Если вы никогда не слышали о «форвардной ипотеке», есть причина для этого. Этот термин относится к традиционным ипотечным кредитам и редко используется, кроме как по сравнению с его полярной противоположностью, «обратной ипотекой». «Итак, в какую сторону ты хочешь пойти? Если вы идете вперед или наоборот, зависит от того, где вы находитесь в этот момент своей жизни, лично и финансово.

Прежде чем идти дальше, следует отметить, что только люди в возрасте 62 лет и старше могут получить обратную ипотеку. И, 62 молодой, чтобы получить один. Чем старше вы станете, тем больше денег банк будет готов предоставить вам.

Если вам меньше 62, ближайший эквивалент обратной ипотеки для вас - это обеспеченная кредитная линия. Это определенная сумма денег, которую вы можете использовать в любое время по любой причине. Будь очень осторожен. Вы ставите свой дом на свою способность погасить эти деньги с интересом. В прежние времена это обычно называлось «второй ипотекой». «

Тем не менее, как прямые, так и обратные ипотечные кредиты - это, по сути, огромные кредиты, которые используют ваш дом в качестве залога, - и они являются основными финансовыми обязательствами. Пара может использовать один дом в качестве залога дважды за всю свою жизнь, получая сначала авансовую ипотеку при покупке, а затем, спустя десятилетия, обратную ипотеку. Вот как это работает:

• Семейная пара, каждый около 30 лет, покупает дом с небольшим первоначальным взносом. Они обещают выплатить деньги с небольшими месячными приращениями основного плюс плюс в течение нескольких лет. Стандартным было тридцать лет. (См. Сравнение 30-летнего возраста с 15-летним ипотечным кредитом .)
• Более 30 лет спустя одна и та же пара живет в одном доме, полностью заплатив залог. Даже с их совокупными пособиями по социальному обеспечению и пенсионными сбережениями трудно свести концы с концами. Таким образом, они идут на обратную ипотеку. Они не будут платить ничего впереди и получать ежемесячный чек, чтобы дополнить свой доход. Фактически, они никогда не выплачивают ипотеку, или проценты и издержки, которые начисляются за эти годы. Но в будущем их наследники должны либо продавать семейный дом, либо единовременно. (Подробнее см. Как работает обратная ипотечная работа?)

Это простые примеры. Варианты почти безграничны, но в каждой из них есть проблемы. Например:

Риски в форвардной ипотеке …

• Вы можете получить лучшую процентную ставку и сэкономить значительную сумму в процентах с течением времени, если вы займетесь 15-летней или даже 10-летней ипотекой. (См. Плюсы и минусы 15-летней ипотеки .). Справедливая степень уверенности в том, что ваши доходы и расходы останутся стабильными или улучшатся в последующие годы. Вы также можете рассмотреть возможность получения 30-летней ипотеки и внесения дополнительных платежей, когда сможете.Это позволяет вам избавиться от вашего долга и уменьшить общий процентный платеж без бремени более высокой требуемой оплаты. (См. Плюсы и минусы 30-летней ипотеки .)
• Система ипотечного кредитования основана на предположении, что с течением времени недвижимость со временем увеличивается. Этот трюизм оказался ложным, когда в 2008 году взорвался пузырь на рынке жилья. По данным опроса RealtyTrac по состоянию на апрель 2015 года более 7,3 миллиона американских домов, или около 13,2% всех домов с ипотекой, по-прежнему «серьезно под водой» , Это означает, что их владельцы должны продолжать оплачивать завышенные ипотечные кредиты или оплачивать свои банки на 25% и более выше оценочной стоимости своих домов при их продаже.
• Говоря о том, чтобы попасть в беду, во время жилищного бума среди домовладельцев стало распространяться «кредитная линия», используя свой дом в качестве залога, в дополнение к своим ипотечным кредитам. И домовладельцы, и их банкиры полагали, что большой рост домашних ценностей будет продолжаться. Когда начался спад, домовладельцы застряли, держа двойной долг, за ипотеку и кредитную линию. Около 40% из тех, у кого были кредиты на покупку собственного капитала, были под водой по самым последним данным, начиная с 2011 года. Это вдвое больше, чем в процентах, которые были под водой.

Риски в обратном ипотечном кредите …

Как показывает это руководство Национального совета по проблемам старения, обратная ипотека регулируется федеральным правительством, с тем чтобы не допустить, чтобы грабители-хищники не могли обманывать пожилых граждан. (См. Правила получения обратного ипотечного кредита FHA .) Но это не может помешать пожилым гражданам обманывать себя. Например:

• Домовладелец, который получает обратную ипотечную систему с фиксированной ставкой, получает всю сумму займа при поселении без каких-либо ограничений на его использование. Ожидается, что они погасят свои непогашенные долги и используют любые оставшиеся средства для дополнения других источников дохода. Искушения очевидны.
• Если домовладелец идет на ипотеку с гибкой ставкой, деньги могут быть выкуплены единовременно или ежемесячно аннуитетом или их комбинацией. Это тоже очень гибко. Любые деньги, не вывезенные в поселке, доступны в качестве кредитной линии. Опять же, соблазн вырисовывается.
• Накопленный долг и проценты по обратной ипотеке, плюс затраты, должны произойти, когда владелец ипотеки движется, продает дом или умирает. Это означает, что вы или ваши наследники должны кашлять большую сумму денег, так или иначе, и быстро. Стандартный льготный период составляет шесть месяцев.

В это неопределенное время есть одна потребительская заметка: банк может не требовать оплаты, превышающего стоимость дома. Банк возмещает убытки через страховой фонд, который является одной из затрат на эту ипотеку.

The Bottom Line

Если это, похоже, сопряжено с множеством рисков, все еще есть большая награда за проживание в доме, в котором вы живете, в эпоху, когда немногие могут позволить себе платить все деньги. И стандартная форвардная закладная, и обратная ипотека позволяют многим из нас сделать именно это на двух ключевых этапах нашей жизни.Вооружившись фактами и некоторым здравым смыслом о расходах, вы можете безопасно использовать их.