратегией и может включать только предложения, предлагающие более низкие -risk и более низкие потенциальные доходы, поскольку они существуют в хорошо населенных или хорошо перемещенных местах. Эта стратегия также может быть в значительной степени ориентирована на инвестиции в высококачественные высокоценные объекты, которые требуют очень мало перепланировки или технического обслуживания. Эти свойства предлагают предсказуемые денежные потоки и обычно состоят из полностью арендованных многоэтажных структур.
• Core-plus требует немного большего риска, но может предложить более высокий доход, чем основная стратегия. Эти свойства требуют скромных уровней активности с добавленной стоимостью или улучшения местоположения.
• Добавленная стоимость представляет собой стратегию с умеренным и высоким уровнем дохода, умеренного риска, которая больше сосредотачивается на развитии собственности и рыночных сроках. В этой стратегии портфельные менеджеры приобретают недвижимость, занимаются некоторым уровнем перепланировки и продают, когда рынок работает. Для свойств с добавленной стоимостью обычно требуются изменения в управлении, физическое улучшение или адресация ограничений капитала.Эти шаги включают в себя ремонт зданий и поиск путей повышения ставок аренды на улучшении рынков. Стратегии с добавленной стоимостью также включают в себя поворот неудачных операционных компаний или принятие долга за контроль над основными свойствами.
• Opportunistic обеспечивает наивысший уровень доходности, но предполагает наибольший риск. С помощью этой стратегии менеджеры приобретают недвижимость, которая включает незастроенную землю или рынки, которые неэффективны или легко становятся жертвами торговли людьми.

Принятие рисков и долгосрочный прогноз

Инвесторы в сфере недвижимости с правом прямых инвестиций должны понимать, что, инвестируя в фонд, они должны быть готовы признать, что их капитал может быть привязан на заданный период, который может длиться много лет ,

Кроме того, на рынке недвижимости существует множество рисков, и во время звонков по капиталу может потребоваться большой объем инвестиций в то время, когда у человека низкий поток денежных средств. Многие ГП структурируют свои фонды как инвестиции в течение десятилетия или дольше, и они предоставляют мало или вообще не имеют возможности для инвесторов снимать или выкупать свои деньги. Неликвидность фондов прямых инвестиций требует от инвесторов понимания рисков сохранения их денег в течение длительного периода.

Характер структуры фондов прямых инвестиций очень затрудняет оценку финансовых показателей фонда или его свойств. Поскольку существует ограниченное регулирование фондов прямых инвестиций, общие партнеры не обязаны предлагать инвесторам какие-либо обновления относительно потенциальных инвестиций, оценки портфеля или любой другой дополнительной информации, касающейся инвестиций. Инвестирование в частную инвестиционную недвижимость требует, чтобы ограниченные партнеры взяли на себя значительный капитал и полностью доверяли, что менеджер фонда выполнит свои инвестиционные цели без какого-либо необходимого уровня прозрачности. Однако управляющие фондами обычно отправляют обновления своим инвесторам и могут выбирать прозрачность в отношении эффективности, чтобы привить уверенность в любом текущем или будущем фонде.

Итог

Прежде чем инвестировать в недвижимость с прямым капиталом, физические лица должны определить, могут ли они участвовать в этом процессе. Те, кто имеет квалификацию, захотят изучить свои личные инвестиционные цели, требования к ликвидности и терпимость к риску на рынках недвижимости. Поговорив с финансовым консультантом, инвесторы должны изучить различные средства, чтобы лучше понять стратегии управления генеральными партнерами и прошлые действия других фондов недвижимости.