Исторически сложилось так, что недвижимость имела низкую корреляцию с инвестициями в акции и облигации, но покупка и продажа физических ценностей не так проста.

Введите деривативы или деривативы недвижимости. Эти инструменты позволяют инвесторам получить доступ к классу активов недвижимости без необходимости покупать или продавать недвижимость, заменяя недвижимое имущество на показатель индекса доходности недвижимости. Эти производные основаны на свопах, где одна сторона меняет одну экспозицию на другую. Таким образом, инвесторы могут получить доступ к капиталу или долгу в сфере недвижимости, не приобретая при этом недвижимого имущества или кредитного капитала с недвижимостью в качестве залога. Читайте дальше, чтобы узнать, как они работают.

Введение в производные инструменты
Индекс недвижимости Национального совета по инвестициям в недвижимость (NCREIF) - это принятый индекс, созданный для предоставления инструмента для оценки эффективности инвестиций на рынке коммерческой недвижимости. Первоначально разработанный в 1982 году, нераспределенный индекс состоит из более чем 7 200 объектов, на общую сумму около 315 миллиардов долларов США (по состоянию на 3 квартал 2012 года) из всех регионов США и объектов недвижимости.

Несмотря на то, что этот индекс существует уже более 20 лет, только недавно данные стали достаточно прозрачными, чтобы позволить ему точно и надлежащим образом отслеживать эффективность акций. Благодаря тому, что данные о недвижимости становятся более прозрачными, а информация о транзакциях становится проще и дешевле, индексы недвижимости становятся более актуальными, что приводит к созданию все более эффективного рынка деривативов.

Девелопмент недвижимости - это способ для инвесторов получить доступ к классу активов без необходимости покупать или продавать недвижимость, заменяя экспозицию недвижимого имущества на показатель индекса доходности недвижимости. Это позволяет инвестору сократить его или ее первоначальное требование к капиталу и укрывать портфели недвижимости в обратном направлении, обеспечивая при этом альтернативные стратегии управления рисками.
Инвестиции в коммерческую недвижимость подразделяются на следующие типы инвестиций:

• Частный капитал
  

• Частный долг
  

• Общественный капитал
  

• Государственный долг

Внедрение свопов на основе НКО было разработано для сектора прямых инвестиций. Они были предшественниками для остальных деривативов недвижимости, разработанных на сегодняшний день. Деривативы, предлагаемые на сегодняшний день по индексу NCREIF, представляют собой «свопы», которые поступают в различных формах, что позволяет инвесторам обмениваться рисками с оценкой или общим возвратом самого индекса или путем обмена рисками с одного землепользования на другое.

Один из методов заключается в том, чтобы «пойти долго» (реплицируя воздействие на покупательную способность) или «погубить» (реплицируя экспозицию продаваемых свойств).Другим методом является обмен общей доходностью индекса NCREIF с разбивкой по секторам собственности, что позволяет инвесторам занять позицию в альтернативном секторе собственности, в котором они могут не владеть недвижимостьми, что позволяет инвесторам менять доходы от офисной недвижимости для торговая недвижимость.

Обратный обмен позволяет двум инвесторам по обе стороны свопа выполнять стратегии недвижимости, которые не могут быть реализованы на частном рынке недвижимости. Для этого нужно было бы покупать или продавать активы с разными рисками, не имея шансов на то, чтобы обеспечить одинаковые активы на одной и той же инвестиционной основе, чтобы отменить стратегию. Свопы позволяют инвесторам тактически изменять или балансировать свои портфели в течение определенного периода времени, не передавая право собственности на активы, находящиеся на балансе. Контракты на срок до трех лет обычно управляются инвестиционным банком, который выступает в качестве центра обмена данными.

В случае, если инвестор долгое время будет возвращать индекс NCREIF, он или она согласится с общей доходностью НКО (выплачивается ежеквартально) на заранее определенной условной сумме и согласится оплатить ставку LIBOR плюс спред на той же условной величине. Другая сторона свопа получит те же денежные потоки в обратном направлении, выплатит ежеквартальный доход индекса и получит LIBOR плюс спред.

