Инвестирование в аренду имущества может оказаться разумным финансовым шагом. Во-первых, аренда имущества может обеспечить постоянный источник дохода, в то время как вы строите справедливость и собственность (в идеале) ценит. Существуют также налоговые льготы: вы можете вычесть свои расходы на аренду из любого дохода от аренды, который вы заработаете, тем самым снижая свои налоговые обязательства. Большинство расходов на аренду имущества, включая ипотечное страхование, налоги на имущество, расходы на ремонт и техническое обслуживание, расходы на домашний офис, страхование, профессиональные услуги и командировочные расходы, связанные с управлением, вычитаются в том году, когда вы тратите деньги. Дополнительные сведения см. В разделе Налоговые отчисления для владельцев недвижимости.

Однако другой ключевой налоговый вычет - тот, который предназначен для амортизации - работает по-разному. Амортизация - это процесс, используемый для вычета затрат на покупку и улучшение аренды имущества (для быстрого руководства, ознакомьтесь с Введение в износ ). Вместо того, чтобы брать один большой вычет в год, который вы приобретаете (или улучшаете) имущество, амортизация распределяет вычет в течение срока полезного использования имущества. IRS имеет очень конкретные правила относительно амортизации, и если вы владеете арендной собственностью, важно понять, как работает этот процесс.

Какая собственность является амортизируемой?

В соответствии с IRS вы можете обесценить арендуемое имущество, если оно соответствует всем этих требований:

• У вас есть собственность (вы считаетесь владельцем, даже если имущество подлежит долгу ).
• Вы используете собственность в своей компании или в качестве деятельности, приносящей доход.
• Свойство имеет определяемый срок полезного использования (что означает, что это то, что изнашивается, распадается, истощается, становится устаревшим или теряет свою ценность из естественных причин).
• Имущество, как ожидается, продлится более одного года.

Даже если свойство соответствует всем вышеперечисленным требованиям, оно не может быть амортизировано, если оно было помещено на обслуживание и утилизировано (или больше не используется для использования в бизнесе) в том же году. Поскольку земля не изнашивается, не распадается или не израсходована, она не является амортизируемой. И, в целом, вы не можете обесценивать затраты на очистку, озеленение и озеленение, поскольку эти виды деятельности считаются частью стоимости земли.

Когда начинается и заканчивается ли амортизация?

Вы можете начать принимать амортизационные отчисления, как только имущество будет «размещено на службе» или готово и доступно для использования в качестве аренды. Вот пример: вы покупаете арендуемую недвижимость 15 мая. После работы в доме в течение нескольких месяцев, вы готовы к аренде 15 июля, чтобы начать рекламу в Интернете и в местных газетах. Вы находите арендатора, и его аренда начинается 1 сентября. Поскольку дом был введен в эксплуатацию (то есть готов к сдаче в аренду и занят) 15 июля, вы начнете обесценивать дом в июле (а не в сентябре, когда вы начните сбор арендной платы).

Вы продолжаете обесценивать свойство до тех пор, пока

• вы не вычитали всю стоимость или другую базу в свойстве, или
• , вы удаляете имущество из службы, даже если вы не полностью восстановили его стоимость или другой основа. Имущество уходит из службы, когда оно больше не используется в качестве источника дохода, или если вы продаете или обмениваете его, конвертируете его в личное пользование, отказываетесь от него или уничтожаете.

Вы можете продолжать требовать вычет для амортизации имущества, которое временно «простаивает» или не используется. Если вы сделаете ремонт после того, как один из арендаторов выйдет, например, вы все равно можете обесценить имущество, пока вы его готовы для следующего арендатора.

Метод амортизации

Три фактора определяют сумму амортизации, которую вы можете вычесть каждый год: ваша основа в собственности, период восстановления и используемый метод амортизации. Любой жилой объект аренды, введенный в эксплуатацию после 1986 года, амортизируется с использованием Модифицированной Ускоренной Системы Восстановления затрат (MACRS), методика учета, которая распределяет затраты (и амортизационные отчисления) в течение 27. 5 лет, количество времени, которое IRS считает " полезной жизни "арендуемого имущества.

Хотя при вычислении амортизации всегда рекомендуется работать с квалифицированным налоговым бухгалтером, основные шаги заключаются в следующем:

