В последние годы иностранные инвесторы стекались в предполагаемую безопасную гавань недвижимости U. S, и недавние законодательные изменения, скорее всего, усугубят эту тенденцию. Налоговые изменения, которые были реализованы в декабре 2015 года для устранения определенных налоговых ограничений иностранных инвесторов, которые были связаны с так называемым Законом об иностранных инвестициях в сфере недвижимости или FIRPTA, когда инвестиции в недвижимость U-S должны способствовать привлечению большего объема инвестиций в U. S real недвижимость от иностранцев.

Согласно оценке Real Capital Analytics, в 2015 году иностранцы инвестировали около $ 80 млрд в недвижимость U. S, что составляет около 16% от общего объема инвестиций. И с экономикой США лучше, чем другие экономики во всем мире, эти инвесторы, вероятно, будут продолжать инвестировать в недвижимость U. S - инвестиции в многоквартирные дома, офисные здания, склады и торговые площади - воодушевлены недавними изменениями , Этот дополнительный приток также, вероятно, принесет пользу инвестиционным фондам U. S (REITs).

Устранены налоговые прецеденты

Правительство США сначала приняло FIRPTA в 1980 году, когда иностранцы начали скупать больше сельскохозяйственных угодий. Это был период, когда японцы скупали громкие свойства U. S, но правительство утверждало, что FIRPTA была нацелена на покупку сельскохозяйственных угодий, а не на приобретение городских трофейных активов. В соответствии с правилами FIRPTA иностранцы должны были уплатить дополнительный 10-процентный удержанный налог на деньги, которые они реализовали от продажи недвижимости U. S, а также федеральные, государственные и местные налоги, которые платят инвесторы из США. С недавними изменениями FIRPTA правительство предоставляет более благоприятный налоговый режим иностранцам, инвестирующим в недвижимость U. S. (См. Также: REIT Regulation 101.)

Поставляет иностранные пенсионные фонды на равных условиях

Новые законы предусматривают, что иностранные пенсионные фонды, инвестирующие в недвижимость U. S, не подлежат удержанию FIRPTA при продаже своих активов в сфере недвижимости. Это ставит их на равных с их коллегами U. S. Иностранные пенсионные фонды должны отвечать определенным требованиям, которые считаются «квалифицированными» пенсионными фондами, которые не подпадают под действие налоговых правил FIRPTA.

Во-первых, целью пенсионного фонда должно быть предоставление пенсионных или пенсионных пособий участникам фонда. И это также следует признать приемлемым для определенных налоговых льгот по взносам или доходам в его родной стране. Исключения FIRPTA применяются к прямым инвестициям пенсионного фонда в недвижимость U. S, а также к инвестициям, которые они вносят в партнерстве или через фонды прямых инвестиций.

Инвестиции в инвестиционный фонд Инвестиционные ограничения Убыт

Еще одно изменение, внесенное поправкой FIRPTA, заключается в том, что порог для иностранных инвесторов в U.S REITs понесет возмещение ответственности FIRPTA. Ранее иностранцы, которые владели более чем 5-процентной долей в U.S. REIT, облагались налогом FIRPTA на продажу своих акций или REIT выплачивали прирост капитала в качестве дивидендов. С изменением правительство подняло порог для налога FIRPTA, чтобы набрать до 10 процентов. Правительство также предоставило исключение FIRPTA для инвестиций REIT некоторым государственным структурам, которые ранее не имели права на освобождение, в том числе публично торгуемые австралийские доверительные фонды.

В другом позитиве для REIT они больше не должны нести бремя доказывания того, что они контролируются внутри страны, а это означает, что по меньшей мере 50 процентов акций удерживаются лицами U. S, с тем чтобы избежать отказа FIRPTA от продажа акций. Раньше REIT было сложно установить это, поскольку они часто не могли определить, имела ли акционеры, у которых было менее 5 процентов, иностранная или внутренняя база. В будущем REIT могут предположить, что эти небольшие заинтересованные стороны являются лицами США, если REIT не знает иначе. (См. Также: Основные советы по инвестированию в REIT.)

Замедление в Китае может принести пользу американской недвижимости

Иностранцы продолжают стекаться в недвижимость U. S, а недавнее китайское замедление означает, что статус безопасной гавани этой ниши может быть усилена. По данным CBRE, только китайские инвесторы инвестировали более 8 миллиардов долларов в сектор коммерческой недвижимости U. S. Недавняя волатильность рынка в Китае может привлечь больше интереса к недвижимости U. S из этой страны. Однако китайское правительство также может действовать, чтобы ввести правила для контроля этого оттока.

Инвесторы из других частей мира также любят безопасность и стабильность недвижимости U. S, полагая, что альтернативные магазины, такие как Европа и Япония, по-прежнему занимаются политикой, направленной на борьбу с дефляцией и стимулирование роста. С другой стороны, У. С. находится в режиме медленного роста. Пенсионные фонды во всем мире имеют долгосрочный горизонт инвестиций, и по мере того, как пожизненные пенсии улучшаются во всем мире, у них, вероятно, будет больше денег для инвестиций, больше из которых, вероятно, будут направлены в недвижимость U. S.

Это служит хорошим предзнаменованием для сектора коммерческой недвижимости U. S, в том числе REIT, занимающихся многоквартирным, промышленным, гостиничным, офисным и лесным секторами. Китайские инвесторы особенно заинтересованы в промышленном секторе. Если иностранным инвесторам будет предложено инвестировать в U. S REITs, это может повысить спрос на акции и повысить выгоду для отечественных акционеров.

Итог

Правительство США внесло изменения в свои правила FIRPTA, смягчив некоторые налоговые требования, что означает, что иностранцы столкнулись с более крупными налоговыми обязательствами по своим инвестициям в недвижимость U. S. Однако, хотя порог для удержания FIRPTA повысился, удержание в той степени, в которой оно срабатывает, составляет теперь 15 процентов. Изменения внесли иностранные пенсионные фонды на равную налоговую базу с их коллегами из U. S, а также стимулировали иностранные инвестиции в REIT.Это, вероятно, приведет к увеличению REIT и других инвестиционных возможностей U. S в сфере недвижимости.