Когда вы рефинансируете свою ипотеку, все зависит от оценки. Если стоимость вашего дома настолько низка, что вы под водой, вы не можете рефинансировать. Если ваша оценочная стоимость помещает ваш собственный капитал менее чем на 20%, вы получите приличную оплату за частное ипотечное страхование (PMI) или принесете наличные деньги на стол, чтобы сделать рефинансирование наличными. Более того, вы не можете получить самую низкую процентную ставку, поскольку кредиторы считают, что заемщики с меньшим уровнем справедливости становятся более рискованными. Если вы думаете о рефинансировании, вы должны понимать важную роль оценки в этом процессе.

Что такое домашняя оценка?

Оценка - это мнение лицензированного или сертифицированного профессионала о стоимости дома, предоставленной незаинтересованной третьей стороной. Оценщик получает оплату за предоставление услуги по оценке вашего дома, но у него нет кожи в игре, когда дело доходит до того, сможете ли вы рефинансировать в результате того значения, которое он или она приходят. В транзакции рефинансирования оценка защищает банк, гарантируя, что он не предоставляет заемщику больше денег, чем собственность. Если имущество по какой-либо причине переходит в выкупа, кредитор хочет перепродать имущество и вернуть свои деньги.

Оценщик посещает ваш дом в течение 30-45 минут, чтобы измерить его размеры, изучить его удобства и оценить его общее состояние как внутри, так и снаружи, фотографировать внешний вид, гараж и каждый интерьер комната. Затем он или она анализирует записи о свойствах, похожих на ваши, - идеальные свойства в вашем районе, которые недавно были проданы. Основываясь на домашнем визите и этих отчетах, оценщик приходит к профессиональному мнению о том, сколько будет продаваться ваша собственность, если вы поместите его на рынок. Банк использует эту ценность - вместе с вашими доходами, активами и кредитной историей - чтобы определить, сколько она вам одолжит.

Как работают домашние работники на современном рынке

Три типа транзакций рефинансирования не требуют оценки. Ни оптимизация рефинансирования Федеральной жилищной администрации, ни рефинансирование займа администрации по управлению процентными ставками в Ветеранах не требуют. В некоторых случаях программа «Доступная доступная рефинансирование» также не предусматривает одно из них. Все другие виды операций рефинансирования требуют оценки.

Федеральные правила диктуют, как кредиторы и оценщики должны вести себя на протяжении всего процесса оценки. После жилищного кризиса правительство хотело повысить независимость оценщика, чтобы предотвратить возможность кредитования на основе завышенных внутренних ценностей. В Додд-Фрэнке и Истине в Законе о кредитовании теперь требуется, чтобы оценки проводились независимо и без какого-либо неуместного влияния и принуждения.«

Поскольку требования независимости независимого оценщика определяют узкий диапазон приемлемых взаимодействий между оценщиком и кредитными офицерами, кредиторы опасаются, что любые контакты с оценщиками могут быть истолкованы как нарушающие закон, пытаясь повлиять на мнение оценщика до завершения оценки , Кредиторы ошибаются на стороне осторожности, чтобы избежать возможности серьезных дисциплинарных мер. Кредитные офицеры и брокеры не могут выбрать оценщика, а также заемщика. Заемщики также не могут представить оценку, которая была выполнена для другого кредитора, хотя они «могут сообщить банку, что существует еще одна оценка, и банк может запросить отчет об оценке непосредственно из другого учреждения. «

Кредитор часто заказывает оценку через третью сторону, называемую компанией по управлению оценкой (AMC).« Использование AMC не является требованием, но это общий подход к независимости оценщика », - говорит Джо Парсонс, старший кредит офицер в PFS Funding Дублин, Калифорния, региональный банкир и ипотечный брокер.

Многие кредиторы - особенно маленькие, местные - имеют прямые реферальные отношения с небольшой группой оценщиков и не используют AMC. Или у кредитора может быть собственный независимый оценочный отдел. Оценщик должен обладать местными знаниями в области (называемой рыночной компетенцией). Ожидается, что оценщики будут следовать единообразным стандартам практики профессиональной оценки, выпущенным Фондом оценки, профессиональной организацией, хотя эти стандарты не являются законом.