Предполагая, что есть инвесторы для обеих сторон сделки, два инвестора, желающих продать один объект недвижимости другому, могут торговать возвратом НКО для этого конкретного типа собственности для другого. Например, менеджер портфеля, который считает, что его или ее фонд перенаправлен на офисные объекты и не распределен для промышленности, может поменять часть офисной экспозиции на промышленные предприятия без фактической покупки или продажи недвижимости.

Публичное акционерное общество
Вместо NPI производные инструменты для воздействия на акционерный сектор рынка коммерческой недвижимости используют общий доход Национальной ассоциации инвестиционных инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT) для расчета денежных потоков принимается (для долгосрочного инвестора) или оплачивается (коротким инвестором).

Этот показатель обеспечивает возврат прибыли на рынке публичных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью. Подкачка получает LIBOR плюс спрэд, чтобы перейти на однолетний своп индекса с условной суммой в размере 50 миллионов долларов США, и он или она получат ежеквартальные платежи от индекса NAREIT на 50 миллионов долларов. Опять же, инвестор может получить полностью диверсифицированную публичную недвижимость, не покупая ни одного актива.

Долговые обязательства в сфере недвижимости
В связи с широтой и глубиной траншей различных профилей рисков из базового пула ипотечных кредитов на коммерческой недвижимости, найденных на рынке коммерческих ипотечных ценных бумаг (CMBS), также существуют деривативы в сфере недвижимости на позиции долговых обязательств в сфере недвижимости. Свопы для долга публичной недвижимости основаны на индексах рынка CMBS. Эти индексы, в отличие от тех, что относятся к недвижимости с недвижимостью, существуют с конца 1990-х годов.

Благодаря широте и глубине данных из большого количества транзакций (относительно недвижимости с недвижимостью), индексы CMBS являются гораздо более высоким показателем эффективности для их соответствующих рынков, чем для их эквити. Наиболее заметная разница между свопами акций и свопами задолженности заключается в том, что получатели платежей на основе LIBOR получают LIBOR минус спрэд в отличие от свопов акций, которые обычно основаны на LIBOR плюс спред. Это связано с тем, что базовые ценные бумаги обычно финансируются за счет краткосрочного возобновляемого долгового обязательства репо, который обычно находится на уровне LIBOR за вычетом спреда. Это воздействие, которое передается для обмена контрагентами.

Частные дебиторские задолженности по недвижимости, такие как свопы кредитных дефолтов (CDS), обычно используются для хеджирования кредитного риска. Производные инструменты, такие как ссудные свопы, предоставляют участнику свопа как процентную ставку, так и кредитный риск, а актив (кредит коммерческой недвижимости) остается на балансе контрагента. Таким образом, ипотечный кредитор может хеджировать часть своего долгового портфеля для различных инвестиционных условий без необходимости продажи самого кредита. Таким образом, инвестор может выйти из определенных секторов рынка недвижимости, когда они почувствуют, что доход не соизмерим с риском, а затем снова восстановит экспозицию, когда рынок для этого конкретного сектора улучшится.

Итог
Поскольку активы коммерческой недвижимости являются капиталоемкими и относительно неликвидными, инвесторы в сфере недвижимости сочли трудным хеджировать их воздействие или выполнить альфа-стратегии. Недвижимость, характеризующаяся высокими транзакционными издержками и рынком, менее эффективным, чем акции и облигации, добавила трудности в балансировании портфелей в ответ на изменения рынка.

Девелоперы недвижимости изменили рынок коммерческой недвижимости, позволив инвесторам тактически изменить свое воздействие на конкретные риски и возможности без необходимости покупать и продавать активы. Эти деривативы позволяют подвергать себя воздействию либо другого сектора рынка недвижимости, либо путем торговли риском изменения недвижимости с переменной процентной ставкой плюс или минус премия.

Возможность обмена рисками позволяет инвестору недвижимости стать более тактическим при инвестировании. Теперь они могут перемещаться и выходить из всех четырех квадрантов на рынке недвижимости, что позволяет повысить степень управления рисками и повысить вероятность возврата к существующему распределению активов на краткосрочном или долгосрочном инвестиционном горизонте.