Многие люди, которые рассматривают возможность покупки своего первого дома, могут быть перегружены множеством доступных вариантов финансирования. К счастью, потратив время на изучение основ финансирования имущества, домовладельцы могут сэкономить значительное количество времени и денег. Наличие определенных знаний о конкретном рынке, где находится недвижимость, и о том, дает ли он стимулы кредиторам, может означать дополнительные финансовые преимущества для покупателей. Покупатели также должны взглянуть на свои собственные финансы, чтобы обеспечить им получение ипотеки, которая наилучшим образом соответствует их потребностям. Читайте дальше, чтобы узнать, какой вариант финансирования подходит вам.

Типы займов
Существует несколько типов ипотечных кредитов; они дифференцируются по структуре займов и агентствам, которые их обеспечивают.

1. Обычные кредиты
   Обычные кредиты - это ипотечные кредиты с фиксированной ставкой, которые не застрахованы или не гарантированы федеральным правительством. Несмотря на то, что они являются самыми трудными для квалификации из-за их требований к таким критериям, как первоначальный взнос, кредитный рейтинг и доход, некоторые издержки, такие как страхование частной ипотеки, могут быть ниже, чем с другими гарантированными ипотеками.

   Обычные кредиты определяются как соответствующие займы или несоответствующие кредиты. Соответствующие ссуды соответствуют требованиям, установленным Fannie Mae или Freddie Mac. Эти акционерные компании создают руководящие принципы, такие как кредитные лимиты - например, 417 000 долл. США для домов на одну семью, поскольку они упаковывают эти займы и продают ценные бумаги на них на вторичном рынке. (Чтобы узнать, что происходит с вашей ипотекой на вторичном рынке, прочитайте За кулисами вашего ипотечного кредита .)

   Кредит, полученный выше этой суммы, известен как большой кредит и обычно имеет несколько более высокую процентную ставку из-за более низкого спроса на кредитные пулы с этими кредитами в них. Неконкурентные кредиты, обычно предоставляемые кредиторами портфеля, имеют руководящие принципы, установленные конкретным кредитным учреждением, андеррайтирующим кредит.

2. Кредиты FHA
   Федеральная жилищная администрация (FHA), входящая в состав Департамента жилищного строительства и городского развития США, предоставляет различные программы ипотечного кредитования. Кредит FHA имеет более низкие требования к первоначальному взносу, и его легче получить, чем обычный кредит. Кредиты FHA превосходны для первых покупателей жилья, потому что, помимо снижения первоначальных кредитных затрат и более слабых кредитных требований, они позволяют снизить платежи до 3,5%. Кредиты FHA не могут превышать установленный законом лимит. (Подробнее об этом типе кредита см. Страхование федеральных жилищных жилищных ипотечных кредитов .)
3. Кредиты VA
   Департамент по делам ветеранов США (VA) гарантирует кредиты VA. VA не предоставляет кредиты самостоятельно, но гарантирует ипотечные кредиты, сделанные квалифицированными кредиторами. Эти гарантии позволяют ветеранам и людям службы получать ипотечные кредиты с льготными условиями, обычно без авансового платежа, и в большинстве случаев их легче получить, чем обычные кредиты.Кредиторы обычно ограничивают максимальный кредит VA ($ 417 000 в 2016 году, 625 долларов США, 500 на Гавайях, Аляске, Гуаме и Виргинских островах США). Прежде чем подать заявку на получение кредита, запросите право на участие в программе VA. Если вы будете приняты, VA выдаст сертификат о приемлемости, который будет использоваться при подаче заявки на получение кредита VA.

   В дополнение к этим общим типам кредитов и программам существуют программы, спонсируемые государственными и местными органами власти и агентствами, часто с целью увеличения инвестиций или владения собственностью в определенных областях. (Для дальнейшего чтения см. Покупки за ипотеку .)

