Проблема покупки дома в первый раз может показаться настолько сложной, что заманчиво либо просто пойти с первым местом в вашем ценовом диапазоне, либо продолжать арендовать. Чтобы помочь вам демистифицировать процесс и получить максимальную отдачу от покупки, мы рассмотрим, что вам нужно будет рассмотреть, прежде чем покупать, что вы можете ожидать от самого процесса покупки, и некоторые полезные советы, чтобы облегчить вам жизнь после вас купите свой первый дом.

Кто первый домохозяйник?

U. S. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD), впервые покупающий дом, является лицом, которое отвечает любым из следующих условий:

• Лицо, не имеющее основного места жительства в течение трех лет. Супруг также считается первым покупателем жилья, если он или она удовлетворяет вышеуказанным критериям. Если у вас есть дом, но у вашего супруга нет, вы можете приобрести место вместе в качестве первых покупателей жилья.
• Единственный родитель, который в то время женился только на доме с бывшим супругом.
• Перемещенный домохозяйка, который владеет только супругом.
• Лицо, имеющее только основное место жительства, которое постоянно не закреплено на постоянном основании в соответствии с действующими правилами.
• Лицо, которому принадлежит только собственность, которая не соответствовала государственным, местным или типовым строительным нормам, и которые не могут быть приведены в соответствие за меньшую стоимость строительства постоянной структуры.

Соображения перед покупкой

Первое, что вам нужно будет определить, - это то, что ваши долгосрочные цели, а затем как домовладение вписывается в эти планы. Некоторые люди просто хотят превратить все эти «потраченные впустую» арендные платежи в платежи по ипотечным кредитам, которые фактически дают им что-то ощутимое. Другие видят собственность на дом в знак своей независимости и пользуются идеей быть их собственником. Сужение ваших целей в области домовладения с большой картинкой укажет вам в правильном направлении. Вот пять вопросов, которые нужно задать себе:

1. Какой тип дома лучше всего подходит вашим потребностям?

У вас есть несколько вариантов при покупке жилой недвижимости: традиционный односемейный дом, дуплекс, таунхаус, кондоминиум, кооператив (жилищный кооператив) или многоквартирный дом с двумя-четырьмя частями. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, в зависимости от целей вашего дома, поэтому вам нужно решить, какой тип имущества поможет вам достичь этих целей. Вы также можете сэкономить на покупной цене в любой категории, выбрав верхний фиксатор, хотя количество времени, пота и денег, связанных с тем, чтобы превратить верхний фиксатор в дом вашей мечты, может быть намного больше, чем вы рассчитывали.

1. Какие особенности будут у вашего идеального дома?

В то время как хорошо сохранять гибкость в этом списке, вы делаете, пожалуй, самую большую покупку своей жизни, и вы заслуживаете того, чтобы эта покупка соответствовала вашим потребностям и потребностям как можно ближе.Ваш список должен включать основные желания, такие как окрестности и размер, вплоть до небольших деталей, таких как компоновка ванной комнаты и кухня с надежными приборами.

1. Сколько ипотеки вы имеете право?

Прежде чем вы начнете делать покупки, важно получить представление о том, сколько кредитор действительно захочет дать вам возможность купить свой первый дом. Вы можете подумать, что можете позволить себе дом в 300 000 долларов, но кредиторы могут подумать, что вы только хороши за 200 000 долларов США в зависимости от таких факторов, как количество других долгов, ваш ежемесячный доход и сколько времени вы занимаете на своей текущей работе , Кроме того, многие риэлторы не будут тратить время на клиентов, которые не уточнили, сколько они могут себе позволить.

Вам будет нужно убедиться, что ваши личные финансы в порядке. Как правило, для того, чтобы претендовать на получение домашнего кредита, у вас должен быть хороший кредит, история оплаты ваших счетов вовремя и максимальное отношение долга к доходу 43%. Кредиторы в эти дни обычно предпочитают ограничивать расходы на жилье (основной долг, проценты, налоги и страхование домовладельцев) примерно до 30% ежемесячного валового дохода заемщиков, хотя этот показатель может сильно варьироваться в зависимости от местного рынка недвижимости.

Удостоверьтесь, что вы предварительно одобрили кредит до размещения предложения на дому: во многих случаях продавцы даже не будут принимать предложение, которое не сопровождается предварительным одобрением ипотеки. Вы делаете это в основном, подавая заявку на ипотеку и заполняя необходимые документы. Целесообразно совершать покупки для кредитора и сравнивать процентные ставки и сборы с помощью инструмента, такого как ипотечный калькулятор или Google.

