Когда вы вынимаете кредитную линию собственного капитала (HELOC), то, что называется периодом розыгрыша, обычно длится десять лет. За это время вы можете брать деньги по мере необходимости и делать низкие, процентные платежи только за то, что вы заимствовали. Многие домовладельцы делают это только потому, что в краткосрочной перспективе это меньше укусов. После окончания периода отрисовки, тем не менее, вы больше не сможете заимствовать у своей линии, и вы должны начать выплачивать полностью амортизированные проценты и основные платежи во время так называемого периода погашения, который обычно составляет 20 лет. Это означает, что ваши ежемесячные платежи могут быть значительно выше, чем в период розыгрыша, и многие домовладельцы в конечном итоге столкнулись с шоком платежа. Один из способов решения проблемы оплаты-шока - это рефинансирование вашего HELOC, и есть несколько способов сделать это. В этой статье объясняется, как квалифицировать, каковы ваши варианты, а также плюсы и минусы каждого. (Если вам нужно рефинансировать регулярный кредит на покупку собственного капитала, см. Рефинансирование вашего займа на домашний капитал: руководство по эксплуатации .)

Квалификация на рефинансирование вашего HELOC

Рефинансирование HELOC аналогично вывозу или рефинансированию первого ипотечного кредита. Вам придется квалифицироваться на основе ваших доходов, расходов, долгов и активов, что означает предоставление таких документов, как заглушки для зарплаты, формы W2, налоговые декларации, заявления об ипотеке, удостоверение личности с фотографией, доказательство страхования и любые другие документы, которые страховщик считает необходимыми. Чтобы получить самые низкие процентные ставки, вам нужно получить отличную оценку FICO: где-то в диапазоне от 740 до 850. Вы можете получить квалификацию с минимальным счетом 620, но вы будете платить более чем в два раза больше, чем у кого-то с отличным счетом, и вам может быть труднее найти кредитора, который будет работать с вами. (Более подробно см. 5 самых больших факторов, которые влияют на ваш кредит .)

Вам также понадобится иметь достаточный капитал в вашем доме после того, как выйдете из нового займа, чтобы соответствовать рекомендациям кредитора по комбинированному кредиту. Некоторые кредиторы позволят домовладельцам с отличным кредитным заимствованием до 100% стоимости своего дома, но, как правило, они могут занимать только 80% -90%. Вот пример того, как это определено:

Значение свойства: $ 300, 000

Баланс первой ипотеки: $ 190 000

Баланс HELOC: $ 50, 000

Всего заемных: $ 240, 000

Комбинированный кредит: 80%

Собственный капитал: 20%

В этом случае, вы только хотите рефинансировать существующий баланс HELOC и не хотите брать больше, вы должны найти кредитора, который будет работать с вами, особенно если у вас есть хороший кредит. Кроме того, чем больше акций у вас есть, тем ниже будет ваша процентная ставка.

Варианты рефинансирования

Существует четыре способа рефинансирования вашей кредитной линии собственного капитала.Вот ваши варианты и плюсы и минусы каждого.

1. Запросить модификацию ссуды

Как это работает: Обратитесь к своему кредитору и объясните, что у вас возникнут проблемы с вашими платежами, когда срок окончания будет завершен. Спросите, может ли кредитор работать с вами, чтобы изменить условия кредита таким образом, чтобы сделать ваши ежемесячные платежи доступными, поэтому вы не используете их по умолчанию. Например, у Банка Америки есть программа помощи на дому, которая предоставляет квалифицированным домовладельцам более долгосрочную, более низкую процентную ставку или и то и другое, если они испытывают финансовые трудности, такие как потеря дохода или развод.

Плюсы: Модификация кредита может быть вашим единственным вариантом, если вы находитесь под водой. Но прежде чем вы идете на один, посмотрите, можете ли вы претендовать на какие-либо федеральные или государственные программы помощи для борющихся домовладельцев, таких как программа «Доступное для второго второго залога» или короткое рефинансирование FHA.

Против: Кредиторы не обязаны изменять ваш кредит, поэтому этот вариант может быть недоступен для вас. Если это так, вам нужно будет показать, что вы можете погасить измененный кредит.

