18 июля 2013 года Детройт объявил о банкротстве главы 9, что позволяет защитить муниципалитеты от кредиторов. Детройт стал крупнейшим городом, когда-либо объявлявшим о банкротстве. То, что когда-то было гордым домом оживленной автомобильной промышленности и культовой музыкальной студии, теперь погрязло в долгах в 18 миллиардов долларов. Рост преступности и сокращение пенсий оставили мало жителей, не затронутых последствиями решения города.

Одним из особых последствий банкротства были цены на недвижимость. Люди потеряли работу и покинули город, что повредило окружающей среде города. Банкротство было относительно недолгим - Детройт вышел из него в декабре 2014 года, но вопрос остается, если недвижимость в Детройте может когда-либо восстановиться. (Для смежных чтений см .: Изучение инвестиций в недвижимость: введение. )

Причина банкротства

Чтобы понять состояние недвижимости в Детройте, нужно знать о том, что послужило причиной его банкротства в первую очередь. Было много факторов, но это одни из самых важных:

• Детройт был довольно зависим от одного сектора: автомобильной промышленности. Через цепочку событий индустрия потеряла десятки тысяч рабочих мест в течение нескольких десятилетий.
• Несколько руководителей городов принимали плохие финансовые решения, иногда игнорируя проблемы.
• Бедность разрушила город, причем 36% людей там живут ниже черты бедности.
• В 16% уровень безработицы в Детройте был вдвое выше среднего по стране.

Что еще хуже, граждане уезжали толпами. Население Детройта перешло от чуть менее 1 миллиона жителей по состоянию на перепись 2000 года до менее 700 000 по состоянию на декабрь 2014 года. Все эти моменты оказали влияние на рынок недвижимости. (Для соответствующих чтений см .: Tech Startups могут спасти Детройт. Вот почему. )

Итог недвижимости

Учитывая социальные и экономические проблемы, возникающие вокруг Детройта, не только жители не смогли сделать ипотечные платежи, они покидали свои дома. Forbes сообщает, что один из каждых 764 домов сталкивался с выкупом.

Всего было собрано более 100 000 домов и 78 000 зданий. Цена домов в районе Детройта снизилась в среднем на 35% по сравнению с тем, что было всего за несколько лет до этого. Было бы легко смотреть на эти мрачные цифры и полагать, что недвижимость в Детройте обречена сегодня, без возможности когда-либо вернуться.

Возможности равных боли

Но в боль от банкротства что-то родилось: возможность. Рынок опустился во время банкротства и сейчас растет, и вместе с ним заинтересованы инвесторы в недвижимость. «Поскольку ценности продолжают окупаться, есть отличная возможность воспользоваться более высокими ставками возврата», - сказал Альберт Бенадерет, соучредитель и главный исполнительный директор Crystal Homes Inc.«По сравнению с такими крупными рынками, как Нью-Йорк и Лос-Анджелес, инвесторы ожидают, что капитализация составит от 4 до 7%. В Детройте, если у вас есть отличное место, вы можете получить капитализацию в размере от 10% до 15%». > Тарифы прибыли, такие как эти, приводят спекулянтов и инвесторов в Детройт. Цены на жилье упали до такого низкого уровня, что теперь существует возможность покупать дома по очень разумным ценам и видеть самую высокую норму прибыли в стране, когда она смотрит на средний уровень арендной платы.

Возможность не найдена в одной единственной области города. Benaderet добавляет: «Хотя многие инвесторы сосредоточены на центре Детройта, есть возможности получить большую отдачу в районе Metro Detroit. Например, страна в Окленде продолжает расти, а некоторые объекты ожидают увеличения на 30-40% в течение следующих нескольких лет ».

Хотя есть некоторые вещи, которые следует учитывать с некоторыми из домов в Детройте, - думаю, что более высокие затраты на восстановление -значение обычно предваряет благодаря более низким ценам.

Итог

Рынок недвижимости в Детройте столкнулся с множеством проблем; нет никаких сомнений в том, что в последние годы он достиг значительного успеха. Однако для проницательного инвестора есть много возможностей для возвращения выше среднего. (Для соответствующего чтения см.

6 REIT, которые выплачивают дивиденды ежемесячно. )