После того, как вы договорились о кредиторе и подали заявку, кредитор проверит всю предоставленную финансовую информацию (проверит кредитные баллы, проверит информацию о трудоустройстве, рассчитает отношение долга к доходу и т. Д.). Кредитор может предварительно утвердить заемщика на определенную сумму. Имейте в виду, что даже если вы были предварительно одобрены для ипотеки, ваш кредит может провалиться в последнюю минуту, если вы что-то сделаете, чтобы изменить свой кредитный рейтинг, например, финансировать покупку автомобиля.

4. Сколько дома вы можете себе позволить?

С другой стороны, иногда банк даст вам кредит для большего количества дома, чем вы действительно хотите заплатить. Просто потому, что банк говорит, что он вам одолжит 300 000 долларов, это не значит, что вы действительно должны так много брать. Многие начинающие покупатели недвижимости совершают эту ошибку и заканчивают «бедой дома», то есть после того, как они выплатили ежемесячный платеж по ипотечным кредитам, у них нет средств для других расходов, таких как одежда, коммунальные услуги, каникулы, развлечения или даже еда.

Как и при покупке нового автомобиля, вы захотите посмотреть на общую стоимость дома, а не только на ежемесячные платежи по ипотечным кредитам. Конечно, этот ежемесячный платеж также важен, наряду с тем, насколько вы можете позволить себе оплату аванса, насколько высоки налоги на недвижимость в выбранном вами районе, сколько будет стоить страхование домовладельцев, сколько вы ожидаете расходов на поддержание или улучшение дома , и насколько ваши затраты на закрытие будут.Если вы заинтересованы в покупке кондоминиума, имейте в виду, что вам придется ежемесячно оплачивать расходы на обслуживание, потому что вы станете частью ассоциации домовладельца, которая собирает пару сотен долларов в месяц от владельцев каждого подразделения в здании в виде платы за кондоминиум. Владельцы кооперативов также платят ежемесячную плату за обслуживание, хотя они частично подлежат налогообложению.

5. У вас есть серьезные сбережения?

Даже если вы имеете право на значительную ипотеку, будут значительные авансовые расходы (например, первоначальный взнос на дому, как правило, 20% от общей покупной цены) и затраты на закрытие. Поэтому вам нужно убрать деньги. Когда дело доходит до инвестиций с прицелом на покупку дома - краткосрочная цель - одна из самых больших проблем - сохранение сбережений в доступном, относительно безопасном транспортном средстве, которое все еще дает возврат. Если у вас есть один год-три года, чтобы реализовать свою цель, то может оказаться жизнеспособным вариантом. Это не сделает вас богатыми, но вы тоже не потеряете деньги. Та же идея может быть применена при покупке портфеля краткосрочных облигаций или фиксированных доходов, что даст вам некоторый рост, но также защитит вас от бурного характера фондовых рынков.

Если покупка дома происходит через шесть месяцев до года, тогда вы захотите сохранить денежную жидкость. Лучшим вариантом может стать сберегательный счет с высокой доходностью. Важно убедиться в том, что FDIC застрахован, чтобы, если банк у вас под рукой, вы все равно можете получить доступ к своим деньгам до 250 000 долларов.

6. Кто поможет вам найти дом и провести вас через покупку?

Агент по недвижимости поможет вам найти дома, которые отвечают вашим потребностям и находятся в вашем ценовом диапазоне, а затем встретиться с вами, чтобы просмотреть эти дома. После того, как вы выбрали дом для покупки, эти специалисты могут помочь вам в переговорах по всему процессу покупки, включая предложение, получение кредита и заполнение документов. Хороший опыт агента по недвижимости может защитить вас от любых ловушек, с которыми вы могли столкнуться во время процесса. Большинство агентов получают комиссию, выплачиваемую за счет доходов продавца.

Процесс покупки

Теперь, когда вы решили сделать решительный шаг, давайте рассмотрим, что вы можете ожидать от самого процесса покупки дома. Это хаотичное время с предложениями и встречными предложениями, яростно летающими, но если вы подготовлены к хлопотам (и документам), вы можете пройти через процесс с более или менее неповрежденным здравым смыслом. Вот основная прогрессия, которую вы можете ожидать:

1. Найдите дом.

Обязательно воспользуйтесь всеми доступными опциями для поиска домов на рынке, в том числе с помощью вашего агента по продаже недвижимости, поиска в Интернете и вождения по окрестностям, которые вас интересуют в поисках признаков продажи. Также добавьте некоторые ощущения с друзьями, родственниками и деловыми контактами. Вы никогда не знаете, откуда может прийти хорошая ссылка или привести домой.