2. Откройте новый HELOC

Как это работает: Вы ударяете банку вниз по дороге, начиная с нового периода отрисовки и нового периода погашения процентов.

Плюсы: Он покупает вас некоторое время, чтобы улучшить свое финансовое положение, если вы изо всех сил пытаетесь свести концы с концами, и вы не хотите дефолт по существующему кредиту.

Минусы: Вам придется когда-нибудь погасить кредит. Чем дольше вы откажетесь от погашения, тем больше вы будете платить, и чем выше ваши полностью амортизированные выплаты по основному и проценту будут каждый месяц. Кроме того, ввод нового периода заимствования позволяет легко заимствовать средства. Если вы рефинансируете, потому что вас беспокоит возврат вашего существующего HELOC, последнее, что вы хотите сделать, это добавить к вашему долгу. Как вы уже видели, трудно понять, каковы ваши общие затраты по займам или ваши ежемесячные платежи будут с HELOC, потому что вы немного заимствуете здесь и там, и процентная ставка может колебаться. Кроме того, когда ваш новый период погашения HELOC в процентных ставках может быть выше, чем сегодня, эти ежемесячные платежи еще больше. (Подробнее см. Как HELOC могут повредить вам .)

3. Получите новый кредит на собственный капитал

Как это работает : вы превращаете свой баланс HELOC с переменной ставкой в ​​кредит с фиксированной процентной ставкой по собственному капиталу. Вы можете потратить 20 или 30 лет на погашение баланса.

Плюсы: Вы заканчиваете цикл непрерывного заимствования, вынимая единовременную сумму, чтобы погасить ваш HELOC, и вы получаете фиксированную процентную ставку со стабильными ежемесячными платежами. Обязательно узнайте свои долгосрочные затраты по займам и укажите их в долгосрочный финансовый план вашего домохозяйства.

Минусы: Некоторые кредиторы прекратили предлагать кредиты для собственного капитала, поэтому совершение покупок вокруг потребует больше усилий, чем для поиска HELOC. Тем не менее, они доступны, особенно если вы готовы смотреть за пределы крупнейших банков, что вам должно быть, потому что крупные финансовые учреждения не обязательно имеют лучшие тарифы или наиболее компетентное обслуживание клиентов.Кроме того, имейте в виду, что чем дольше срок кредита, тем ниже будут ваши ежемесячные платежи, но тем больше вы будете платить.

4. Рефинансирование баланса в новую первую ипотеку

Как это работает: Вместо того, чтобы просто рефинансировать ваш HELOC, вы рефинансируете как ваш HELOC, так и ваш первый ипотечный кредит в один кредит: новый первый ипотечный кредит.

Плюсы: Вы можете получить самые низкие процентные ставки. Ставки первого ипотечного кредита, как правило, ниже, чем ставки по ипотечному кредиту, потому что, если вы по умолчанию не выплачиваете свои платежи по дому, у вашего кредитора первого ипотечного кредита были доходы от продажи вашего дома с выкупом. На рынке, где ставки HELOC составляют 4. 75%, а ставки по ипотечным кредитам на дому - 5. 23%, 30-летние, фиксированные ставки по первому ипотечному кредиту могут составлять 4. 09% и 15-летние фиксированные ставки первой ипотеки может составлять 3. 31%. Предполагая, что вы рефинансируете с ипотекой с фиксированной ставкой, вы также получите стабильность равных ежемесячных платежей и зная, что ваши общие затраты по займам впереди, точно так же, как и в случае с опционом на покупку собственного капитала, показанным выше.

Против: Вывод первого ипотечного кредита может означать оплату значительно более высоких затрат на закрытие, чем вы, путем рефинансирования нового займа HELOC или собственного капитала.

Нижняя линия

Возможно, вы сможете получать более доступные ежемесячные платежи по вашему HELOC с помощью модификации кредита, рефинансирования в новый HELOC, рефинансирования в кредит на собственный капитал или рефинансирование с новой первой ипотекой. Изучите свои варианты с несколькими кредиторами, чтобы узнать, какая возможность предлагает наилучшую комбинацию краткосрочной доступности и минимально возможных долгосрочных расходов и затрат на закрытие. (Подробнее см. Как работает опция фиксированной скорости HELOC .)