Домашние сборы за оценку

Плата за оценку зависит от штата, но оценщики должны взимать плату за обычную и разумную плату за этот район. Ожидайте заплатить от $ 300 до $ 500 за оценку стандартного дома с одной семьей.

«Более сложные свойства дороже, потому что инспекция занимает больше времени», - говорит Эрин Бентон, вице-президент отдела оценки качества Decorum Valuation Services в компании Ellicott City, штат Мэриленд.

Вы должны заплатить взнос за время оценки, а не закрытие; независимо от того, закрывается ли ваш кредит, оценщик все еще выполнял эту работу. Хотя плата может показаться целесообразной, если она позволит вам получить условия рефинансирования, которые вы хотите, это может показаться пустой тратой денег, если низкая оценка означает, что вы не можете рефинансировать.

Поскольку кредиторы не могут обсуждать стоимость дома или ожидаемую «целевую стоимость» с оценщиком во время уступки, домовладельцы не могут оценить оценку шага оценщика, может ли их дом оценивать достаточно высоко, чтобы они могли рефинансировать, прежде чем они заплатить за услугу, как это было до новых правил. В лучшем случае вы можете искать недавние сопоставимые продажи на таких сайтах, как Zillow и Redfin, но их записи могут быть неполными.

Еще один вариант - попросить агента по операциям с недвижимостью провести сравнительный анализ рынка и предоставить вам распечатки недавних сопоставимых продаж в Multiple Listing Service, говорит Брюс Айлион, агент с RE / MAX Greater Atlanta. Спросите хорошо, так как они сделают вам одолжение - в отличие от продажи на дому агент не получит комиссию от вашего рефинансирования.

Улучшение ваших шансов на высокую оценку

Значение, которое оценщик дает вашему дому, во многом зависит от последних цен продажи сопоставимых свойств, но вы ошибаетесь, если думаете, что не можете ничего сделать, чтобы помочь вашему дому прийти в верхней части своей потенциальной оценочной стоимости.

Оценивание вашего дома похоже на первое свидание, говорит Айлион. Пока вы не представляете, как ваш партнер будет любить или оценивать вас, будучи хорошо ухоженным, значительно улучшает ваши шансы быть сочтенным привлекательным. «Так и с оценкой, - говорит он.

«Ваша собственность должна быть аккуратной и чистой, незагроможденной и легкой для осмотра. Любые домашние животные должны содержаться и пахнуть в масках. Вы не хотите, чтобы оценщика бросились выбраться, - говорит Айлион.

Вот как оценщики описывают, как они работают:

«Как правило, не имеет значения, если ваш газон не косил или ваш дом беспорядок», - говорит сертифицированный оценщик жилья Ральф Дж. Ваккари, президент Vaccari & Associates в

Marblehead, Mass. «Важно понимать, однако, что грязный или неопрятный дом может увеличить внешний вид износа и стать нормальным, и это условие может фактически повлиять на ценность. «

Оценщик заботится о следующем, говорит Ваккари:

• внешнее и внутреннее состояние
• общее количество комнат
• функциональность, включая дизайн и макет интерьера комнаты, а также функциональное устаревание
• усовершенствования кухонь и ванн , окна, крыша и домашние системы (отопление, электричество и сантехника) в течение предыдущих 15 лет, которые делают дом более современным, функциональным и приемлемым по современным стандартам
• состояние и возраст домашних систем > внешние удобства, такие как гаражи, палубы и подъезды
• расположение
• непривлекательные функции, такие как внешний вид, который несовместим с остальной частью района
• . Следует отметить особенности, которые могут быть не сразу что потенциально может добавить к мнению оценщика ценность, говорит Парсонс.

До того, как оценщик придет

Однако подготовка вашего дома к визиту оценщика отличается от его подготовки для потенциального покупателя.

«Когда вы открываете свой дом потенциальному покупателю, вы хотите вызвать эмоциональные реакции», - говорит Парсонс. «Как продавец вы хотите, чтобы этот покупатель мог представить себе, насколько счастливы и комфортно они будут там. Никакие такие субъективные соображения не относятся к оценке », - говорит он.

