Недвижимость crowdfunding взлетела со времени принятия закона о Jumpstart Our Business Startups в 2012 году, и ожидается, что рынок расширится еще дальше. В октябре 2015 года SEC опубликовала свое окончательное решение по положениям раздела III Закона JOBS, разрешив неаккредитованным инвесторам участвовать в сделках с недвижимостью, а также аккредитованных инвесторов.

Инвестирование в недвижимость через платформу crowdfunding имеет определенные преимущества перед REIT или прямым владением собственностью. Одним из таких преимуществ является возможность выбора между долговыми и капитальными вложениями. Прежде чем окунуться в недвижимость, вы можете понять, как они отличаются друг от друга и каковы риски. (Подробнее об основах недвижимого имущества смотрите в разделе Недвижимость и Crowdfunding: новый путь для инвесторов.)

Как работают долговые инвестиции

При инвестировании в долговые инструменты недвижимости инвестор выступает в качестве кредитора собственнику недвижимости или спонсору сделки. Кредит обеспечен самим имуществом, и инвесторы получают фиксированную норму прибыли, которая определяется процентной ставкой по кредиту и тем, сколько они инвестировали. В сделке с долгами инвестор находится в нижней части столичного стека, что означает, что они имеют приоритет, когда речь идет о требовании выплаты из имущества. (Подробнее см. В руководстве: Изучение инвестиций в недвижимость.)

Плюсы:

• Более короткое время удержания - Инвестиции в недвижимость чаще всего связаны с проектами развития. В результате они обычно имеют более короткий период хранения по сравнению с инвестициями в акционерный капитал. В зависимости от характера сделки время удержания может длиться от 6 до 24 месяцев. Это плюс для инвесторов, которым неудобно связывать активы на долгосрочную перспективу.
• Более низкий риск - из-за структурирования сделок; инвесторы берут на себя меньший риск с долговыми инвестициями. Кредит обеспечен имуществом, которое действует как страховой полис в отношении погашения кредита. В случае даже собственника или спонсора дефолтов инвесторы имеют возможность компенсировать потерю своих инвестиций посредством действия взыскания.
• Устойчивый доход - Долговые инвестиции более предсказуемы с точки зрения количества и частоты обратных выплат. В то время как каждая сделка отличается, инвесторы нередко зарабатывают доходность от 8% до 12% в год. Эти доходы обычно выплачиваются ежемесячно или ежеквартально.

Минусы:

• Capped возвращает - Вложение в долги влечет за собой меньший риск, но одним из главных недостатков является тот факт, что доходность ограничена процентной ставкой по кредиту. Инвесторы должны четко понимать, готовы ли они пожертвовать потенциалом для получения более высокой доходности в обмен на более безопасную ставку.
• Более высокие комиссионные - В то время как большинство платформ для обработки недвижимости не взимают с инвесторов никаких средств для создания учетной записи и исследований вложений в долговые обязательства, обычно для участия в сделке участвует некоторый тип платы. Платформа crowdfunding обычно занимает процент от верхней части, прежде чем выплачивается какой-либо интерес, который может поесть в ваших доходах. Также может быть отдельная комиссия за выдачу кредита, которая передается инвесторам. (Более подробную информацию о платформах для обработки недвижимости, читайте: Топ-5 компаний по недвижимости Crowdfunding .)

Основы инвестирования в акции

Большинство сделок по управлению недвижимостью включают инвестиции в акционерный капитал. В этом случае инвестор является акционером определенного имущества, и их доля пропорциональна сумме, которую они вложили. Возвраты реализуются в виде доли дохода от аренды, генерируемого имуществом, за вычетом любых сборов за услуги, выплачиваемых платформой crowdfunding. Инвесторам также может быть выплачена доля любой стоимости оценки, если имущество продано.

Плюсы:

• Нет ограничений по доходности - Инвестиции в акции предлагают более широкий горизонт с точки зрения потенциала заработка. Можно ожидать, что доходность в годовом исчислении составит от 18% до 25%. Тем не менее, если нет шапки, небо является пределом перспективы инвестора.
• Налоговые льготы - Один перк владения инвестиционной недвижимостью способен вычесть определенные расходы, связанные с его владением, такие как амортизация и стоимость ремонта. При наличии акций в обратном направлении сделки обычно структурируются через LLC, которая рассматривается как сквозная компания для целей налогообложения. Это означает, что инвесторы могут воспользоваться преимуществами амортизационного отчисления без прямого владения собственностью.
• Более низкие сборы - Инвестиции в акционерный капитал могут быть дешевле в случае сборов. Вместо того, чтобы оплачивать авансовые платежи и ежемесячную плату за обслуживание, инвесторы могут выплачивать единую годовую плату за сохранение своей позиции в собственности. Плата рассчитывается как процент от общей суммы инвестиций и часто составляет от 1% до 2%.

Минусы:

• Больше риска - Equity crowdfunding может вкладывать больше денег в карманы инвесторов, но это означает, что вы должны играть большую игру. Инвесторы занимают второе место в плане получения окупаемости своих инвестиций, и если имущество не оправдывает ожиданий своей эффективности, это может легко привести к потере.
• Более длительный период удержания - Фондовые инвесторы смотрят на гораздо более длительные сроки по сравнению с долговыми инвесторами. Время удержания может растянуться на пять или даже десять лет, что является важным соображением, если вы заинтересованы в поддержании высокой степени ликвидности в своем портфеле.

The Bottom Line

Crowdfunding - привлекательный вариант для инвесторов, которые хотят инвестировать в частные сделки с недвижимостью экономичным способом. Минимальные инвестиции со многими платформами варьируются от 5 000 до 10 000 долларов США, что является относительно небольшой ценой для получения доступа к этому классу активов. У инвестиций в акционерный капитал и долговые обязательства есть свои хорошие и плохие стороны, которые подкованные инвесторы должны тратить время на взвешивание.Понимание того, что вы ожидаете получить в сравнении с тем, что вы рискуете, может помочь вам решить, подходит ли один или оба типа инвестиций для вашего портфеля.