1. Определить основу свойства . Основой имущества является его стоимость: сумма, которую вы заплатили (наличными, с ипотекой или каким-либо иным способом), чтобы приобрести недвижимость. В расчет включены некоторые расчетные сборы и расходы на закрытие, включая судебные издержки, регистрационные сборы, опросы, трансфертные налоги, страхование титула и любую сумму, которую продавец должен оплатить (например, налоги на возврат). Некоторые расчетные сборы и затраты на закрытие не могут быть включены в вашу базу, включая страховые взносы на страхование огня, арендную плату, связанную с заселением имущества до закрытия и сборы, связанные с получением (или рефинансированием) кредита: баллы, страховые взносы по ипотечным кредитам, расходы по кредитным отчетам и оценка плата.
2. Отделить стоимость земли и зданий . Поскольку вы можете только обесценивать стоимость здания, а не землю, вы должны определить стоимость каждого, чтобы обесценить правильную сумму. Чтобы определить стоимость, вы можете использовать справедливую рыночную стоимость каждого в момент покупки вами недвижимости, или вы можете подсчитать сумму по начисленным значениям налога на недвижимость. Скажем, вы купили дом за 110 000 долларов. Самая последняя оценка налога на недвижимость оценивает имущество в размере 90 000 долларов США, из которых 81 000 долларов предназначено для дома, а 9 000 долларов - для земли. Таким образом, вы можете выделить 90% (81, 000 ÷ $ 90, 000) покупной цены в дом и 10% (9 000 долларов ÷ 90 000 долларов США) покупной цены на землю.
3. Определите свою основу в доме . Теперь, когда вы знаете основы собственности (дом плюс земля) и стоимость дома, вы можете определить свою основу в доме. Используя приведенный выше пример, ваша основа в доме - сумма, которая может обесцениться - составит 99 000 долларов США (90% от 110 000 долларов США).Ваша база на земле составит 11 000 долларов США (10% от 110 000 долларов США).
4. Определите скорректированную основу, если необходимо . Возможно, вам придется увеличивать или уменьшать свою базу для определенных событий, которые происходят между тем, как вы покупаете недвижимость, и временем, которое вы готовы к сдаче в аренду. Примерами увеличения к основанию являются затраты на любые дополнения или улучшения (которые имеют срок полезного использования не менее одного года), сделанные до того, как вы разместите имущество на службе, деньги, потраченные на восстановление поврежденного имущества, расходы на предоставление коммунальных услуг имущество и определенные судебные издержки.

Примеры снижения к основанию включают страховые выплаты, которые вы получаете в результате повреждения или кражи, потери от потери, не покрываемые вашей страховкой, за которую вы взяли вычет и деньги, которые вы получаете за предоставление сервитута.

Какая система для использования

Следующие шаги включают определение того, какая из двух модифицированных ускоренных систем восстановления затрат (MACRS) применяется: общая система амортизации (GDS) или альтернативная система амортизации (ADS). GDS является наиболее распространенным, и в целом вы должны использовать его, если вы не сделаете безотзывный выбор для ADS, или закон требует, чтобы вы использовали ADS. ADS поручается, когда имущество:

• имеет квалифицированное деловое использование 50% времени или менее
• имеет освобожденное от налогов использование
• финансируется за счет освобожденных от налогов облигаций
• используется в основном в сельском хозяйстве < Как только вы узнаете, какая система MACRS применяется, вы можете определить период восстановления для этого свойства. Период восстановления с использованием GDS составляет 27. 5 лет для аренды жилья; если вы используете ADS, период восстановления для того же типа имущества составляет 40 лет.

Теперь вам нужно определить сумму, которую можно обесценивать каждый год. Поскольку большинство объектов аренды жилья использует GDS, мы сосредоточимся на этом расчете.

За каждый полный год имущества, находящегося в эксплуатации, вы будете обесценивать равную сумму: 3. 636% каждый год, пока вы продолжаете обесценивать имущество. Если имущество находилось в эксплуатации менее одного года (например, вы купили дом в мае и начали снимать его в июле), вы бы обесценили меньший процент в этом году в зависимости от того, когда он был введен в эксплуатацию. По данным IRS Residential Rental Property - таблица GDS:

Январь

3. 485%	февраля
3. 182%	Март
2. 879%	Апрель
2. 576%	Май
2. 273%	Июнь
1. 970%	Июль
1. 667%	Август
1. 364%	Сентябрь
1. 061%	Октябрь
0. 758%	ноябрь
0. 455%	Декабрь
0. 152%	Например, возьмите тот дом, который имеет основу в размере 99 000 долларов США и который был введен в эксплуатацию 15 июля. В течение первого года мы будем обесценивать 1,667% или 1 доллар США, 650 (99 000 долларов США) х 1,667%). Для каждого последующего года мы будем обесцениваться по ставке 3. 636%, или $ 3 599. 64, если аренда будет обслуживаться в течение всего года. Обратите внимание, что эта цифра по существу эквивалентна взятию основы и делению на период восстановления 27. 5: 99 000 ÷ 27. 5 = $ 3, 600. Разница связана с первым годом частичного обслуживания.

Нижняя линия

Амортизация может быть ценным инструментом, если вы инвестируете в аренду недвижимости, потому что это позволяет вам распределять расходы на покупку недвижимости в течение десятилетий, тем самым уменьшая налоговые обязательства за каждый год. Конечно, если вы обесцениваете имущество, а затем продаете его больше, чем его амортизированная стоимость, вы должны обладать налогом на эту прибыль через налог на возврат амортизации.

Поскольку законы о налогах на аренду недвижимости сложны и периодически меняются, рекомендуется работать с квалифицированным налоговым бухгалтером при создании, эксплуатации и продаже вашего бизнеса по аренде недвижимости. Это гарантирует, что вы получите наиболее выгодное налоговое лечение, а также поможет избежать сюрпризов в налоговое время.