Требования к акциям и доходам
Ценообразование на ипотечные кредиты определяется кредитором двумя способами, каждый из которых определяет кредитоспособность заемщика. В дополнение к проверке оценки FICO заемщика из трех основных кредитных бюро, кредиторам потребуется информация для определения двух стандартных статистических данных, которые используются для установления ставки, взимаемой по кредиту. Эти две статистики относятся к соотношению по стоимости к стоимости (LTV) и коэффициенту покрытия долга (DSCR) …

LTV определяется суммой фактического или подразумеваемого капитала, доступного в залоге, заимствованном против. Для домашних покупок LTV определяется путем деления суммы, заимствованной по цене покупки дома. Чем выше LTV, тем дороже будет кредит, потому что кредитор считает, что существует более высокий риск дефолта. Идея здесь заключается в том, что чем больше денег заемщик ставит под угрозу (в виде авансового платежа), тем меньше вероятность того, что он или она будет по умолчанию по кредиту.

LTV также может вносить средства в расходы по займам, определяя, потребуется ли заемщику приобретать частное ипотечное страхование (PMI). PMI изолирует кредитора от дефолта, передавая часть кредитного риска ипотечному страховщику. Большинство кредиторов потребует PMI для любого кредита с LTV более 80%, что означает любой кредит, в котором заемщик будет иметь менее 20% собственного капитала. Стоимость ипотечного страхования и способ его сбора обычно определяются страховой суммой и программой ипотечного кредитования, которая используется для получения кредита. (Подробнее о PMI читайте Шесть причин избегать частного ипотечного страхования и Страховое страхование от несчастного случая Outsmart .)

По большей части страховые взносы по ипотечным кредитам собираются ежемесячно с помощью эскроумов по налогам и имущественным гарантиям и должны быть автоматически устранены после того, как ссуда была выплачена до момента, когда LTV равен или менее 78%. Также возможно отменить PMI, как только дом оценит достаточно по стоимости, чтобы дать владельцу 20% акций и установленный период, например, два года. Некоторые кредиторы, такие как FHA, будут оценивать ипотечное страхование как единовременную сумму и капитализировать ее в сумму кредита.

Есть способы избежать оплаты PMI. Один из них не должен брать более 80% стоимости имущества при покупке дома; другой - использовать финансирование собственного капитала или вторую ипотеку для получения средств, необходимых выше 80% LTV.Есть много программ, которые позволяют это, но наиболее распространенным называется 80-10-10 ипотеки. 80 означает LTV первой ипотеки, первые 10 - LTV второй ипотеки, а третий 10 представляет собой капитал, который имеет заемщик дома. Хотя ставка по второй ипотеке будет выше, чем ставка по первому, на смешанной основе, она не должна быть намного выше, чем ставка 90% LTV кредита, и для большинства людей она будет дешевле, чем оплата PMI.

Это исключительная альтернатива для заемщиков, которые хотят погасить свои дома раньше, потому что они могут ускорить выплату второй ипотеки и быстро ликвидировать эту часть долга. Как правило, PMI следует избегать, если это вообще возможно, потому что это стоимость, которая не имеет преимущества для заемщика.

Коэффициент покрытия долга (DSCR) определяет способность заемщика оплачивать стоимость ипотеки. Разделив ежемесячный чистый доход заемщика, доступный для оплаты ипотечных расходов по ипотечным издержкам, кредиторы могут оценить вероятность того, что заемщик будет дефолт по ипотечной ноте. Большинство кредиторов потребуют от DSCR более одного. Чем больше отношение, тем больше вероятность того, что заемщик сможет покрыть расходы по займам и тем меньше рисков, которые кредитор берет на себя. Чем больше DSCR, тем вероятнее, что кредитор будет вести переговоры по ставке по кредиту, потому что даже при более низкой ставке кредитор получает лучшую доходность, скорректированную с учетом риска. По этой причине заемщики должны попытаться найти любой тип квалифицируемого дохода, который они могут при переговорах с ипотечным кредитором. Иногда дополнительная работа на неполный рабочий день или другой бизнес, приносящий доход, может различать квалификацию или не претендовать на получение кредита или получение наилучшей возможной ставки.