Ваккари добавляет, что домовладелец не внесет никаких изменений, таких как разрыв старого ковра, чтобы выявить паркетные полы, для оценки, как он или она для продавца. Но освежающая краска дома, как внутри, так и снаружи, может помочь, так как может очистить беспорядок, чтобы обеспечить полный доступ и просмотр всех областей дома, включая подвал.

Наконец, «Если налоговые отчеты неверны, укажите это», - говорит Айлион.

В противном случае ответственность оценщика заключается в том, чтобы выявлять проблемы и задавать вопросы, где это оправдано, говорит Ваккари.

Если вы защищаете хорошую оценку

Поздравляем! Вы завершили важный шаг в рефинансировании своей ипотеки. Теперь пришло время пройти следующую последовательность шагов с вашим кредитным офицером. Если вы обеспечили благоприятную оценку, используйте инструмент, подобный калькулятору ипотеки Investopedia, для изучения процентных ставок по рефинансированной ипотеке для дома вашей ценности. Вооружение этими цифрами может помочь вам с некоторой силой переговоров, когда вы встретитесь со своим кредитором.

Получение второго мнения относительно низкой оценки

Иногда ценность оценщика не только ниже, чем вам хотелось бы, но ниже, чем вы думаете, что ваш дом стоит.

«Оценка - это мнение всего одного человека», - говорит Айлион. «Хотя это подготовленное и образованное мнение, как и все профессии, есть хорошие и плохие практики. «

Учитывая строгие федеральные правила, регулирующие процесс, есть ли что-нибудь, что вы можете сделать с низкой оценкой?

«Если домовладельцу не нравится стоимость оценки, они могут написать апелляцию к кредитору или КУА, но вероятность того, что оценщик изменит свое мнение, очень тонкий, если у домовладельца не будет подавляющего доказательства что значение выключено », - говорит Бентон.

Ваша апелляция будет успешной только в том случае, если вы покажете, что оценщик сделал значительную ошибку, например, неверно указав квадратную метку или количество комнат; без учета важных удобств, таких как бассейн или спа; или без учета сопоставимой продажи, которая могла бы поддерживать более высокую ценность, в то время как «выбор вишни» был менее подходящим сопоставимым, что указывало бы на более низкую ценность, говорит Парсонс.

Вы также можете сделать случай, указав, что использованные компасы были в нижнем школьном округе или нижнем подразделении, в котором не было ТСЖ с бассейнами и теннисными кортами, что все сравниваемые данные были огорчены или продажи REO, или что у них есть другие негативные внешние эффекты, влияющие на ценность, например, находясь на оживленной улице, говорит Айлион. «Объясните, почему они разные и не равны вашим. Вы должны доказать, что что-то ошибочно с выбранными сопоставимыми. "

Ваши параметры, когда оценка низкая

Если вы не можете успешно опросить низкую оценку, как вы обеспечиваете рефинансирование? Если оценка предоставит вам менее 80% акций, то есть кредитор потребует от вас платить за частное ипотечное страхование - вы можете сделать рефинансирование наличными и принести несколько тысяч долларов на закрытие, чтобы добраться до этого магического 80% кредита -value и избегать PMI. Вы также можете заплатить PMI на данный момент. Если домашние ценности продолжают расти, вы можете предоставить сопоставимые продажи своему ипотечному сервиснику и попросить его удалить PMI, даже если вы еще не заплатили большую часть своего принципала. Однако, если оценка показывает, что вы находитесь под водой, все, что вы можете сделать, это дождаться улучшения рынка, если вы не претендуете на правительственную программу помощи, такую ​​как HARP.

Нижняя линия

Понимание того, как работает процесс оценки, даст вам наилучший шанс получить оценщика, чтобы присвоить максимально возможное значение вашей собственности.Оценки не всегда приходят к тем ценностям, на которые надеются заемщики, и они представляют собой человеческий процесс, в котором есть место для субъективности и ошибок. Вы можете обжаловать низкую оценку, но вам удастся добиться успеха только с сильными данными, чтобы поддержать вас.