Как только вы серьезно занимаетесь покупками дома, не ходите в открытый дом, не имея агента (или, по крайней мере, готовы выбросить имя кого-то, с кем вы, возможно, работаете).Вы можете увидеть, как это может не сработать в ваших интересах, чтобы начать общаться с агентом продавца, прежде чем обращаться к своему собственному.

Если вы находитесь в бюджете, ищите дома, полный потенциал которых еще предстоит реализовать. Даже если вы не можете позволить себе заменять отвратительные обои в ванной комнате, может стоить жить с уродством какое-то время в обмен на то, чтобы попасть в дом, который вы можете себе позволить. Если дом в противном случае отвечает вашим потребностям с точки зрения больших вещей, которые трудно изменить, таких как местоположение и размер, не позволяйте физическим несовершенствам отвлекать вас. Первоначальные покупатели жилья должны искать дом, в который они могут добавить ценность, так как это обеспечивает выигрыш в капитале, чтобы помочь им подняться по лестнице собственности.

2. Рассмотрите свои варианты финансирования и обеспечьте финансирование.

Впервые покупатели жилья имеют широкий выбор вариантов, чтобы помочь им попасть в дом - и те, которые доступны любому покупателю, включая ипотечные ипотечные кредиты федерального жилищного фонда (FHA), и те, которые специально предназначены для неофитов. Многие программы для начинающих покупателей предлагают минимальные авансовые платежи с 3% до 5% (по сравнению с стандартными 20%), а некоторые из них не требуют никакого первоначального взноса.

В первую очередь следует:

Использовать список ресурсов HUD. FHA и его кредитная программа являются частью HUD.

Посмотрите на свою ИРА. Для целей распределения ИРА первым покупателем жилья является любой, кто не имел настоящей заинтересованности в первичной резиденции мобильных домов и домашних прицепов, плавучих домов и запасов, принадлежащих арендатору-акционеру в кооперативном жилье корпорация) за предыдущие два года. Поскольку каждый человек имеет сумму в размере 10 000 долларов США, которая может быть снята без штрафа от его или ее ИРА, пара может снять максимум 20 000 долларов США (10 000 долларов США из каждой учетной записи) в сочетании с оплатой их первого дома. Просто не забудьте использовать деньги в течение 120 дней или на него будет наложен штраф в размере 10%.

Иллинойс, Огайо и Вашингтон - предлагают бесплатную помощь для начинающих покупателей жилья, которые квалифицируются. Как правило, право на участие в этих программах основано на доходе и может также иметь ограничения на то, как дорого можно приобрести недвижимость. Те, кто имеет квалификацию, могут получить финансовую помощь с авансовыми платежами и расходами на закрытие, а также расходы на реабилитацию или улучшение имущества.

Знать об индейских вариантах. Первопроходцы-индейцы впервые могут подать заявку на получение займа в разделе 184. Для этого кредита требуется 1% -ный взнос за гарантийный взнос в размере 5% и только 2,25-процентный первоначальный взнос по кредитам более 50 000 долларов США (для кредитов ниже этой суммы - 1,24%). В отличие от процентной ставки традиционного кредита, основанной на кредитном счете заемщика, ставка этого кредита основана на преобладающей рыночной ставке. Кредиты в разделе 184 могут использоваться только для одиночных семейных домов (1-4 единицы) и для первичного проживания.

Не привязывайтесь к лояльности к вашему текущему финансовому учреждению при поиске предварительного одобрения или поиска ипотеки: покупайте, даже если вы только претендуете на один вид кредита. Тарифы могут быть удивительно разнообразными, так как могут быть процентные ставки по ипотечным кредитам, которые, конечно, оказывают значительное влияние на общую цену, которую вы платите за свой дом.

Некоторые власти также рекомендуют вам иметь резервный кредитор. Квалификация на кредит не является гарантией того, что ваш кредит в конечном итоге будет финансироваться: сдвиг в сторону андеррайтинга, изменения кредитного риска кредитора и рынки инвесторов могут измениться. Могут быть случаи, когда клиенты подписывают ссуды и документы условного депонирования, а затем уведомляются за 24-48 часов до закрытия, что кредитор заморозил финансирование по своей программе кредитования. Наличие второго кредитора, который уже квалифицировал вас для получения ипотечного кредита, дает вам альтернативный способ сохранить процесс или приблизиться к нему.

3. Сделай предложение.

Ваш агент по недвижимости поможет вам решить, сколько денег вы хотите предложить для дома вместе с любыми условиями, о которых вы хотите попросить. Затем ваш агент представит предложение агенту продавца; продавец либо примет ваше предложение, либо предложит встречное предложение. Затем вы можете принять или продолжать идти туда и обратно, пока вы не достигнете соглашения или не решите назвать его прекращением.

