Вы пересмотрели требования к типу ипотеки, который вы хотите. Вы гарантировали, что у вас есть кредитная оценка, первоначальный взнос и отношение долга к доходам (DTI), требуемое кредитом. Итак, почему ваша кредитная заявка была отклонена?

Более строгие требования, называемые накладками кредитора, находятся под виной. Наложения кредиторов - это правила отдельных ипотечных брокеров и банков, которые строже, чем правила, установленные государственными структурами для различных ипотечных продуктов.

Оверлейные кредиторы также поступают в форме более строгих требований к документации, таких как предоставление гораздо большей документации (например, банковских выписок) для рефинансирования FHA Streamline, чем сама FHA. Документы, которые не проходят, могут также привести к неожиданным отклонениям. Оверлей кредитора также влияет на рефинансирование.

В этой статье вначале подробно описываются наложения на кредиторах. Затем он объясняет, как вы, как заемщик, можете улучшить свои шансы получить ипотеку, несмотря на наложения кредитора.

Минимальные критерии заемщика для оценки ипотеки Минимальные критерии, которые вы должны выполнить для получения залога, зависят от типа ипотеки, к которой вы обращаетесь. Для большинства ипотечных кредитов Fannie Mae и Freddie Mac устанавливают эти рекомендации, поскольку эти два предприятия покупают значительный процент ипотечных кредитов у кредиторов и брокеров, которые их производят. Для ипотеки FHA Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) устанавливает эти критерии, поскольку правительство платит кредиторам, когда заемщики дефолт по этим кредитам. Аналогичным образом Департамент по делам ветеранов гарантирует и устанавливает минимальную квалификацию заемщика для кредитов VA.

Наложение кредитора: основы В то время как Fannie Mae, Freddie Mac, HUD и VA устанавливают минимальные критерии заемщика, они фактически не выпускают ипотечные кредиты: кредиторы делают. Поскольку кредиторы должны защищать свои финансовые интересы, они могут выбирать более строгие критерии кредитования, если они не считают, что минимальные стандарты достаточно высоки.

Например, если FHA может потребовать минимальный балл FICO 580, чтобы претендовать на 3% -ную программу выплаты FHA 3. 5%, кредитор, возможно, узнал из своего собственного опыта, что заемщики FHA с кредитными рейтингами ниже 640 с большей вероятностью по умолчанию, поэтому он будет предоставлять кредиты FHA только заемщикам, по крайней мере, по кредиту. Несмотря на то, что FHA обеспечивает кредит, кредиторы по-прежнему хотят избежать дорогостоящих выкупа.

Кредиторы также налагают наложения, чтобы уменьшить риск того, что они будут вынуждены выкупить ипотеку, которую они продали Фанни или Фредди. Фанни и Фредди могут вынудить выкупа, если кредитор не будет следовать рекомендациям по кредитованию этих лиц. После кризиса жилищного жилья эти принудительные выкупки, также называемые «положенными спинами» или «выкуп», вызвали серьезные проблемы для кредиторов. Кредиторы, в свою очередь, стали более осторожными в выдаче ипотечных кредитов.

Как маргинальные заемщики могут быть одобрены, несмотря на наложения Если вы находитесь на грани минимальных требований, установленных Fannie, Freddie, HUD или VA, любые дополнительные требования, налагаемые кредитором, скорее всего, t претендовать на ипотеку. Итак, как вы находите кредитора, у которого нет наложений?

«Кредиторы обычно не широко рекламируют использование обложек или наоборот, их отсутствие наложений», - говорит Скотт Флетчер (Scott Fletcher), EVP по андеррайтингу и кредитной политике в Fairway Independent Mortgage Corp. в Нью-Берлине, штат Висконсин. «В в некоторых случаях заемщики могут просматривать онлайн-документы кредиторов онлайн на веб-странице кредитора. Однако во многих случаях для такого типа исследований потребуется поговорить с сотрудником кредитора, подробно о конкретной ситуации и о том, имеет ли кредитор ипотечные программы что будет соответствовать их потребностям ».