Фиксированные против ипотечных кредитов с плавающей ставкой
Еще одна вещь, которую следует учитывать при покупке ипотеки - это получить ипотечный кредит с фиксированной ставкой или с плавающей ставкой. Ипотека с фиксированной ставкой - это та, где ставка не изменяется на весь период кредита. Очевидным преимуществом получения кредита с фиксированной процентной ставкой является то, что заемщик знает, каковы будут ежемесячные затраты по кредиту на весь период кредитования. Однако ипотечный кредит с плавающей ставкой, такой как ипотечный кредит с ипотечным покрытием или ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой (ARM), предназначен для оказания помощи покупателям в первый раз или людям, которые ожидают, что их доходы существенно возрастут в течение периода кредитования. (Чтобы узнать больше, см. Ипотека: фиксированная ставка или регулируемая ставка .) При исследовании того, какой тип ипотеки следует использовать, полезно сравнить процентные ставки. Отличным ресурсом для сравнения ставок является ипотечный калькулятор.

Кредиты с плавающей ставкой обычно позволяют заемщикам получать более низкие вступительные ставки в течение первых нескольких лет ссуды, что позволяет им претендовать на получение более крупного кредита, чем если бы они пытались получить более дорогой кредит с фиксированной процентной ставкой. Хотя выгоды могут быть большими, эти кредиты влекут за собой значительный риск для тех заемщиков, чей доход не растет по мере изменения процентной ставки.Другой недостаток заключается в том, что в большинстве случаев изменение ставки не известно в начале кредита, поскольку оно обычно привязано к определенной рыночной ставке, которая определяется в будущем.

Наиболее распространенными типами ARM являются одно-, пяти- или семилетняя ARM. Первоначальная процентная ставка обычно фиксируется в течение периода времени, после которого она периодически сбрасывается, часто каждый месяц. Как только ARM сбрасывается, он корректирует рыночную ставку, обычно добавляя некоторый предопределенный спрэд (процент) к преобладающему курсу казначейства. Хотя большинство ARM по контракту могут только увеличиваться на столько, когда ARM настраивается, он может оказаться более дорогим, чем преобладающий ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, чтобы компенсировать кредитору за то, что он предложил более низкую ставку в течение вводного периода. (Чтобы узнать больше о рисках, связанных с ипотечными кредитами с регулируемой ставкой, прочитайте ARMed and Dangerous .)

Кредиты с процентами - это тип ARM, в котором заемщик несет ответственность только за выплату процентов по ипотечным кредитам и не основной в течение вводного периода, пока кредит не вернется к фиксированному основному кредиту. Такие кредиты могут быть очень выгодными для начинающих заемщиков, потому что только уплата процентов значительно снижает ежемесячную стоимость заимствований и позволяет квалифицироваться на гораздо больший кредит. Однако, поскольку заемщик не выплачивает основную сумму в течение начального периода, остаток средств по кредиту не изменяется до тех пор, пока заемщик не начнет выплачивать основную сумму.

Заемщики должны взвесить выгоду от получения более крупного кредита с риском. Процентные ставки обычно плавают в течение периода, основанного на процентах, и часто корректируются в ответ на изменение рыночных процентных ставок. Заемщикам также приходится бороться с риском того, что их располагаемый доход не будет расти вместе с возможным увеличением затрат по займам. (Процентные кредиты могут быть полезными, но для многих заемщиков они представляют собой ловушку. Прочитайте Ипотека с процентными ставками: домашняя свободная или бездомная? )

Нижняя линия
Если вы ищете чтобы найти ипотечную недвижимость в первый раз, есть несколько вещей, которые можно сделать, чтобы уменьшить сложность сортировки по всем вариантам финансирования. Лучший подход заключается в том, чтобы определить, сколько дома вы действительно можете себе позволить, а затем финансировать. Домовладельцы, которые могут позволить себе снизить значительную сумму или иметь достаточный доход для создания высокого коэффициента покрытия, будут иметь наибольшую возможность для переговоров с кредиторами и большинством вариантов финансирования. Те, кто настаивает на самом крупном кредите, несомненно, получат более высокую ставку с учетом риска, а затем, возможно, придется иметь дело с ипотекой с фиксированной ставкой и страхованием частных ипотечных кредитов. Хороший ипотечный брокер или ипотечный банкир должен помочь вам управлять всеми различными программами и вариантами, но ничто не будет служить вам лучше, чем знать, что вы хотите и с чем вы в конечном итоге можете жить.