Процентные ставки, особенно ставки на межбанковские биржи и казначейские векселя, оказывают столь сильное влияние на стоимость доходной недвижимости, как на любом инвестиционном инструменте. Поскольку влияние процентных ставок на способность человека приобретать жилую недвижимость (путем увеличения или уменьшения стоимости ипотечного капитала) является настолько глубоким, что многие люди ошибочно полагают, что единственным решающим фактором в оценке недвижимости является ставка по ипотечным кредитам. Тем не менее, ставки по ипотечным кредитам являются лишь одним фактором, влияющим на стоимость имущества. Поскольку процентные ставки также влияют на потоки капитала, спрос и спрос на капитал и требуемые инвесторами нормы прибыли от инвестиций, процентные ставки будут стимулировать цены на недвижимость различными способами.

Основы оценки

Чтобы понять, как влияющие на процентные ставки, потоки капитала и ставки финансирования влияют на стоимость собственности, вы должны иметь базовое понимание подоходного подхода к ценностям недвижимости. Хотя на стоимость недвижимости влияет предложение и спрос на недвижимость в данном регионе и замещающие затраты на разработку новых объектов, подход к доходу является наиболее распространенным методом оценки для инвесторов. Доходный подход, предоставляемый оценщиками коммерческой недвижимости, а также андеррайтерами и инвесторами инвестиций, поддерживаемых недвижимостью, очень похож на анализ дисконтированных денежных потоков, проведенный по инвестициям в акционерный капитал и облигации.

Проще говоря, оценка начинается с прогнозирования дохода от собственности, который принимает форму ожидаемых лизинговых платежей или, в случае отелей, ожидаемое проживание в гостинице, умноженное на среднюю стоимость за номер. Затем, принимая все затраты на уровне собственности, включая затраты на финансирование, аналитик приходит к чистым операционным доходам (NOI) или остатку денежных средств после всех операционных расходов.

Вычитая все капитальные затраты, а также любой инвестиционный капитал для поддержания или ремонта имущества и других не связанных с недвижимостью расходов от NOI, результатом является чистый денежный поток (NCF). Поскольку свойства обычно не удерживают денежные средства или имеют указанную политику дивидендов, НКФ равняется денежной наличности, доступной инвесторам, и такая же, как денежные средства от дивидендов, которые используются для оценки инвестиций в акционерный капитал или с фиксированным доходом. Капитализируя дивиденды или путем дисконтирования потока денежных потоков (включая любую остаточную стоимость) за данный инвестиционный период, определяется стоимость имущества.

Потоки капитала

Процентные ставки могут существенно повлиять на стоимость финансирования и ставки по ипотечным кредитам, что, в свою очередь, влияет на затраты на уровне собственности и, таким образом, влияет на ценности. Однако предложение и спрос на капитал и конкурирующие инвестиции оказывают наибольшее влияние на требуемые нормы прибыли (RROR) и инвестиционные ценности.Поскольку Совет Федеральной резервной системы перешел от политики денежно-кредитной политики и больше к управлению процентными ставками в качестве способа стимулирования экономики или предотвращения инфляции, ее политика напрямую повлияла на стоимость всех инвестиций.

По мере снижения межбанковских обменных курсов стоимость средств снижается, и средства поступают в систему; наоборот, когда ставки растут, доступность средств уменьшается. Что касается недвижимости, изменения ставок межбанковского кредитования либо добавляют, либо уменьшают объем капитала, доступного для инвестиций. Объем капитала и стоимость капитала влияют на спрос, но также и предложение, капитал, доступный для покупок и развития недвижимости. Например, когда доступность капитала является жесткой, поставщики капитала, как правило, окупают меньше в процентах от внутренней стоимости или не так далеко от «столичного стека». Это означает, что ссуды производятся по более низким кредитам до значений, таким образом уменьшая денежные потоки заемных средств и стоимость имущества.

Эти изменения потоков капитала могут также напрямую влиять на динамику спроса и предложения на недвижимость. Стоимость капитала и доступность капитала влияют на предложение путем предоставления дополнительного капитала для развития собственности, а также влияния на население потенциальных покупателей, ищущих сделки. Эти два фактора работают вместе, чтобы определить значения свойств.

Ставки дисконтирования

Наиболее очевидное влияние процентных ставок на стоимость недвижимости можно увидеть при установлении ставок дисконтирования или капитализации. Ставка капитализации может рассматриваться как требуемая дивидендная ставка инвестора, а ставка дисконтирования равна совокупным требованиям возврата инвестора. K обычно обозначает RROR, тогда как коэффициент капитализации равен (K-g), где g - ожидаемый рост доходов или увеличение прироста капитала.

На каждый из этих ставок влияют преобладающие процентные ставки, поскольку они равны ставке без риска и премии за риск . Для большинства инвесторов безрисковая ставка - это ставка по казначействам США. они гарантируются правительственным кредитом США, поэтому они считаются безрисковыми, поскольку вероятность дефолта настолько низкая. Поскольку инвестиции с более высоким риском должны обеспечивать значительно более высокую отдачу для компенсации дополнительного риска, при определении ставок дисконтирования и ставок капитализации инвесторы добавляют премию за риск к ставке без риска для определения скорректированных с учетом риска возвратов, необходимых для каждой инвестиционной деятельности ,

Поскольку K (ставка дисконтирования) равна ставке безрисковой плюс премия за риск, ставка капитализации равна ставке безрисковой плюс премия за риск, за вычетом ожидаемого роста (g) дохода. Хотя премии за риск варьируются в зависимости от спроса и предложения и других факторов риска на рынке, ставки дисконтирования будут зависеть от изменения процентных ставок, которые их составляют. Когда требуемые доходы от конкурирующих или замещающих инвестиций растут, стоимость недвижимости падает; наоборот, когда процентные ставки падают, цены на недвижимость растут.

Итог

Важно сосредоточиться на ставках по ипотечным кредитам, поскольку они оказывают прямое влияние на цены на недвижимость.Если вы потенциальный домовладелец или инвестор недвижимости, простой способ исследования текущих процентных ставок - использовать ипотечный калькулятор.

При этом важно отметить, что изменение процентных ставок влияет на многие аспекты недвижимости. Помимо цены на ваш новый дом, процентные ставки также влияют на доступность капитала и спрос на инвестиции. Эти потоки капитала влияют на спрос и предложение на недвижимость и, как следствие, влияют на цены на недвижимость. Кроме того, процентные ставки также влияют на доходность замещающих инвестиций, а цены меняются, чтобы оставаться в соответствии с присущим им риском инвестиций в недвижимость. Эти изменения в требуемых нормах доходности недвижимости также варьируются в периоды дестабилизации на кредитных рынках. Поскольку инвесторы предполагают увеличение изменчивости будущих ставок или увеличение риска, повышаются премии за риск, что приводит к снижению давления на цены на недвижимость.