Эми Тирс, ​​региональный вице-президент филиала Fairway's Needham, Mass, говорит, что потребителю может быть очень сложно выяснить, использует ли кредитор оверлеи. Она говорит, что заемщики должны начать с направления к кредитору, который тщательно проанализирует финансовый профиль заемщика. Если этот кредитор не может одобрить кредит, он должен иметь возможность передать другого компетентного кредитора, который может.

Наложения кредиторов не просто добавляют более строгие правила андеррайтинга, говорит она. Они также влияют на процентные ставки, причем каждый накладной сопровождается корректировкой ставок. «Кредиторы, которые снимают оверлеи при андеррайтинге, как правило, все еще имеют увеличение цен, встроенное в тарифы», - говорит она.

«Большинство кредитных офицеров не знают, что их [компания использует] наложения или что каждый кредитор может сделать что-то другое», - говорит ипотечный брокер Тодд Хюттнер из Huettner Capital в Денвере, Колорадо. «Различия могут быть огромными. из-за того, что многим людям отказывают в кредите, когда они действительно могут претендовать на них. Они просто не соответствуют требованиям конкретного кредитора, но могут быть хорошими с другими », - говорит он.

Если заемщики могут найти кредитора, который продает напрямую Фанни или Фредди, они могут избежать наложений, которые могут иметь крупные банки. Трудно найти таких кредиторов, говорит Дин Вламис, вице-президент по жилищному кредитованию PERL Mortgage в Чикаго. Если заемщик пришел к нему с кредитным рейтингом или проблемами с отношением долга к доходу, он мог искать конечного кредитора, у которого не было наложений, что помешало бы заемщику получить квалификацию. Он обладает такой гибкостью, потому что PERL является корреспондентом-кредитором, что означает, что они подписывают и финансируют кредиты, а затем продают их после закрытия.

«Суть в том, что у большинства кредиторов есть только один вариант, поэтому вам не повезло, если вы не встретите их наложений», - говорит Хюттнер. Потребители не знают, а кредитные офицеры обычно не знают или не скажут вам, если другой кредитор одобрит ваш кредит. Работа с брокером дает вам доступ к различным кредиторам и, возможно, к более широким возможностям.

Наложения кредиторов и изменение рыночных условий Наложения кредитора не установлены в виде камня; они меняются по мере изменения экономических условий и условий на рынке жилья.

«Кредиторы будут корректировать свои стандарты андеррайтинга, в том числе оверлеи, в ответ на многие вещи», - говорит Флетчер. «Изменения на рынке жилья, аппетит инвесторов, нормативная среда, рыночные силы (конкуренция) и терпимость к риску, среди прочего, приведет к тому, что кредиторы будут постоянно оценивать свои стандарты », - говорит он.

Очевидная причина, по которой банки могут облегчить свои оверлеи, - деньги, говорит Вламис. «Если они хотят увеличить свой ипотечный бизнес, они могут просто упростить свои руководящие принципы, тем самым облегчая тем, что больше людей займутся», - говорит он.

Тьерс говорит, что, когда кредиторы более уверены в экономике и меньше боятся снижения внутренних ценностей и потенциальных выкупа, наложения могут ослабевать.

Тенденция к изменению оверлея время от времени означает, что ожидание может в конечном итоге позволить вам квалифицироваться. В то же время держите свои финансы в порядке.

Нижняя линия Наложения обычно наносят ущерб заемщикам, у которых потенциально более высокий риск дефолта из-за проблем с кредитом или ограниченный первоначальный взнос, говорит Вламис.

Как разочарование, так как это может быть отклонено, заемщики могут использовать опыт в качестве отправной точки для внесения изменений, таких как очистка кредита и сбережения более для первоначального взноса, что позволит им получить право на ипотеку в будущее.