Прежде чем отправлять свое предложение, еще раз взгляните на ваш бюджет. Этот фактор времени в оценочных ценах закрытия (который может составлять от 2% до 5% от покупной цены), расходы на переезд и любые немедленный ремонт и необходимые приборы, которые могут вам понадобиться, прежде чем вы сможете переехать. И подумайте заранее: попадают в засаду за счет более высоких или неожиданных затрат на коммунальные услуги в вашем новом более крупном доме. Вы можете запросить счета за электроэнергию за последние 12 месяцев, чтобы получить представление о средней ежемесячной стоимости.

Если вы достигнете соглашения, вы сделаете добросовестный депозит, и затем процесс перейдет в депонирование. Escrow - это короткий период времени (часто около 30 дней), когда продавец вынимает дом с рынка с ожиданием контракта, что вы купите дом - если вы не найдете серьезных проблем с ним, когда вы его осмотрите.

4. Получите домашний осмотр.

Даже если дом, который вы планируете приобрести, кажется безупречным, нет никакой альтернативы тому, что обученный специалист проверяет имущество на качество, безопасность и общее состояние вашего потенциального нового дома. Вы не хотите зацикливаться на денежной яме или с головной болью, вызвавшей много неожиданного ремонта. Если в домашней инспекции обнаружены серьезные дефекты, которые продавец не раскрыл, вы, как правило, сможете отменить свое предложение и вернуть свой депозит. Переговоры о том, чтобы продавец совершил ремонт или скидку, продажная цена - это другие варианты.

5. Закройте или перейдите.

Если вы можете договориться с продавцом или еще лучше, если инспекция не выявила каких-либо серьезных проблем, вы должны быть готовы к закрытию. Закрытие в основном предполагает подписание тонны документов за очень короткий период времени, молясь, чтобы в последнюю минуту ничего не провалилось.

Вещи, с которыми вы будете иметь дело и оплачиваетесь на заключительных этапах вашей покупки, могут включать в себя оценку дома (ипотечные компании требуют этого, чтобы защитить их интерес к дому), делая поиск по названию, чтобы убедиться, что никто кроме продавца, имеет право на собственность, получение частного ипотечного страхования или займа на контрейлерные кредиты, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20% и завершается оформление ипотечных документов.Другие затраты на закрытие могут включать в себя сборы за выдачу кредита, страхование титула, опросы, налоги и платежи по кредитным отчетам.

Поздравляем нового домовладельца … Теперь что?

Вы подписали бумаги, заплатили движкам, и новое место начинает чувствовать себя как дома. Игра закончилась, правда? Не совсем. Расходы на домовладение распространяются на авансовые платежи и ежемесячные платежи по ипотечным кредитам. Давайте теперь рассмотрим некоторые последние советы, чтобы сделать жизнь как нового домовладельца более увлекательной и безопасной.

1. Сохранять сохранение.

С домовладения возникают крупные непредвиденные расходы, такие как замена крыши или получение нового водонагревателя. Начните аварийный фонд для своего дома, чтобы вы не были застигнуты врасплох, когда эти издержки неизбежно возникнут.

1. Выполнять регулярное техническое обслуживание.

С большой суммой денег, которую вы вкладываете в свой дом, вы захотите позаботиться об этом. Регулярное техническое обслуживание может снизить затраты на ремонт, позволяя устранить проблемы, когда они малы и управляемы.

1. Игнорируйте рынок жилья.

Неважно, что ваш дом стоит в любой момент, кроме момента, когда вы его продаете. Возможность выбрать, когда вы продаете свой дом, а не быть вынужденным продать его из-за переселения или финансового кризиса, станет самой большой детерминантой того, будете ли вы получать твердую прибыль от своих инвестиций.

1. Не полагайтесь на убийство в вашем доме для финансирования вашего выхода на пенсию.

Несмотря на то, что у вас есть дом, вы все равно должны продолжать экономить максимум на своих сберегательных счетах каждый год. Хотя может показаться трудным поверить всем, кто наблюдал за судьбами, которые некоторые люди делали во время пузыря на рынке жилья, вы не обязательно совершите убийство, когда будете продавать свой дом. Если вы хотите посмотреть на свой дом как источник богатства на пенсии, подумайте, что, как только вы расплатились с ипотекой, деньги, которые вы тратили на ежемесячные платежи, могут быть использованы для финансирования некоторых из ваших расходов на проживание и медицинское обслуживание на пенсии ,