Всем известно значение возврата инвестиций (ROI) - это популярный, универсальный инструмент для определения того, как работает ваш портфель. Если у вас есть арендная собственность, важно знать, как рассчитать ROI, чтобы вы могли определить ее эффективность как инвестиции.

К сожалению, поскольку вычисления ROI можно легко манипулировать, и некоторые переменные могут быть включены или исключены, когда вычисление - определение значимой рентабельности инвестиций может быть проблемой, особенно когда инвесторы имеют возможность платить наличными или вынимать ипотека на имущество. Здесь мы рассмотрим два основных примера для расчета ROI по аренде жилья.

Быстрый пересчет

Возврат инвестиций - это мера, используемая для оценки и оценки эффективности инвестиций или для сравнения эффективности ряда различных инвестиций. Для расчета ROI чистая прибыль от инвестиций делится на сумму вложенных средств, а результаты выражаются в процентах или соотношении.

Например, если вы покупаете запас ABC за 1 000 долларов и продаете его два года спустя за 1 600 долларов США, чистая прибыль составит 600 долларов (1 600 000 долларов США). ROI на акции составит 60% ($ 600 ÷ $ 1, 000 = 0. 60). (Для получения дополнительной информации см .: FYI On ROI: руководство по расчету возврата инвестиций .)

Сделки с наличными деньгами

Если вы покупаете недвижимость прямо, расчет ее ROI довольно прост. Предположим, вы платите наличными за аренду имущества в размере 100 000 долларов. Вы также платите $ 1 000 за закрытие, плюс $ 9 000 за ремоделирование, делая ваши общие инвестиции в собственность $ 110 000.

Ускорьте вперед на один год. Вы ежемесячно собрали 800 долларов в аренду, а за год получили 9 600 долларов. Для наиболее реалистичной рентабельности инвестиций мы будем вычитать из этого денежного потока 167 долларов в месяц (2 004 долл. США в год) для покрытия налогов на имущество и страхования (две издержек, которых вы не можете избежать). Это дает вам годовой доход в размере 7 596 долларов.

Чтобы рассчитать рентабельность недвижимости, вы делите годовой доход (7 596 долларов США) на общий объем инвестиций, которые вы изначально сделали (110 000 долларов США). $ 7, 598 ÷ $ 110, 000 = 0. 069 или 6. 9%. Ваша рентабельность инвестиций составляет 6,9%.

Финансируемые транзакции

Вычисление ROI по финансируемым транзакциям немного сложнее. Предположим, что вы приобрели тот же 100 000 долларов имущества, что и выше, но вместо того, чтобы платить наличными, вы вынимаете ипотечный кредит, составляя 20% первоначальный взнос. Ваши расходы составляют 20 000 долларов США для первоначального взноса (100 000 долларов США продажной цены x 20%); $ 2, 500 для закрытия расходов (они выше из-за ипотеки) и тех же $ 9 000 для ремоделирования. Ваши общие расходы составляют $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9 000).

Кроме того, текущие расходы связаны с ипотекой. Предположим, вы получили 30-летний кредит с фиксированной процентной ставкой 4%.По заемным средствам в размере 80 000 долларов США (продажная цена 100 долларов США за минус аванс в размере 20 000 долларов США) ежемесячная выплата основного долга и процентов составит 381 доллар США. 93. Мы добавим те же 167 долларов США в месяц для покрытия налогов и страхования, в результате чего ваш общий ежемесячный платеж составит 548 долларов США. 93. Примечание. Отличным инструментом для расчета общей стоимости ипотеки является ипотечный калькулятор, подобный приведенному ниже.

Теперь мы учитываем арендную плату. Предполагая, что ваш арендатор платит 800 долларов каждый месяц, у вас будет денежный поток в размере 251 доллара США. 07 ежемесячно (800 долл. США в аренду - 548 долл. США 93). Опять же, вперед вперед один год. Умножим это на $ 251. 07 к 12 определяет ваш чистый годовой доход или возврат: 251 доллар США. 07 x 12 = $ 3, 012. 84.

Затем разделите годовой денежный поток на свои первоначальные личные расходы (первоначальный взнос, затраты на закрытие и ремоделирование) для определения ROI. $ 3, 012. 84 ÷ $ 31, 500 = 0. 095. Таким образом, ваша рентабельность инвестиций составляет 9,5%.

Некоторые инвесторы добавляют эквити в уравнение (имейте в виду, что справедливость - это не денежные деньги, которые вы можете потратить, вам придется продать собственность, чтобы на самом деле получить к ней доступ). Чтобы получить сумму собственного капитала, просмотрите график погашения ипотеки, чтобы узнать, сколько из ваших платежей по ипотечным кредитам было направлено на выплату основной суммы (которая увеличивает собственный капитал). Это капитал, который можно добавить к показателю денежного потока. В нашем примере график амортизации по кредиту показывает, что в течение первых 12 месяцев выплачивается 1 408 евро. Таким образом, 4 421 доллар США ($ 3 012. 84 годовой доход + 1, 408. 84 эквити) ÷ $ 31, 500 = 0. 14. Результат: 14% ROI.

Нижняя линия

Конечно, приведенные выше примеры довольно просты. Они не включают в себя дополнительные расходы, которые может произвести аренда, например расходы на ремонт / обслуживание, которые должны быть включены в расчеты, и, таким образом, влиять на фактическую рентабельность инвестиций. (Подробнее см. Как оценить инвестиционную недвижимость недвижимости ).

Тем не менее, они работают, чтобы показать, что ROI изменяется в зависимости от того, платите ли вы деньги или финансируете покупку недвижимости. Как правило, чем меньше денег вы вкладываете в сделку с недвижимостью, и чем больше вы закладываете ипотеку, тем больше будет ваша рентабельность. И наоборот, чем больше наличных денег вы вкладываете в сделку и чем меньше вы занимаете, тем меньше будет рентабельность инвестиций (но чем больше ваш чистый доход).

Независимо от входных данных, которые вы используете для расчета ROI, важно использовать один и тот же подход ко всем инвестициям для поддержания точных сравнений. Например, если вы включаете справедливость в оценку одного свойства, вы должны включить его при вычислении ROI по вашим другим свойствам, если они у вас есть, для получения точного сравнения.