Инвестиции в недвижимость, принадлежащую недвижимости (REO), могут быть выгодно для ласты и потенциальных помещиков, но это не лишено достаточной доли проблем. Прежде чем отправиться на территорию REO, полезно понять, как работают эти объекты и что ожидать в качестве инвестора. (Подробнее см. В учебнике Изучение инвестиций в недвижимость.)

Определение собственности на недвижимость

Собственность, принадлежащая недвижимости, является собственностью, чья собственность вернулась к банку или ипотечному кредитору. Если заемщик, связанный с коммерческой или жилой недвижимостью, не выполняет по ипотеке, кредитор может преследовать иск о выкупе права собственности на недвижимость. Следующим шагом будет попытка продать имущество на аукционе. Если имущество не продается или если кредитор является победителем торгов, недвижимость считается недвижимым имуществом. Затем кредитор может перечислить его для продажи.

Зачем инвестировать в недвижимость REO

Инвестирование в недвижимость предлагает множество преимуществ в отношении возможности диверсификации портфеля и получения более высокой прибыли. С проблемными свойствами инвесторы могут получить еще большую выгоду в нескольких ключевых областях.

Стоимость

Когда недвижимость становится недвижимым имуществом, которое принадлежит банку или кредитору, он находится в невыгодном положении с точки зрения потери денег на свои инвестиции. Если свойство REO оказывается слишком большим из обязательств, кредитор может быть более склонным быстро продать его для минимизации потерь. С инвестиционной точки зрения, это позитивно, потому что у собственности меньше вероятность иметь завышенный ценник. В зависимости от обстоятельств, возможно, даже можно будет найти его менее рыночной.

Возвращает

Существует два способа реализовать прибыль через инвестиции REO. Первый заключается в том, чтобы отремонтировать проблемное имущество, а затем перепродать его больше, чем первоначальная цена покупки, плюс сумма, которую вы вложили в ее исправление. Отражающие свойства являются рискованными, если дом не продается сразу, но если все сделано правильно, можно получить значительную прибыль. (Подробнее о том, как выполнить флип успешно, см. 5 ошибок, которые делают дом переворачивающим флоп .)

Другой вариант - это ремонт свойства REO и сдача его в аренду. Вместо того, чтобы получать всю прибыль в единовременной сумме, вы можете генерировать постоянный поток дохода до тех пор, пока вы владеете собственностью. В любом случае ожидаемая доходность может быть выше с использованием свойства REO, если вы можете заблокировать более низкую цену покупки. (Подробнее об аренде недвижимости см. Советы для предполагаемого арендодателя .) Меньше препятствий для покупки Покупка имущества, принадлежащего банку, не совпадает с покупкой недвижимости у владельца, но это не обязательно плохо.Одним из наиболее важных различий является тот факт, что кредитор обычно предпринимает шаги для устранения любых налоговых залогов или проблем с титулом, связанных с имуществом, прежде чем пытаться его продать. Это само по себе может стать важным фактором экономии времени, если вы надеетесь продвинуться вперед с распродажей раньше, чем позже.

Покупка недвижимости REO

Наличие плана игры может облегчить покупку принадлежащей банку собственности. Вот некоторые из наиболее важных вещей, которые нужно учитывать инвесторам.

Финансирование

Для большинства инвесторов выплата наличных денег для недвижимости нереалистична, что делает необходимым кредит. Прежде чем обратиться к банку о покупке одной из их недвижимости REO, вам нужно получить предварительное письмо от уважаемого кредитора. Банки предпочитают обычные ипотечные кредиты для кредитов FHA или VA с проблемными свойствами, поскольку существует меньше ограничений на состояние имущества. В дополнение к тому, чтобы получить предварительную квалификацию для займа, инвесторы также должны иметь свои авансовые платежи и серьезные деньги до начала переговоров. С собственностью REO банк может запросить более крупный авансовый платеж или серьезный депозит, превышающий стандартный 1-2%, для чего вам нужно быть готовым. Инвесторы также должны быть готовы прогнозировать затраты на закрытие ипотечного кредита. Изготовление предложения Одна вещь, которая может убить покупку принадлежащей банку собственности быстрее, чем что-либо, - это неправильное предложение. Хотя эти свойства часто оцениваются по рыночной стоимости или чуть выше, вы не хотите, чтобы ошибка была слишком низкой. Работа с агентом по недвижимости, который имеет опыт покупки и продажи недвижимости REO, может помочь вам сформулировать предложение, выгодное для обеих сторон. Инспекция и оценка

Непредвиденные обстоятельства обычно обсуждаются после того, как предложение будет на месте, а два из самых важных из них сосредоточены на проверке и оценке. Инвесторам необходимо планировать инспекцию для проверки структурных проблем, а также отдельную инспекцию вредителей. Профессиональная оценка гарантирует, что стоимость недвижимости соответствует сумме, которую банк желает предоставить вам для завершения сделки. Целесообразно провести инспекцию и оценку, как только сможете, если один из них приведет к проблеме, которая должна быть решена.

Остерегайтесь ловушек

Свойства, принадлежащие Банку, не лишены определенных недостатков. Кредиторы часто продают их как есть, что может повлиять на время обращения, если требуется капитальный ремонт. Инвесторы, которые работают с ограниченным бюджетом, могут видеть, что их доход отрицательно сказывается, если они должны тратить больше, чем они ожидали, чтобы получить аренду недвижимости или перепродажу.

Свойства REO также могут быть проблематичными, если проблема с заголовком возникает после завершения продажи. Инвесторам необходимо будет приобрести стратегию страхования отдельного владельца в дополнение к политике кредитора, чтобы обойти любые проблемы; однако это добавило бы стоимости владения имуществом.

Итог

Инвестирование в недвижимость не является безрисковым.Взятие азартной игры в собственность REO может окупиться большим, но это может также иметь неприятные последствия, если вы не можете найти покупателя или надежного арендатора. Потратьте время на тщательное исследование свойств и более крупного рынка недвижимости в вашем регионе, что необходимо для обеспечения успеха ваших инвестиций.